未来科技城2020年还有多少库存？供地出炉，却更难买房！ | 房叔说No.43
| PART 1 |
天空之城二开高层，196套房源，275号即售罄，湖境云庐123套房源500组客户登记，中签率再创新低仅24.6%，富力中心、镜溪绿汀相继领取预售证，即将登记。
此轮集中开盘之后，未来科技城低密两盘即将售罄，新房存量进一步减少。
2020年未来科技城依旧很火，今年到底还有多少房源可买，刚需买房又还有多少希望？
为了弄清楚未来科技城供需之间的关系，先需理清未来科技城需求量有多少，虽然需求是动态变化的，但通过数据可推导出大概数据。
2019年未来科技城主力供应，以阳光城未来悦为代表，3.1万的单价基准，是多数想置业于未来科技城的群体认可的新房价格。
在3.1万基础上，未来悦最后一期开盘户型为90方及120方户型，总价起步约270万左右，是2019年板块的最低门槛，登记客户数为4079户。
但结合地段认可度、户型较小等方面因素影响，部分自住改善不会参与此次摇号，也就预示着未来科技城2019年9月这个时段的需求总量是大于这个数值的。
2019年底天空之城的首开，才真正的反映出未来科技城更接近真实需求的数据。
| PART 2 |
△未来科技城核心区实景图
未来悦售罄后，未来科技城的供应主力变成以天空之城、富力中心为代表的一批新楼盘，年底天空之城首开，将板块售价提升一个台阶。
小高层最小户型93方套均总价超过330万，相当于对板块内需求的总价承受能力进行一次测试，在这次测试中，却创纪录的吸引了近9000组客户登记量。
排除多房票登记的家庭后，加上总价上限接受度较低的客群（预算低于330万），及对居住品质要求较高的这部分客群（预算大于600万的高端改善）。
未来科技城的真实总需求量应该是超过1万。
那么根据近几年的板块年均供应来看，年均供应量在2000余套房源左右，供给远远满足不了需求，未来科技城一房难求也就很容易理解了。
当然需求量也是动态在变化的，有人或因为总价过高，有人或因为工作调动放弃置业，但也有更多的人加入抢房。
2019年余杭区常住人口净增近30万，新增人数超过杭州2019年总新增人数的一半，而余杭区30万新增常住人口，大部分汇聚于未来科技城。
那么2020年未来科技城的真实购房需求依旧呈稳步上升的阶段，需求还在肉眼可见的增加。
那么弄清楚2020年未来科技城还有多少存量的新增房源，对购房决策来说尤其重要。
| PART 3 |
△西溪公馆实景图
据房叔统计，截止今日，未来科技城核心区有存量住宅新增房源的楼盘：
天空之城、富力中心、西溪公馆、湖境云庐、镜溪绿汀、耦园、观止洋房、巨化捂盘项目。
其中湖境云庐、镜溪绿汀即将清盘，耦园仅剩极少量存量房源，这三个楼盘对存量贡献极小，做排除。
中梁地块拿地时间较晚，受疫情、施工进度影响，今年入市时间不明确，大概率需到第四季度或明年初才能形成新供应。
位于西溪公馆西南角的大华西溪风情观止洋房，及巨化两幢住宅开盘确定性不强，暂不计入确定性新增供应。
也就是说，2020年的核心区主力供应仅有天空之城、富力中心、西溪公馆。
天空之城：二次开盘之后，剩余存量新增房源为一期盖下两幢小高层共计44套房源、八幢叠墅，及二期567套房源。除去总价较高的叠墅，总存量新增供应仅611套。
富力中心：自去年年底首开，至今共领出预售3次，剩余北区2幢高层未开，剩余房源数约180套。南区约584套，暂未动工，四季度前难以形成供应。
西溪公馆：预计四月首开洋房及小高层。西溪公馆总房源量共计2217套房源，除去排屋42套，洋房、小高层及高层共计房源量2175套。
2020年未来科技城核心区供应主力三盘，确定新增房源量约3500余套，其中西溪公馆一盘占比超过60%。
| PART 4 |
△天空之城二期公示图
天空之城二期房源及富力中心南区，因疫情及工程进度，三季度之前开盘也较渺茫，今年前三季度未来科技城核心区供应量，大概率还需要减去约1150套房源，
于是上半年核心区，“较强确定性”的供应量仅剩2400余套房源。天空之城及富力中心可供应量仅约220套，西溪公馆一盘占比则超过90%。
