黄传炜：让人爱恨交加的物业管理行业

公忠坚毅 创领未来

发声 物业人

让人爱恨交加的物业管理行业

文/黄传炜

第三方物业监理机构

中物联盟负责人

本文已经作者授权发布

一种行业，当发展到了一种人人纠结苦恼成为社会发展进程中的鸡肋时，就不是这种行业本身有什么问题了，而是社会管理机制和经济模式出现了严重问题。比如说：物业服务管理行业。物业服务管理行业，行业定位机制严重脱离市场经济规律。服务企业性质又不全是，社会管理机构也不全是，政府派生机构或中介机构也不是。它到底是什么呢？目前，建设单位、物业企业、业主、政府均不愿意深解释也不愿意说太清楚。

“政企”边界不分

市政行业主管部门无条件绑架了物业管理行业：自来水、供电、天然气、市政道路、园林绿化、有线电视、网络、电信、人防工程、供暖等诸多属于市政行业部门的责任和义务都转嫁给了物业行业和业主。住建部、国土部、公安部等部委以及转制为企业的市政行业主管上级单位，勇敢点站出来把属于政府公共管理职责内的事都主动接走，别再绑架物业行业和业主了。

例如：

建设红线以外的属于市政主管单位建设投资，小区红线以内的属于建设单位自己投资建设，然后交给市政行业主管部门（投资成本没有人管了，全部转嫁到了买房人身上了），小区红线以内的各管线的后期维修责任又属于小区业主了，归属于大修资金或业主自筹；可是收费权利则是市政行业主管部门的事了，这又跟业主和物业行业没有什么关系了。物业行业被逼着你去替市政行业主管部门去向业主收费（连计价表和卡都是业主或物业行业自掏腰包），然后再分文不取的交给市政行业主管部门去；物业行业还不得说一句怨言。业主一肚子的火又全撒到了物业行业身上了。

行业管理机制混乱无序

物业服务管理行业，定价机制、收费机制、质价相符评估机制，市场准入或退出机制，法人单位应承担的赔偿机制均严重脱离市场法则。物业纠纷越演越烈，已经激化成了一种社会矛盾，破解机制可一直都看不见。怨言可以发，方法也得找不是。

政府普法缺位业主维权无度

业主缺乏物业服务管理知识，缺乏守法意识，缺乏物业服务管理质量保障，业主与建设单位和物业企业关于物业信息严重不对等，权益受侵得不到维护，使用极端手段用物业费绑架物业企业。造成物业纠纷愈演愈烈，恶性循环；激化成社会矛盾。

物业费价格的痛

物业项目，即物业小区、商业物业、厂房等物业。物业费究竟多少钱/平米，历史上都是政府给出指导价，既不客观也不科学，倒是一种行政水平倒退。造成了建设单位、业主、物业行业都不满意，一个说价格高了，一个说价格低了；这种战斗都打了30年了，也没有分出谁是胜利者。物业费价格定价，一个基本思路是很清晰的，世上没有两片完全相同的树叶，同一行政区域内即使相同的物业类型，物业面积、服务管理标准、房屋层高，收费面积；而相关共用设备设施和市政设备设施及配套设备设施是完全不同的，其物业费价格也是不可能不相同的。所以，政府也知道这个市场经济原理，连指导价都不出了，你们自己商量着办吧！放任物业纠纷越演越烈，最后都推给了人民法院。目前，人民法院所面临的现状，门庭如市的物业纠纷官司，政府资源全被占用，政府的执政成本也越来越大；物业费价格引起的物业纠纷，却是越来越多。

根本性矛盾是，业主是松散性的，价值观和物权观念差异巨大，其业主之间的内部矛盾本身就巨大；很难在业主大会这个平台上达成一致。换一句话说：业主们自己对物业费定价，既缺乏专业性、科学性、公平性，又缺乏可持续性保障物业核心价值，即物业保值和增值主体能力。全国来看，北京市引入了物业服务第三方评估监理机构定价机制，既符合市场经济规律和专业性、科学性、客观公平性，又解决了业主们和物业企业及建设单位之间的信息不对等和信任缺失，通过第三方评估监理平台化解物业费价格引起的物业纠纷；从全国来看，除了北京市以外其他省市还都没有这种市场化定价机制。

物业费收费的痛

物业项目，即物业小区、商业物业、厂房等物业。物业行业企业不管你签订的是什么管理方式的物业合同，收费主体都会是你，物业企业你要收费，物业区域的管理规约和小区业主议事规则，你就得实行双重标准，牺牲大部分业主权益和法规原则，换取部分业主的刁难和讹诈行为，目的就一个把物业费给收上来吧。要不，物业公司领导就得炒你鱿鱼了。物业行业企业，拿着一份物业合同，既要履行物业服务责任，又要替政府的相关行业主管部门履行所谓的物业管理责任，这种严重错位的物业行业企业，又怎么能做到物业服务/管理两个质量标准呢？既当运动员又当裁判员，既是收款员又是服务员，还兼职厨师，业主们吃饭的口味又是酸甜苦辣咸什么口味都是有，对厨师、服务员、菜价（物业费价格）的理解和要求又都不不相同，物业费的纠纷还能解决得了吗？

