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180份全套房地产投资估值测算资料包（案例、投资、成本、造价等动态测算表）
本期精选180份全套房地产投资估值测算资料包
包括：房地产经济测算工具包合集（上百个案例）（132份）、房地产投资、成本测算全集（42份）、估值测算模型（11份）
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当前房地产企业在政府严格调控下，融资难，资金成本高。而大量主流外资金融机构也在此时进入国内超底商业地产市场。地产金融化节奏加速。如何根据房地产金融市场变化合理设计项目退出通道，进行有效投资决策成为房地产企业关注的重要命题。
地产投资拓展的典型职责包括：房地产市场调研、项目定位、规划方案、成本测算、拟定合同等相关工作，其中投资测算是基本功之一。
刚进入房地产行业的朋友，特别是投拓、财务、税务、成本、营销等岗位，第一次感觉比较震撼和懵逼的大概就是地产投资测算表或是发张纲要或是预算表，一个地产项目不管多复杂，一般都需要在一个Excel文件中用数十张表格去体现整个开发过程，所以一个Excel文件往往都是好几到十几兆，仅仅打开都要耗时良久。虽然有些公司开发了信息系统，不过这张excel表还是大多数公司投资和后续项目管控的主要文件。
不同运营模式和退出渠道下投资测算要点？
项目不同阶段如何根据投资测算适时调整决策？
集团如何投资回报的差异性进行资产配置？
商业、办公、公寓、酒店等投资逻辑与构成？
买卖双方以及第三方机构如何进行资产估值？
资本化率如何判断得出？
商业、办公、公寓、酒店怎么才能算得过来账？
如何看待酒店的持有价值与投资回报？
集团层面如何考虑公寓轻重资产划分？
存量时代如何通过资产证券化盘活资产？
企业如何通过资本市场各类金融工具改善资本和债务结构？
类REITS、ABS、CMBS特点与资金成本如何？
投资测算表长啥样？每家地产公司都有自己的一套表格样式，不过核心要件大同小异。一般而言都会有填表指引，说明各表格间逻辑、模板假设和负责部门等要素，在初入手时建议仔细阅读，如：
（投资测算表构成分解，来源于牧诗）
一般而言投资测算套表主要包括：规划指标表、开发销售计划、销售收入表、总成本表、成本付款表、增值税表、土增税表、现金流量表、成本明细表（成本分摊表）和利润表。不同公司还会结合分期、分产品类型等对以上表格分解和补充，进行投资动态测算，以符合管理需要。
一般而言，设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，然后按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。
多数公司的投资测算表都会有前后公式链接，一般而言，只需要按规定填好规划指标、收入、成本等数据和基本假设，各税、现金流、Irr、净利润等都可以自动计算。然而，各项目实际情况千变万化，还是需要结合实际情况做必要调整才行。
本期精选房地产估值测算模型的资料包，涵盖万科等一线名企的估值测算真实案例、动态估值测算表格（带公式）、成本测算等重磅资料，对于地产投资人人来说可谓非常好的学习资料，供各位学习参考。
本期干货资料预览
精选
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资产证券化是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的重要工具。资产证券化在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是最好的突破口和落脚点。
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融资破局
融资最主要的两个机制问题：交易成本高、信用风险大，所以解决融资难度问题要瞄准这两个根本性的问题，区块链在该方面有着天然的优势。
技术管理资产是手段，但却无法做到消灭不合格资产
技术永远提升的是效率，至于人性的复杂恐怕得交给上帝
Security Token Offerings资本市场
3 Oct 2020
证券通证的问世在某种程度上是证券通证化的全球性金融实践，ST通过区块链技术产生的通证赋予证券全新的外在形式，并将由此赋予证券一部分全新内涵。或许，在未来，ST将颠覆现有的证券体系，并成为未来证券的重要组成部分，或者直接变身为超级证券。作为全球性的金融实践，Security Token Offerings是不取决于某一个国家的政策和做法的，所以要放眼全球，从更高的视角来看趋势和潮流。
1、证券通证目前主要是华尔街精英·投行·在推动( 索罗斯量子基金等)，近几个月很多华尔街的其他大型机构的人出来进入证券通证生态，且伦敦香港日本新加坡迪拜澳洲等二三级金融中心在持续跟进，所以证券通证赋能实体经济是大趋势。
2、华尔街为什么要推动证券通证,因为证券通证把全球所有价值资产都证券化了(房产股债艺术品IP大宗等)，华尔街的金融精英们要的是:全球金融定价权、全球金融游戏规则
3、如何赴美做证券通证,合法合规是关键，最好参照现有美股上市标准来进行，主体，财务，法律，信息披露等，让投资人在信息公开透明的环境下做选择，即保护发行方也保护投资者。
让外资投资中国企业，解决了当地税收和就业，促进当地产业发展，这就是Blockchain以证券通证的形式对当前阶段实体经济最大最快的赋能。
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