可以说，西溪公馆决定了未来科技城核心区2020年前三季度，供需关系是否继续紧张的关键。如推盘量较大规模集中释放，对供应不足能够起到较好的补偿。
但西溪公馆的推盘节奏大概率不会采用一把全推，如推盘量较小，那么则会进一步加剧板块内部的供需不平衡，买房只会越来越难。
西溪公馆开盘价格也是影响买房难度的关键，自去年开始，西溪公馆一直都是杭州楼市的香饽饽，吸引大量关注度，前期蓄客早就超过2万。
如西溪公馆高层价格，按照年前排屋价格的5.48万为参照，那么大概率高层基准价格依旧为2.8万。
那么成为万人摇是必然，冲击两万人摇概率也不小，将继续加大买房难度。
若价格按照板块全新限价，高层毛坯大概率在3.15万左右，89方总价仅280万左右，依旧存在不小的价格红利，冲击万人摇可能性依旧不小。
西溪公馆决定了上半年的板块供应强度，但其毛坯的产品类型，小面积户型，低总价，决定了今年前三季度在未来科技城买房依旧很难。
| PART 5 |
△富力中心效果图
随着时间的推移，天空之城二期，富力中心南区的入市，未来科技城核心区的供应不足问题能得到一定的缓解。
但相比巨量的需求，和源源不断的新增需求加入，千余套房源依旧是杯水车薪。今年未来科技城买房难度只会比去年更大，而不会减小。
天空之城高层大户型及湖境云庐叠墅的低中签率、低弃选率，已经预示了2020年的未来科技城供给依旧紧张。
△2020年未来科技城核心区供地计划
前几天，余杭区发布读地手册，未来科技城核心区2020年宅地预计供地四块，其中三块集中分布在绿城湖境云庐西侧，一块位于富力西溪悦墅正南面。
上图1号地块土地面积为101亩，容积率1.1。
2号地块土地面积53.1亩，容积率2.2。
3号地块70.1亩，容积率1.6。
4号地块68.4亩，容积率1.5。
这四块土地大概率今年内将出让，也就是说，明年的供应主力就是这四块地块，加上中梁地块及天空之城三期。
但需注意的是：1号地块容积率为1.1，未来大概率是排屋及叠墅类产品，产品定位大概率为高端改善型住宅。
地块3及地块4容积率分别为1.6、1.5，意味着这两块地块未来的产品类型较大概率是低楼层洋房或叠墅。
仅有地块2容积率稍高，达到2.2，未来的产品类型大概率为高层。
四块地块中，只有一块是普通类型高层住宅，其他三块都为低密型住宅产品，证明了2021年的潜在供应大部分是偏高端改善型产品。
由于产品类型的低密化，单价总体会比目前的板块限价3.45万要高上不少，洋房类产品单价超过四万，叠墅类产品均价接近5万，排屋则更高。
所以，明年核心区的高层房源供应大概率只有天空之城三期、富力中心南区、中梁项目及4号地块。
对于本就买房不易的刚需及刚改群体来说，意味着明年能在预算范围内，买到未来科技城核心区的房子更难了。
建议2020年，刚需或刚改群体扩大选择范围，切不可死咬未来科技城核心区几个楼盘，如杭语蓝庭、三墩北金辉建发、钱江项目等都可作为备选。
产品类型的低密化后，门槛集中提高，自住改善型购房则会更加轻松一些，选择余地更大。
但明年板块限价仍有上调的可能性，早买，落袋为安依旧是最好的决策。
| PART 6 |
△杭州西站效果图
造成未来科技城的供给长期不平衡的主因依旧是，未来科技城的板块成长速度、配套兑现的加速，及依旧相对严格的限价。
西站、达摩院、菜鸟总部、阿里云总部的相继的落地开工建设、未来科技城的成长速度有目共睹，仅5年时间就给了杭州一个初具规模的未来之城。
且相比超过4万均价的二手房，未来科技城的新房限价依旧是杭州最严之一，产生的套利诱惑，进一步促使需求增加。
可预见的板块潜力、人口的强劲流入、限价产生的价格红利，致使需求量始终在稳步的扩大。
为什么一房难求？源头依旧是我们对于未来科技城的期许，和供应不足之间的不平衡产生的。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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