春江天越之大学城北跑盘实探 | 选房指南No.128
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■选房指南：国宸府、梧桐郡、缦云坊、御山道、艺尚府、京杭府、柳岸闻莺
钱塘新区大热，带动了大江东的楼市。而钱塘新区的另一个地方，下沙，依旧是个尴尬的存在。
下沙很大，提起下沙，很多人第一时间会想到金沙湖板块、临江板块，以及大学城北板块。
大学城北南靠大学城，东临钱塘江，北靠海宁，整个板块面积不大，是一个你夜里睡觉一不小心翻个身就到了海宁的地方。
它曾被认为是杭州的边角料，却因为钱塘新区的成立，承担起枢纽的重担，连接起大江东的产业。
规划中的33号线地铁和智轨，也让本身发展有限的大学城北逐渐有了更高的价值。虽然，大学城北依然与市中心有着遥远的距离，但它也在默默焕发自己的能量。
从目前的价位来看，虽不适合投资，但适合在下沙工作的人自住。
大学城北目前供应量并不多，在售的除了春江天越外还有金地都会钱塘，另还有一块待售的现房销售项目。
从文泽路地铁站坐公交车约30分钟即可到达大学城北。过文安路桥沿着水云间向东走，一路上可以看到烟雨蒙蒙的河道。
以及周边一块行政用地和对面的公交站。
继续向东，可以看见已经投入使用的启源中学以及还在施工的小学。
学校的北侧是两块住宅用地，其中一个是中国铁建保利像素楼盘。
经过这个楼盘时，看到底商已经开了好几家，更多的还在招商中。
中介跟我们介绍这个楼盘周边的一些情况，中介介绍到这个楼盘今年下半年交付，当时新房的价格在1.3万/㎡左右，现在业主挂牌的价格是2.4万/㎡。咦？这个价格不是和这次龙湖春江天越89方的高层均价差不多嘛？
同时中介还介绍到，附近还有一个楼盘叫东郡国际，当年由于去化压力大，开发商加大了赠送面积，有房东想要出售一套68方的房子，赠送面积有20方，实际面积可达88方。
听闻我们要去看春江天越的新房，中介表示买了新房还要再等两年，还要摇号，价格又差不多，还不如买二手房。
沿着千帆路向北直行即可到达龙湖春江天越的售楼处，我们去的那天是线上登记的第二天，现场并没有什么客户。
龙湖春江天越设有6幢高层、18幢洋房。前期推出的洋房多半不用摇号，而上期加推的4幢高层，中签率却低至14.2%。周边的都会钱塘也是类似的情况，洋房或是大面积往往不用摇号，89方的中签率就偏低。
这目前市场的普遍情况相似，小面积低总价不愁卖。
售楼处的样板房只设置了一个89方的中间套，置业顾问称，中间套的89方赠送面积有18个平方，分别是阳台赠送了一半面积，主卫赠送了一半面积还有两个飘窗，边套的赠送面积也有13个平方，总体得房率能够达到95%。
售楼处与项目并不在同一个位置，从售楼处出来沿着千帆路向南直行约800米，即可看见正在施工的项目。项目西侧是汇澜公寓，是钱塘新区的人才房，今年上半年符合条件的家庭已经产生并陆续搬入。
春江天越的南侧，就是最为大家所关心的杭州绕城高速。项目南侧目测有10多米的市政绿化，这次所开的5幢楼，恰恰处在秀水街、德胜东路、千帆路三路交汇之处，过往车辆从德胜东路上绕城高速，现场的情况可看下方的视频了解。
沿着秀水街向东走可以看到项目的东侧正在施工的体育馆用地以及北面的医院用地。沿着文淙北路向北直行，可以看到两块已经基本建成的住宅用地。
沿着水云街向东走，可以看到两块集中在一起的商业用地。一块是已经投入使用的水云和达城，另一块是还在施工的都会钱塘配套商业体。一般来说，有了购物中心，版块就有了凝聚力，这两个彼此相邻的综合体，也将成为这个板块的小中心。
水云和达城的一楼是菜场，从一个菜场热不热闹可以看出这个地方有没有生活氛围。
菜场上买菜的许多阿姨都是住在旁边的碧桂园小区。一路走来都是一些还在施工尚未交付的新盘，这一回终于看到了一个投入使用已经颇具生活气息的小区。从这个小区满满当当的空调外挂机可以看出，入住率并不低。
杭州碧桂园南侧是启源幼儿园以及启源小学。
在这一带小中心闲逛的时候碰上过两拨小蜜蜂（帮开发商发传单、拉客的工作人员），春江天越将网撒在下沙，也正如置业顾问所言，春江天越的客户群体主要是地缘性客户，其中约有30%是下沙的教职工人员。
大学城北分布着的这些楼盘，都是曾经的刚需上车盘，诸如杭州碧桂园、中国铁建保利像素、保利城市果岭等，这些住宅小区或多或少已经积聚起大学城北的人气，二手房源也主要来自于这几个小区。现在大学城北的二手房挂价，普遍在2.5w-2.7w元/㎡之间，新房与二手房的价格相差无几。
