加拿大大型私贷爆雷，将最大客户告上法庭：要求出售3处房产，还债$3.33亿

加拿大最大的其中一家私人贷机构Romspen投资公司最近与其最大的借款人陷入一宗法庭纠纷，在多次违约贷款后，据称总额达 3.33 亿元，未偿还的债务阻碍了其为投资者赎回资金的能力。

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Romspen私贷机构已要求安大略省高等法院任命一名接管人来控制不良贷款的三处房产。 

三个受影响的物业位于多伦多，其中两处是购物广场，位于该市西北角的 Woodbine Mall购物广场和 Rexdale Mall购物广场，另一处位于东北角士嘉堡的 1500 Birchmount Rd.。

如果获得批准，接管人可以出售其认为合适的财产，所得款项将使 Romspen 收回部分或全部欠款。 

借款人 Issa El-Hinn，又名 Chris Hinn，是一名商业地产投资者和商人。

根据法庭文件，Hinn最初在 2018 年拖欠了多笔 Romspen 贷款，但他当时与贷方签署了暂缓协议，此后出售了六处房产，将价值 2.22 亿元的收益汇给了 Romspen，据称，据称，Hinn仍欠 Romspen 的 3.33 亿加元。

在他尚未出售的三处房产中，Woodbine Mall购物广场被认为是最有价值的，因为商场很大，而且与拟议的交通枢纽隔街相望。

而士嘉堡1500 Birchmount Rd目前挂牌950万出售。

Romspen 的投资组合主要包括建筑和楼花项目贷款，这家总部位于多伦多的公司向美国和加拿大的借款人提供贷款。

Romspen 已经营数十年，但其主要产品 Romspen Mortgage Investment Fund 在 2008 年全球金融危机之后变得特别受欢迎，因为散户投资者在超低利率时代渴望获得可观的收益。 

过去二十年来，该基金每年的回报率为 7% 至 10%。

不过最近，加拿大央行快速加息动摇了商业房地产市场，Romspen 不得不在去年 11 月冻结投资者赎回。

当时，Romspen 管理着 32 亿元的资产，并将冻结归因于“抑制”的贷款偿还。 

在去年底向投资者发布的季度更新报告中，Romspen 披露其旗舰基金中 33% 的贷款是“不良贷款”。

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除了Romspen外，在加拿大，越来越多的私人贷方和基金正在努力应对更高的赎回请求。 

去年，Ninepoint Partners LP 在 25% 的投资者想要退出后不得不重组其旗舰私人债务基金。

最近，世界上最大的私人房地产投资基金之一黑石房地产投资信托基金不得不限制赎回，因为有太多投资者想要收回他们的钱。

私贷往往难以为高额赎回请求提供资金，因为他们贷款的性质使其难以迅速收回现金。 

向风险较高的借款人提供的私人贷款通常不容易出售，即使出售，也可能会以大幅折扣出售。

在这个案例中，它走的是另一条路，并试图为这些物业财产指定一个接管人，不仅是 El-Hinn 先生，Romspen还有另一笔向卑诗、亚省开发商提供的不良贷款，而该开发商的项目目前已经停工。

卑诗省的这笔贷款旨在资助列治文市中心一处有七栋大楼的综合用途开发项目，但Romspen称，自 2020 年以来，该项目土地上没有进行任何实质性工作。借款人还于 2022 年 4 月申请破产保护。Romspen称其欠款1.91亿元。

借款人 Alderbridge Way LP 此后提出反诉，指控 Romspen 违反了其建筑贷款协议。

法庭文件显示，虽然高风险借款人更有可能违约，因此在私贷中，出现法庭之争很常见，但Romspen目前与 El-Hinn 先生的争斗值得注意，因为他们的业务关系可以追溯到 24 年前， El-Hinn 先生也是 Romspen 最大借款人。

当 El-Hinn 先生最初违约时，Romspen 要求偿还 1.36 亿元。为解决这个问题，双方达成了所谓的暂缓协议，有效地让 El-Hinn 先生有时间拿出借来的钱。三年内售出了六处房产，但还有三处房产尚未出售。

“鉴于自宽容协议最初签署以来已经过去了很长一段时间，Romspen 对 Hinn 先生成功完成 Woodbine Mall、Rexdale Mall 和 1500 Birchmount 销售的能力失去了信心，”Romspen 在其接管申请中表示。

在回应 Romspen 要求接管人的请求时，El-Hinn 先生上周辩称，COVID-19 大流行等变数对剩余未售出的房产产生了重大影响。

他写道：“由于两个最大的抵押物业，包括最有价值的资产 Woodbine Mall，都是零售商场，它们的适销性因显而易见的原因而受到严重的负面影响。”

El-Hinn 先生表示，他曾与一家大型商业地产所有者达成协议，将 1500 处 Birchmount 房产出售给该物业，但是他声称，该交易因加拿大利率飙升而破裂。

看来央行的加息不但影响Romspen私贷，也影响了其最大客户El-Hinn 先生。

Romspen 表示，虽然 El-Hinn 先生在 2018 年违约时最初欠债 1.36 亿元，但由于多种原因，此后欠款已增至 3.33 亿元。其中一个原因是，Romspen买断了这些房产的其他抵押贷款，将债务集中在一个地方。

根据法庭文件，利息也继续以每年 15% 的速度累积滚动，并且还有额外费用，例如保护性付款和欠款中包含的费用。

El-Hinn 先生对欠款提出异议，并在他的法庭文件中声称 Romspen 计算有错误。

这次的事情也为商业房地产敲响了警钟，加剧了对商业地产暴雷的担忧

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信源：超级生活

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