房市爆4大真相：房价触底大批买家出手抢Offer！

加拿大的房地产市场随着春天即将到来正发生翻天覆地的变化，全国各地的买房战也正在升温，从温哥华到多伦多，各地的房市都爆出一些“激烈”的真相。

4大真相：

房贷大、房源少、抢Offer、负担力更差

去年下半年，随着加拿大央行迅速加息，全国住宅房地产价格下跌，这让很多准购房者屏住呼吸，并基本停止了搜索。

他们中的一些人，尤其那些首次购房者希望央行抑制通货膨胀的努力会让房价暴跌，从而更容易入市，但现在发现房地产崩盘并没有发生。

从首次加息开始到现在已经1年，但据一份最新的报告显示：加拿大住房负担能力仍接近历史低点，抵押贷款成本上升在很大程度上抵消了房价下降的影响。 

与此同时，许多房主在近期价格下跌后不愿出售，这意味着房地产挂牌量很少。结果就是：买家不得不争先恐后地抢购在他们选择的市场上他们买得起的东西。

但可以肯定的是，今年春天的竞价战不会回归像疫情中那样狂热的抢房战。在许多市场，来自大城市的房地产投资者和富有的外地人的需求已经减弱。买家对于提供高于要价的报价、购买看不到的房产和免除房屋检查都变得谨慎得多。

除了央行暂停加息，对金融稳定性的日益担忧也可能会增加房产市场的动力。与利率飙升的影响有关的美国硅谷银行 (SVB) 最近的倒闭令投资者感到恐慌。对于抵押贷款借款人而言，这意味着固定和浮动房贷利率继续上涨的可能性降低。

本地买家回归

但与以往狂热房市不同的是，现在重返市场的主要是本地买家。在 2021 年和 2022 年初，来自多伦多和温哥华等昂贵城市的有钱买家涌向郊区和小城镇寻找更大的房子和更低的价格，这加剧了很多乡村郊区等市场的竞争。但现在大部分地区的房价已经暴跌 10% 至近 30%，当地人认为这是他们进入市场的机会。

在 Chilliwack，1 月份典型房屋的价格从 $907,600 的峰值跌至 $677,600 ，房地产经纪人 Jason Sandhu 表示，他的买家中约有 70% 现在来自该地区。相比之下，在大流行的头几年，他的客户中有 70% 是来自温哥华、素里和兰里的投资者，这些地区都是物价更高的地区。

据当地房地产经纪人称，安省伦敦和哈利法克斯的外地买家也逐渐减少。很多本地买家又回来了，不过为了降低房贷成本，这些人倾向支付更多的首付。

有17年职场经验的房贷经纪人Clinton Wilkins说，在哈利法克斯，潜在买家正在寻求家人的帮助来购买房屋。多年来，这种现象在安大略省和BC省一直很普遍。

人们现在正在寻找较小（较便宜）的房产或非热门社区。

房地产经纪人Debbie Penzo表示，加息并未导致大范围失业，这对市场很有帮助。

不过，房价仍远高于大流行之前的水平，即使在去年房价急剧下跌的城市也是如此。

例如，在安省伦敦，与 2022 年 2 月的高峰相比，1 月份的住宅房地产价格下降了 27%。然而，一栋普通住宅的价格仍比 2019 年 1 月高出 60%。

房价跌，房贷涨=互相抵消

对需要抵押贷款的买家来说，更高的借贷成本在很大程度上抵消了价格下跌的影响。例如，在温哥华、卡尔加里和多伦多，由于利率上涨，即便房价下降，房贷供款每月只减少了$50或更少（以5年固定抵押贷款利率、20% 的首付和 25 年摊销为例）。

而且，联邦抵押贷款压力测试使买家的计算更加复杂。

金融产品比较网站 Ratehub.ca 的联席首席执行官兼抵押贷款机构 CanWise 的总裁James Laird说：“房价没有下降到足以弥补压力测试的影响。”