就目前人民法院面临的现状，门庭如市的物业纠纷官司，政府资源全被占用，政府的执政成本也越来越大；矛盾还是彼此起伏。物业费：属于是业主归集资金类型，用于物业区域内物业保值增值的运行维护费用，政府税务部门至今都没有理顺这种资金定性问题，还在收取物业企业代为收取的业主归集资金的相关税金（营业税），从国家税务层面首先应该将物业费列入免征目录，降低业主和物业企业的自身成本压力。物业费：同时，还具有物业区域内公共性质属性，因为物业费是用于除业主专用部分物业面积之外的公共区域、共用设备设施维修养护的费用，公共区域内秩序、环境的维护费用。

从国家住建部层面，应该联合人民银行一起纳入到商业银行代收业务中去，一个物业区域一个专用物业费专用账户一个指定商业银行，建设单位开发建设销售之前，与业主签订三方托管协议（建设单位、业主、银行），各地房屋主管部门纳入到预（销）售许可证办理要件中；物业企业接受属地房屋主管部门对划转托管物业费账户资金监管性审批（物业企业合法性、业主大会及业主委员会批准函），实行一个月以审批；人民银行将物业费缴纳信誉与业主个人信誉管理体系合并管理，从根本上解决物业费收费难，避免物业企业的服务标准、管理标准被部分业主用物业费绑架而名存实忘，全体业主共同受损失的现状。

物业企业的痛

物业企业属于服务类型企业，注册一个物业公司50—300万元就可以了，市场准入门槛过低。

➤无固定资产：物业企业在物业区域内无固定资产投入，使用业主归集资金并折旧计提消化掉；

➤无经营投资：接管物业项目就是使用业主归集资金，把这种代收代管资金作为公司经营收入，二次支出作为运行维护物业资金；自身无资金投入，物业企业在物业区域内提供物业服务管理没有资金投入产出经济原理；

➤无专业技术投入：物业企业提供的物业服务管理人员，是全国人力市场中工作技能，文化水平，专业能力等综合素质最低的工种，用市场上的一句俗语：“是个人都能干物业”。物业服务管理中属于专业技术性工种，物业企业均转包给第三方单位，即专业分包。

➤无经济赔偿能力：物业企业接管任何一个物业项目，其房产总价都是相当大，动辄几个亿乃至几百个亿人民币；物业企业依靠接管物业项目数量盈利，所以任何一家物业企业，所服务管理的房产总价均是其注册资本金的N倍，物业企业本身对所服务管理的房产所造成的损失（房屋因物业服务质量低下而造成的房屋贬值，生活质量下降），从根本上就赔偿不了。

➤无服务管理质量保障：物业企业依据工商注册是服务类型，盈利性是其企业唯一性目标。物业费与物业服务管理质量之间，没有市场化定价及性价比管理机制、考核机制、评估机制。业主和物业企业之间因物业服务管理质量纠纷，永远有打不完的架。目前，从全国来看，除了北京市以外其他省市还都没有这种市场化物业服务质量第三方评估监理机制。

关于业主的痛，我就不做深入的剖析了。全国各地见诸报端，网络媒体的就N多了，也是不想往业主伤口上撒盐了。

我转抄部分物业服务管理人员内部调侃的段子附后，也算给业主普及点物业小知识吧！

转抄全文：

物业，原来叫物业管理，后来改成了物业服务，没有了管理，只能服务了！再者说，物业也没强制权，管谁谁不听，久而久之，物业管理也就不复存在了，在业主心中，物业，是无所不能的，什么楼房地基下沉，房屋漏水，邻里关系，车辆故障等等，人们总在埋怨，物业人员太老，物业老龄化，殊不知，物业已经走进了夕阳，物业费用的低廉，工人工资和物价的不断上涨，政府部门的推诿，维修基金的审批程序繁琐，就是政府部门审批通过，还要面临许多业主的不签字，不配合，物业在蹒跚前行，慢慢的消褪，慢慢的消亡，渐渐的，小区物业会成为政府最头疼的大事，物业是做什么的？为此，记者走访了一些物业小区，有人回答：是我们请来的管家，也是保姆；;物业什么都得管，反正我交了物业费;；我的车被划了一下，物业得赔，我的屋子漏水，物业得修;老娘出门摔了一下，物业得照顾，赔偿！；老爹被狗吓着了，物业看着办！；老公喝酒了，上不了楼，物业要服务，负责搀扶，还要被喝酒者打几下！；我家电动车在外面丢了，物业负责找寻！；业主之间打架，物业不拉就是不作为，啦架就是拉偏架；总之，“物业是万能的，这就是政策的混淆，物业是做什么的，规定不明，界限不清，出了事别总拎着物业打屁股，其实，我说，物业是小区请来的保姆，负责小区的卫生，维护秩序，剪草，打草，小修小补，紧急抢修，突发事件的应急处理，仅此而已，物业不是万能的，就像警察，不能做医生的事，物业只是物业服务，不是管理，也不是万能！”一位物业人激动的说！

还有一位物业人拿出一份关于写物业人的文字给记者看!说是物业人的真实写照，如下：早起是做物业的和收破烂的； 晚睡是做物业的和按摩院的； 担惊受怕是做物业的和犯案的； 没饭点儿是做物业的和要饭的；男人不着家是做物业的和花天酒地的； 女人不顾娃是做物业的和搞婚外恋的； 随叫随到是做物业的和发快件儿的； 加班不补休是做物业的和摆地摊儿的； 24小时接客是做物业的和天上人间的； 周末节日不休是做物业的和淘宝开店的； 不能随便说话的是做物业的和当播音员的； 不能出丝毫差错是做物业的和发射宇宙飞船的；以考试为生是做物业的和上了高三的； 活到老学到老是做物业的和搞科学实验的！

来源：

新浪博客-黄传炜

2013年7月14日

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编辑：赵翌序

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