深圳楼市的“恐慌性下跌”，究竟啥时才是个头儿？
大家好！我是大碗楼市头号碎嘴拓海同志！
今天非常高兴跟大家聊聊“楼市风向标”深圳楼市那些事儿。
稿子不长，我努力知无不言，言无不尽，文章后面的实战狠招，也许同样适用于你的城市…
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11月10日，一枚重磅炸弹在深圳楼市炸开了花——
传说中的“房投第一城”这次竟然连招呼也没打，一口气发布了4422套人才房：
不要积分，也不要轮候，均价20520元/㎡起步，相当于照同板块新房直接打了个六折。
最关键的是，认定人才的门槛真心不高：
本科（或符合本市发展需要的二级技师）、深户、3年社保；
没买过政策性住房，也没享受过人才购房补贴；
这些房子合同满10年取得完全产权后就能转手。
看到此情此景，遥想那个花式炒房的曾经，让我忍不住想问候一句：
“二狗子，你变了…”
深圳楼市的变局，超乎想象…
其实，人才房的进击，只不过是深圳楼市变局的冰山一角。
其真正的变化，还在于阶段性的供需关系以及由此而衍生的市场信心。
时至今日，无量下跌的行情，就像传染病一样在这座“地方很小、产业很强、需求很足、业主很会”的城市蔓延：
刚刚过去的10月份，深圳二手房只成交了1733套，勉强够5000套荣枯线的1/3。
而当前深圳二手房挂牌量已经突破了10万套大关（存在重合挂牌）。
掐指一算，就当月月都能成交2000套，去重后全部清空也得3-4年。
还记得当初二手房指导价刚刚出炉，深圳房东与客户的关系是这样的：
-孙Z，你看二手房指导价出来了…
-爱上哪指导上哪指导去，反正我不接受它指导！
现如今，还是这俩人，画风却变了：
-大爷，来看房啊，指导价出售！
-嗯，我也不想接受它指导…
就连一些过去表现异常坚挺的区域板块，现如今也扛不住了；
“深圳永远涨”的信仰图腾——百花、香蜜湖、八卦岭、华强北四大学区，成交价纷纷跌回了三年前。
除此之外，11月、12月全深圳还有约12000套新房上市；
叠加没卖出去的新房库存，岁末年初能有近4万套新房在寒冬里群殴。
你以为深圳新房的日子，就那么好过吗？
非也！刚刚过去的10月份，深圳新房整体去化率只有23.8%；
较往年45%的平均水平相比，是个大写的腰斩。
当说不说，深圳有多少新盘在维权，麻烦0755的朋友在评论区留个言讲讲，让大伙儿开开眼…
至于维权的老少爷们，也不妨扪心自问一下：
咱维权到底是因为外立面缩水、地板空鼓、厨卫设备不达标，还是因为加着杠杆往上冲，但房价没涨到心理预期？
话说到这个份上，恐怕各位看官心里都有了答案。
其实，深圳房价阴跌跑不了俩原因——
其一，从2018年起，大量投资需求高位入场，现如今基本面和信心双双遇冷，观望情绪加重，那帮搂着杠杆冲锋的勇士实在撑不住了；
其二，有二手房指导价的前车之鉴，导致人们对税改、人才房这类消息面因素再也不敢掉以轻心。
强悍如我与观望调控：深圳这座城的AB面
可即便如此，深圳仍然是座神奇的城市。
不到2000平方公里的土地上，挤着500多家上市公司、但商品房只有200多万套；
尽管城市配套略逊色于其它一线城市，但它已经开始“砸钱恶补”；
1700万常住居民，平均年龄只有32岁，真正住在商品房里的连1/2都不到。
当然，我还听过更邪乎的说法：在深圳有一套商品住宅，你就跑赢了93%的常住人口。
不管是吃饱喝足拍肚子的，还是走街串巷摇铃子的…只要在深圳这一亩三分地搬砖，就没有不想在这儿买套房的。
所谓“来了深圳，迟早当上惠州人”，不过是许多匆匆过客无奈的自嘲与调侃。
购买力强、供给量少，原本是深圳楼市最大的基本面；
可现如今，增长下行压力、美元加息周期以及二手房指导价等因素冲击着需求端；
人才房、安居房、租赁住房、商改住等多类型物业冲击着供应端。
在这种极度拧巴的情况下，深圳楼市呈现出极其特殊的一面——
短期供过于求，长期供不应求。
换句话说，眼前的高挂牌、低成交现状，更多是结构性、阶段性问题。
需求并不是真的不存在了，只是被无数复制粘贴的观望情绪暂时掩盖。
