凤凰台降价了，可以买了么？| 房叔问答No.28

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■选房指南：桂语朝阳、和光尘樾、澄品、华夏四季、古翠隐秀、拥潮府、风荷锦庭

壹

关键词

融创

问：房叔，融创今年有什么项目么？

杭州房叔：不知道你预算多少，以及偏好区域。不久前融创发布了今年的9大新品，可以关注。

位于奥体的信达中心|杭州壹号院，奥体TOD高端产品，预计6月将有新品入市。之前开盘单价5万不到。

位于大江东的融创城，是杭州第一个带湖区的TOD项目，逾60万方体量，价格的话参考江与城的开盘价1.8万元/㎡。

另外还有大运河区域的三个全新项目可以关注。

位于大关的融创金成·杭京源，高层约108-138㎡，洋房约139-225㎡。

运河ONE与天阅运河源被融创定义为“运河湾双子星”。运河one规划户型建筑面积：约94-149㎡，距离拱墅区政府直线距离约1.5公里；天阅运河源高层约92-145㎡，洋房约114-199㎡。

还有位于萧山科技城的宜和江南和云潮府。宜和江南是中式合院项目，云潮府的定位会更年轻一些。

融创东南在文旅领域也推出了全新产品，除了莫干溪谷国际化IP的深入实践外，Say Hi 森与海（原萧山美浓小镇），呈现具有文旅特色的国际未来社区。

另外还有位于空港的港印中心、主城区桃源板块的臻蓝府也值得关注。

贰

关键词

国开凤凰台

问：你好房叔，国开凤凰台最近加推好像价格降了点，这个盘主打交通，您觉得这个盘以后发展趋势怎么样？

杭州房叔：凤凰台哪怕价格降了一点儿，性价比也还是不高。附近的发展空间也基本可以一眼看透，未来主要还是依靠未来科技城和南湖新城的带动。从目前的价格来看，比西溪公馆、和光尘樾、云和湖、未来悦这类红盘的性价比要差一大截。在整个杭州市面上来看，也是属于性价比较低的。

叁

关键词

雍澜府、塘栖

问：雍澜府可以买么？

杭州房叔：塘栖未来的供应量不会小，本地的产业和人口支撑都是不足的，目前整体房价已经不低，个人不是特别看好。雍澜府突破两万的价格，跟星奕云著持平，同是小高层产品，但是跟星奕云著相比，宜居性、配套、交通、升值、转让全方面落于下风，而且是绝对下风。跟良渚文化村的大溪谷和缦云坊，临平山北的山语四季、御山道和柳岸闻莺、崇贤的上河宸章、秋实宸悦、京杭府，都有相当明显的差距。只能说明一点，贵了。

肆

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首付55万，城西

问：房叔您好，目前无房，小孩在城西上学，首付只能承受55万，所以想买一个可以出租的住宅，自己在学校附近租房，有没有好的推荐？之前看了铭雅苑的二手房，位置在地铁口，45方精装修，是否建议买，价格如何？

杭州房叔：首先建议关注上河宸章和滨沁公寓的摇号，一定去参加一下。其次可以关注一下缦云坊和秋实宸悦的摇号，作为第二选择。铭雅苑的二手房没有具体信息，很难给出精准的判断。最好有详细的资料，包括位置、楼层、户型、装修等。需要注意你看的房源是否是住宅。

伍

关键词

200万，城西

问：房叔你好，我现在是杭州集体户口，首房首贷想入手不超90小户型房，目前长线几年在上海工作，以后可能杭州，所以性质是投资+刚需。总预算计划是200W多，可用首付资金大概65W，单身妹子近期无小朋友入学需求且资金有限，想请问是参与20号英特尔湾摇号还是放弃前者参与中签几率小的融信和光尘樾，再看其他200W多的刚需盘...希望得到其他建议，非常感谢！

