如果你是一名刚需，别什么都想要 | 立问立答NO.26

Original 苏阳地产小王子 2022-05-16

一周两期《立问立答》，每周二、四，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

摇号热门·楼盘短评

▶融信远洋·厘望NEO1

▷项目地址：拱墅区莫干山路与三宝西路交叉口

▷开盘信息：预计4月首开高层49套，主力户型136、151㎡

▷均价待定，精装交付

▷距离最近的地铁站直线距离：3号线香积寺路站约1.2km

短评：湖墅单元，地段绝对没话说。比较遗憾的是，地块体量比较小，而且形状不够规整。因此融信做成了高层+合院，不规则的一侧做成了合院，在项目规划设计上巧妙地把劣势变成优势，十分讨巧。

目前高层的样板房已经对外开放，可以看出融信的产品力上，有较大的进步。夸张一点讲，是我看过的融信在杭州的楼盘中，做得做好的一个，很多细节都到位了。有老湖墅的情结的，有足够能力的，可以入手。

▶随塘

▷项目地址：余杭区运溪东路北圆满路西

▷开盘信息：56套，主力户型104-127㎡

▷均价22844元/㎡，含3500元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站：地铁9号线塘栖站

短评：弘阳、招商和大名城合作的项目，首开也给板块奠定了新的价格基础。毕竟之前塘栖已经断供很长时间，地缘性客户压抑了大量的改善需求。环境、户型、产品都还不错，整体规划也定调区域改善，自住关注。

▶新城·璟隽公馆

▷项目地址：萧山区建设一路与通惠路交叉口

▷开盘信息：80套，主力户型90㎡

▷均价31856元/㎡，含3000元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：7号线耕文路站约1.7km

短评：90㎡精装，户型也做得不错，作为江南岸的刚需，能够把总价控在300万以内，确实是一大吸引点。不过项目本身的缺点也比较明显，距离铁路线近，但距离地铁站又不够近。

精选提问·立问立答

Question 1

﹝莫闲﹞提问：小王子，你好，想咨询一下，江南府去年摇号人数不多，目前还剩一些大户型。我主要是自住，家里小孩刚出生4个月，也想以后读书方便一点。目前首付在90万，是否值得入手？另外，江南府车位目前23万一个，后期车位继续上涨的可能性大吗？

答：恕我直言，闲林读书方便的点在哪里啊？近的学校都是民办和私立的，学费贵。公办的话远，而且按照现在的分布情况，大概率以后只能读“村小”。

首付90万，总价300万如果真的考虑自住、在乎学区的话，市面上选择还有一大把，没必要买在闲林。

比如桃源臻蓝府的107㎡，单价3万出头，稍微咬咬牙也能买到了，地铁和预期的学区都要比江南府好一些。

至于车位，涨不涨价很难说。如果是直接向开发商买，现在车位价格都是需要物价审批，涨的概率不大。就算两次开盘车位价格有差异，也不会很大。

但如果是以后跟其他业主买，那就难说了。要综合考虑小区车位配比，和前期购买的情况。其实还是一个供求关系的问题，供不应求，才有涨价的动力。

Question 2

﹝元酱﹞提问：问下绿地艺尚府怎么样，看了一下周边一二手的差价几乎没有，附近的综合体还在建，学区不太了解。看网上说翁梅板块比较尴尬，高不成低不就，同价位还没有更好的选择推荐？多谢。

答：绿地艺尚府的话，确实目前一二手没什么差价，也确实没什么学区。项目的商业部分，绿地艺尚魔方应该之前就已经开业了。

主要的吸引力点在于地铁和价格。但是之前摇号难度也没有非常高，说明购房者对于这个区块的判断和你基本一致。

翁梅板块确实有你说的情况，城市界面也比较差，很多年都没有明显的改观。

比较直观的一个点是，地铁1号线到了乔司翁梅一段是走地上的。相比走地下，这样建起来更省钱，但是会牺牲一部分的土地资源。但凡是规划预期比较好的板块，地铁肯定是走地下的，因为土地就是钱。

建议按照你的预算往星桥一带看看，一是环境更好，二是在200万预算内仍然有一些地铁盘可以选择。

Question 3

﹝欢欢Isabel﹞提问：小王子，你好！最近在买房，想请问一下，临安佳源优樾这个楼盘怎么样？因为首付在50-60万，公积金2000多，想买离未来科技城近一些的，有地铁能通的楼盘。是否还有更好的推荐？

答：佳源优樾这个楼盘之前没跑过，不是特别了解。但是很久之前我去看过这块地，从地理位置来看，是位于锦南的天目药港单元。

这个位置更靠近临安老城区，如果你想要买在靠未来科技城更近的地方，首选应该是更靠近主城区的青山湖科技城。

比如宝龙旭辉城，是科技城站的地铁上盖，住宅前期单价18000元/㎡，基本符合你的预算。还有天阳蓝光·蔚蓝、旭辉中粮·朗香郡，距离科技城站也还算近。

Question 4

﹝Carlion﹞提问：小王子，金成英特尔湾和和光尘樾，哪个摇号性价比更高一些？本人刚需首套摇号已经十几次了，但都未摇中，预算250-300之间，区块城西，三墩和良渚也都考虑。之前一直很看中地铁房，但因为对于这样的楼盘久摇不中，所以现在退而求其次选择性价比高、居住舒适度高的楼盘，那么金成英特尔湾是否值得一摇呢？

答：英特尔湾性价比肯定不如和光尘樾啊！和光尘樾距离主城区也近，而且还是地铁上盖，周边配套也比英特尔湾成熟很多。

当然以你的预算能够摇中云和湖剩下的高层是最好的，但是竞争确实比较激烈。

其实和光尘樾洋房也是值得试一试的。虽然会超出你的预算，但是如果超的不多，咬咬牙买了，才不会后悔。

至于你说的性价比高和居住舒适度高，也是因人而异的。拿我自己来说，如果一个板块配套很不方便，即使环境很好，我也不会觉得居住舒适度高。

Question 5

﹝匿名用户﹞提问：有个小区，西溪景苑，是西溪边上的一个回迁房。离地铁3号线走路10分钟，中介跟我说，80㎡150万毛坯，总共11楼，房源在6楼。您看下来感觉适合入手吗？找不到这个小区之前的成交价，这种回迁房一般价格比正常小区低几成合适？

答：首先，你需要向中介问清楚，这套回迁房有没有齐全的三证，没有的话，别买。

其次，一般情况下，回迁房价格差不多在周边商品房小区的八折。没有比八折更低的优惠，别买。

你这一套房源毛坯单价也将近1万9了，不知道有没有算税费？价格并不便宜。

非常非常非常不建议购买回迁房，增值慢、转手难，关键是居住品质不好。而且在未来科技城一带，新房和二手商品房供应量都很大，真的没必要买回迁房。

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去年深坑酒店的惊艳一枪，让很多人都对世茂的建筑工艺产生了极大的兴趣。巧的是，小王子的第一篇工地稿，就来自钱塘世茂天誉。