由于时间的关系，大学城北还有一些地方没有走到。但这样一轮走下来，相信大家也有一个直观上的感受，这个板块已经发展成一个麻雀虽小五脏俱全的地方。虽然很多项目仍在建设中，但我们可以看到随着配套和住宅的同步开发，规划也已逐步进入了成熟期。这个板块的未来，已经初步成型。
龙湖春江天越选房指南
| PART1 |
摇号信息
▲春江天越鸟瞰图
摇号房源：5幢高层共131套
主力户型：89㎡
无房户倾斜：20%
均价：24300元/㎡，含装修标准3500元/㎡
验资门槛：存款冻结金额20万
登记时间：6.19-6.21
| PART2 |
规划配套
定价情况 →
开发商：龙湖
拿地时间：2018年1月12日
拿地楼面价：16480元/㎡，自持20%
销售价格：24300元/㎡，含装修标准3500元/㎡
装修改造费：无
车位售价：未定
车位选购时间及付款方式：未定
| 周边一手房售价 |
都会钱塘
| 周边二手房售价 |
宋都东郡之星挂牌均价25359元/㎡
杭州碧桂园挂牌均价26140元/㎡
产品介绍 →
项目规划：6幢高层+18幢小高层共约1133户
交房时间：2021年
房屋朝向：南北
单层层高：2.9m
小区物业：龙湖
容积率：2.3
得房率：约95%
外立面：全石材+玻璃+金属漆
精装特点：中央空调，新风系统，无地暖
配套介绍 →
| 周边城市界面 |
北：凌云街、启源中学、凌云幼儿园、规划小学、金地宋都都会钱塘、白翘香江、和达城
南：千帆路、河道景观、文海路大桥
西：千帆路、人才公寓用房汇澜公寓
东：规划医院、健身中心、商业停车场和绿地
| 公交交通 |
1、项目西侧的文海北路、项目东侧的云涛北路和之江北路以及项目东邻的文淙北路可直达下沙大学城一带；
2、项目南侧约200米处为绕城高速，可直达大江东、九堡和市中心朝晖武林一带；
| 轨道交通 |
1、项目西南面约1.9公里处为地铁1号和8号线交汇站点文海南路站；
2、板块内规划海宁至下沙的智轨项目
3、板块内规划33号线地铁
| 小区内部配套 |
景观园林、儿童游玩区等
千帆路一侧设有小区内部商铺
| 周边商业购物娱乐配套 |
1、项目东北面约600米处为和达城商业综合体以及都会钱塘自带的商业综合体；
2、项目北面约2公里处为海宁奥特莱斯；
3、项目南面可享大学城商圈和下沙CBD商圈，其中距离最近的商业综合体为项目以南约1.6公里处的下沙宝龙广场
| 小区代建学校 |
无
| 周边学校 |
1、项目北邻一所已投入使用的幼儿园、一所在建小学和启源中学；
2、项目东北面约617米处规划在建一所幼儿园；
3、项目西北面约600米处规划一所幼儿园；
4、项目东面约800米处为启源幼儿园和启源小学
| 周边医疗 |
1、项目东邻规划三甲医院；
2、项目东北面约600米处的和达城一楼设有凌云社区卫生服务站；
3、项目西南面约3.9公里处为浙江省中医院下沙院区
| 生活娱乐 |
1、项目东邻规划大学城北体育中心；
2、东北面约450米处为规划文体中心
| PART3 |
户型介绍
89方三房两厅两卫 →
位置：5号楼东西边套
套数：65套
总价:191-233万
优点：南北通透、全明户型、餐客一体带大飘窗
南面主卧采取玻璃作为主要建筑材质，南向采光甚佳
缺点：仅两开间朝南；南面次卧采光会略受影响；
89方三房两厅两卫 →
位置：5号楼中间套
套数：66套
总价:181-221万
优点：三开间朝南、动静分区
缺点：北面通风井采光、厨房、卫生间窗户相邻易串味
| PART4 |
楼幢优劣
优点：
南侧无高层遮挡，采光好
缺点：
临马路，离绕城高速约100米，容易受到交通噪声和尾气干扰
5幢楼周边设有地面停车场，可能会对低楼层产生噪声影响
5幢楼西侧有两个化粪池，西北角裙房处设有公厕，可能会有异味影响
东侧楼间距较窄，可能影响东边套低楼层的采光
| PART5 |
一房一价
| PART6 |
选房建议
89方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：5幢
2. 采光因素：南向无遮挡，东侧低楼层采光或有影响
3. 噪音因素：南侧绕城高速，西侧有马路
4. 户型因素：边套优于中间套
5. 价格因素：20层为最贵楼层，东边套最贵，中间套价差在10万元左右
-END-
文/由着你来 编辑/大花姐
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。
福利
2019杭州地铁楼盘图
（6月版）
活动截止时间：2019年6月23日9:00
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