杭州房叔：从投资性价比来说，和光尘樾是一个不错的选择，地铁口的位置和自带的商业配套能够比较好地兼顾自住，建议参与摇号；相对来说英特尔湾会逊色一些。其他还可以考虑的项目有云和湖，地铁不远，精装修，综合性价比很不错；海上海，地铁概念，准现房，需要等待最终的开盘价格，如果在2.5万/平方米，性价比不错；滨沁公寓，地铁概念，低价盘；星奕云著，地铁口，小高层得房率高；杨柳郡，高性价比地铁项目，绿城产品，小户型总价不高，只是开盘时间会比较晚，要到9月份左右。供你参考。

陆

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200万，九堡

问：单位在九堡，预算200W内，单身女青年（单位提供住宿，算自住/投资都有吧）崇贤上河、翁梅艺尚、杨柳郡超小户型40方......乔司二手房...等等。比较迷茫，恳求指点。

杭州房叔：从原则上说，尽量选择新房，保值升值都会比二手房好一些，何况现在二手的挂价都偏高，很难淘到性价比较好的房源。从你的上班地点来看，综合投资性价比和自住便利性，最好的肯定是杨柳郡，地铁，绿城品质，因为限价价格又低，但是杨柳郡的小户型推盘时间会比较晚一些，预计中签率也会很低；其次选择是天都城滨沁公寓，地铁，低价，可以关注一下；第三选择是上河宸章，现房，单价低，区块还有一定的发展空间，就是暂时没有地铁规划；同时也可以关注一下崇贤的另一个项目秋实宸悦；艺尚府的综合性价比相对来说排在靠后位置。供你参考。

柒

关键词

春风燕语

问：房叔，春风燕语这个楼盘如何，联排别墅下叠213平，总价480万。

杭州房叔：青山湖由于本地人口不足，早一代的别墅基本上是由杭州的购房者买入。但是由于距离的遥远和配套的不足，宜居性始终是一个无法解决的问题。近年来，为了提高自住性，不少项目开始降低准入门槛，缩小面积，改别墅为排屋、小院、叠排等等，大幅度降低了总价，以此来吸引投资者和来自杭州的院墅梦想者，春风燕语也是其中的一个。产品降档和面积缩小确实大幅度降低了总价，但是依然无法解决其可居住性，自然也就无法解决二手市场的流通性，更何况一手市场还是有大量的供应量。从这一点上看，无论自住、还是投资，都是有一定的局限性的。在距离和产品接受度上没有问题的自住客，可以考虑；以投资为主的不建议。这类产品本身的喜好度，还是看个人的偏好了。蓝城代建的产品本身不会差到哪儿去。

捌

关键词

500万排屋，未来科技城

问：房叔您好。我们想买一套500万左右的排屋。想看未来科技城附近。请问有什么推荐吗，谢谢。或者您有别的合适的推荐亦可。

杭州房叔：主要是两个选择方向：一是桃源小镇的四庭墅，可以去看一看，大盘自带一部分配套，绿城的产品，缺点是出行便利性差些；二是良渚的藏珑大境、颐和江南和梦栖祥云，也建议你去看看，对比一下。第三个选择在青山湖了，相对来说自住的便利度就会差不少了。

玖

关键词

滨江，学区

问：房叔你好，想要请教一下您买房的问题。我们暂时租房租在滨江区瑞立中央花城，家有两宝，大宝幼儿园小班，小宝明年9月上幼儿园，准备买房，保利澄品和晓风印月都有考虑，但是交房2022年，大宝2021年要上小学，赶不上。目前考虑第一买新房，小学想办法上私立，第二买二手房，但是附近都是二手房均价高品质并不是很满意，当然最重要的还是要解决上学问题，像我们这种情况，买新房和二手房考虑学区的请问有没有好的建议呢，感激！

杭州房叔：新房的学区问题确实是个难点，不仅大多数项目是没有确定学区的，哪怕大致有把握的那些项目，临近的往往也是新的学校或者新的校区，教学质量并没有得到沉淀和检验；而且还要考虑交房时间满足大宝的上学问题；基本上不能同时满足这些条件。如果能解决小学上私立，那么按照到学校的便利性来选择项目，毕竟孩子的时间宝贵，早上多睡10分钟都是好的；如果不能解决上私立学校问题，建议先锁定几所意向学校，然后围绕学校来寻找二手房，这样效率高一些。

-END-

作者/房叔  编辑/大花姐

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