根据 Ratehub.ca 的数据，在 2022 年初，抵押贷款利率低到足以让大多数合格借款人接受 5.25% 压力测试基准的测试。但由于目前抵押贷款利率徘徊在 5% 左右，借款人必须通过基于 7% 左右合格利率的测试。这意味着他们只能借到更少的钱。

大批买家争相入市

31 岁的营销经理Kelly Laing就是蠢蠢欲动的买家之一。她在新不伦瑞克的圣约翰 (Saint John) 郊区 (Rothesay) 发现一个不错的房源时，她已经做好了抢offer的准备。

她说：“我们发现，当一个好的房子上市时，大约会有 10 个人提出报价。”

Laing在努力寻找价格在 $50万至 $80万之间的房子。这对夫妇正计划生孩子，所以想买靠近商店和学校的儿童友好社区。但类似房子价格都超过 $90万，远高于这对夫妇的预算。如果低于预算的房子又通常需要大量装修，所以无论如何都还是“超支”。

她说，如果跑到更远的农村地区买房，但两个问题一直困扰着他们：孩子们会和谁一起玩？如果他们不得不因为房子而去当地找工作，怎么保证收入呢？

到目前为止，这对夫妇在 2020 年春天从多伦多搬到她未婚夫的家乡 Rothesay 后，找房这件事和莱恩的预期相去甚远。所以过去3年他们只好一直住在岳父母家里，边住边找房。

2023年买房小心2件事

今年买房状况已经和以前大不相同，有两件事要小心：1，抢Offer提融资条件，2，验屋。

GTA奥沙华的房地产经纪Brandon Sheridan建议，所有潜在的买家不仅有条件地提出要约的条件，而且还一定要评估自己的融资能力，在其贷方在该融资条件期内进行评估，这通常需要3-7天。

卖方接受Offer后，买方的贷方通常会评估财产的价值。

如果评估价值低于约定的购买价，则贷方将提供较小的抵押贷款，而买方将其固定为约束。如果他们无法弥补抵押贷款和该价格之间的差价短缺，那么这笔交易就不会完成。买方可能会损失押金并面临额外的罚款。

但是，提出包括有关评估条款的报价，就允许买家在条件期间撤离。

她说：“目前抢Offer的情况又开始了，如果要竞标战，那么融资评估就很重要。”

莱恩还提醒大家，要重视验屋。

2022年9月，她和未婚夫发现了一个新建的镇屋，价格只要$60多万，似乎很完美。但这对夫妇最终在验房时发现该物业的严重问题后取消了报价。

莱恩说：“这使我们意识到一些建筑商以便宜的价格建造它们，并将它们销售给来自安省的人，因为远，所以很可能不验屋。”

她说，当以为终于找到梦想中的家却不得不最后放弃时，她哭了。

市场瞬息万变！但小心当房奴

对于仍在寻找的买家来说，前景不明朗。BMO首席经济学家Douglas Porter曾警告央行可能会恢复加息。但最近 SVB 和 Signature Bank 的倒闭让他认为央行可能提前降息。

较低的固定抵押贷款利率可能会让买家更有信心借贷，再次点燃房地产市场的火苗。虽然更多的需求和上涨的价格可能会吸引更多的房主回到市场出售，但房屋库存可能还会紧张。

加拿大有望在未来三年内接纳 145 万新永久居民，相当于该国人口的 3.8%。然而，随着开发商在借贷成本上升的情况下退出，房屋建设的步伐已经放缓。

和很多人一样准备入市的Laing表示，在买房市场折腾了3年后，虽然现在还没买到房，但她希望今年能成功买房，并希望能工作方面能有更多收入可以负担得起。

她说：“我认为只为买房而买房是不明智的，我们不想成为穷人也不想成为房奴。”

大家对2023年错综复杂的房市怎么看？欢迎留言讨论~

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