斗胆猜测一下，如果深圳也像杭州那样“认房不认贷”了，那么房价分分钟就能冲上去。
正是这样的现实，才更加削减了深圳进一步松绑的可能性。
那么，深圳就没有卖地的冲动吗？
有，但是不强烈。
从2017年至2020年的四个年份里，深圳累计卖出1200万㎡土地，在全国一二线城市里排名垫底。
2021年，全深圳累计卖出524万㎡，作价1121亿，尽管卖地规模空前，但其土地财政依赖度连40%都不到。
除此之外，2021、2022两个年份里，深圳土拍依然维持着相对较热的局面：
国央企、城投系托底的情况非但没有大规模出现；
甚至在2022年4月底的土拍中，还贡献了7宗成交地块溢价全部触顶的名场面。
在这种情况下，若需求端进一步放开限购，对拉升土拍的边际作用已十分有限，但对拉升房价的作用会十分明显。
显然，从房住不炒和先行示范区两重维度去考虑，深圳完全没有动力去干这个事。
如果没有更多实质性松绑利好，深圳楼市的下跌局面恐怕还要持续一阵子。
退一万步说，即便商品房市场真要出现实质性松绑，恐怕也要等到新税制改革落地+各种保障房供给达到一定程度之后。
目前，中央财政已经明确将加大对深圳的支持力度。如此一来——
不仅个税比例将有所降低，高收入人群的可支配收入会进一步提高；
而且，相信深圳会借此机会加速补齐教育、医疗等配套方面的不足。
毕竟，当下的深圳要完成两个历史使命：
其一，要保证科创产业与实体经济的前沿竞争力；
其二，要保持对中高技术人才的持续吸引力。
想实现上述两个目标，遏制房价过快上涨的大众心理预期是必要的前置条件。
深圳要腾笼换鸟，本质上说，就是要驱赶炒房客，召唤回曾几何时最敢想敢拼的那群人。
某种程度上，这座城市的基本面有多尖锐，其遏制投机情绪的手腕就有多强硬。
慢牛的深圳，置业逻辑正在悄然生变…
所以说，房价高速上涨的时代真的很难再有了。
但你要将好城市的房地产当作慢牛市场来看，深圳依然是最值得看多的城市之一。
产业端，深圳凭借一己之力，坐实了“湾区硅谷“的名头；
供给端，商品房的低规模供给一时半会难以扭转；
需求端，深圳的购买力与安家愿望依旧双双有增无减。
加之近日央妈和银老大发布16条，楼市的再度转向几乎已成定局，接下来，全国范围内不排除更大规模的救市；
从外部因素看，待美联储加息周期结束，像深圳这样的核心城市资产价格，也大概率会迎来回暖。
若当前手上没有深圳房票，且职业发展与深圳强势产业配套度不高，不建议挤到深圳来凑热闹；
若当前已手握深圳房票，无论刚需也好，改善也罢，眼下确实可以准备好银两，慢慢挑、慢慢选。
种种迹象表明：接下来的2-3个季度，很可能就是深圳置业的又一黄金窗口期。
不过，要格外注意考量以下两个问题：
首先，当前深圳普通住宅的倒挂现象正在走向消弭；
仅存的倒挂现象，只在少部分区域的豪宅项目才有。
纵观整个深圳的新房价格，未来大概率还会以稳为主——
譬如年均涨幅保持在5%上下，似乎已经成了各方的理性共识。
自住家庭不妨多从需求本身出发考虑问题：配套如何、通勤时长、居住体验、家庭现金流等等；
如果是纯投资，就要琢磨琢磨：
大几百万甚至上千万的资金体量被占用4-5年，到了卖的时候能否接受年均5%的涨幅…
如果你盯紧的是深圳的二手房市场，不妨再给自己一些耐心——
根据自家预算划定好区域和板块后，马上去活捉高价位、高杠杆入局的房东。姑且称他们为“两高人员”吧。
这帮人大多入场于2018-2021年二季度前，其中，高杠杆人群主要有以下几个来源：
1）三成首付进场的；
2）抵押贷额度过高的；
3）首付都是东拼西凑的；
4）好巧不巧目前面临失业的；
相信我，全深圳1700多万常住人口中，比他们心理防线脆弱的人不多。
后半夜酒吧门口“捡尸”都看到过吧？
这时候，咱们一手准备好票子，一手准备好华子——
充分发挥“敌进我退、敌退我进、敌驻我扰、敌疲我打”的十六字方针，与“两高人员”周旋。
接下来一段时间，深圳或许不缺笋盘，但缺的是挖掘笋盘的眼睛…
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