苏州顶级学区房真相。

撰稿&视觉//明宇

苏州近百个顶尖学区房真实状况

整体呈下滑趋势，0成交占比三成

近90天成交只有125套

价格普遍下跌，最高跌19.14%

一线情况，中介表示学区房已经不好卖了

逐渐成为必需配套！

未来，学区房不再吃香？

一直以来，大家普遍认为学区房都是房价的保障，只要买了学区房就不用担心房价和置换问题，但事实是：现在学区房局面已经不容乐观。

房观吐血整理了近百个苏州顶尖学区房的情况，先奉上总表，建议大家收藏：

成交量凄凉惨淡

房价跌多涨少

以往，很多家长为了给孩子最好的教育，优质的学区房一直都是抢手货，最近这段时间是成交量、价格上涨的高峰期。

但今年的苏州，顶级学区房不论是价格还是成交量都有很明显的下滑。

首先从成交量来看：

84个小区的近90天累计成交125套，其中28个小区近90天0成交，98%的小区成交个位数。

只有雅戈尔YARK公馆和新升新苑的成交突破个位数，分别成交了10套和11套。

这个数据，肯定是冷淡的。要知道房观统计的都是以往成交特别火爆的学区房，现在三个月无人问津，的确有点惨淡。

分区域来看，姑苏作为老牌的顶尖学区房很多都是老小区，它的成交量也最高的是和茂苑成交了5套，有6个小区成交量都为0，其他的都成交了一两套。

园区和新区的顶尖学区房中有些小区的房龄较新，除了两个突破10的小区，其它的成交并不理想，两个区域内有22个小区都是0，1套2套的占大多数。

成交较好小区本身的房龄相对而言比较新，板块又是当红板块，所以成交量高也很正常，这些顶级学区房的房源中，有不少苏州的豪宅，流通性慢也属于正常。

房观也注意到，最近很多学区房的业主也开始置换手里的学区房，以新升新苑为例，一个星期内就有五套房源上架，价格不高。

再者，从挂牌均价来看：

园区的学区房虽然成交量不高，但大多数小区价格稳定，涨势乐观。但新区和姑苏就不太行了，都是跌多涨少，而且很多涨的近90天并没有成交。

其中跌幅最大是新区的嘉多利花园跌了19.14%，拥有新区实验中学和狮山实验小学双学区。

园区因为地理位置的优势，并且房源比较新，在价格上明显比其它两个区域要高出一大截。

其中涨幅最大的是澜韵园，2021年95422元/㎡，今年直接来到了133311元/㎡，上涨了39.71%，但房观观察到，目前它的房源为豪宅别墅，所以有这样的上涨也很正常。

同样位于园区的苏州中心8号一年跌了15.95%，挂牌均价从68713元/㎡跌到了57753元/㎡。

姑苏区和新区的顶级学区房小区基本上都成跌幅，姑苏的南丰花园跌幅达到了18.67%，新区除嘉多利花园外和乐家园跌幅也不小达到了17.09%。

在这些学区房中，很多是房龄超过10年、居住环境差且户型老旧没有自住价值的房源，只是靠着学区和地段硬撑起来的，现在由于全国学区政策的变化，教育公平化的大趋势下，这些房源的价值便逐渐丢失，前景危在旦夕。

反观那些成交量可观，涨幅也好的小区，基本上都是房龄比较新，具有居住价值的楼盘。

实地走访，中介吐露心声

学区房需求升级，看重生活品质

最近，房观走访园区和新区的学区房周边的中介朋友，在聊天的过程中，他们也都表示，房龄较新的楼盘要更加好卖一点，而那些老小区，基本上带看完就摇头问有没有新一点的楼盘。

除此以外，还有朋友表示，最近要买学区的还是挺多的，平均每天要有三四组带看，但也基本上都要具有一定居住品质的，没有像以前那种只要是学区就行的了。

同样，还有中介朋友表示现在学区房是不准炒作的，最近很多客户来看除了学区外对周边的配套要求也很高，而且大多都想要房龄较新的房源，老小区直接是不考虑的。

最近，有一个想要振华学区的客户，给他介绍了凤凰街、二郎巷和油田场的房源，也带看了，表示这些房源都太老了，后期上完学基本上就是一套空房了，还是想要除上学的作用还可以长期居住的。

这也恰恰说明了，学区依旧是一大热点，但小区的品质和地段价值更为重要，学区已经慢慢变成了生活配套，不再占据主导地位了。

为什么学区房不吃香了？

从数据来看，现在的学区房已经不在吃香了，那么这是为什么呢？

首先，就是全国各地的教育变革，能够看到教育均衡正在稳步推进。

如：教师轮换，跨校、跨学区流动，双减政策，校外学科类教育培训行业遭到重锤，招生计划满进行电脑摇号等一系列的政策让整个市场的学区房都迎来了降价。

为什么会出这些政策就降价呢？

就拿电脑摇号这个政策来说，假设现在振华中学和吴县中学划分了同一施教区，而且现在招生计划已经招满，按学区房来算，那么接下来会发生什么不用多说了。

但如果实行了电脑摇号政策，那么上两个学校的概率都为50%，所有人的机会都是一样的，那么学区房也就意义不是很大了，致使学区房只能选择降价。

其次就是房子的房龄。

众所周知，苏州顶尖的学区房大多集中在园区、姑苏区、新区这三个地方，而这些地方的房子很多是早已开发的老破小，价值和价格压根不匹配，甚至有些小区抛去学区几乎没有什么价值，这也是很多小区也无人问津的主要原因之一。

注：数据来源于小升初初中站

大环境下学区房的概念只会越来越淡，甚至未来一旦“学区”和“住宅”解绑，学区房将会不复存在。

不盲目追捧

选好才是真理！

虽说学区房已经不在有过去的荣光，但依旧有很多人想买学区房，这里房观给大家两点建议。

1.不盲目追捧学区房

对学区房的盲目追捧，有的时候只是家长的一种心安理得，以为拼着给孩子买了一套学区上，送进了好学校，就觉得对孩子有了交代。

其实，学校只是孩子人生的一个站点，除了学校的教育以外家庭教育、社会教育等等也很重要，不是一个学区房就能解决的，所以不能拼到学区房，也不必觉得天塌了，毕竟只要你的孩子优秀，未来必定会出人头地。

并且全国性教育政策也在不断出台，首先学区房肯定不能炒作了，教育公平化也在逐步实现，免试就近入学和公民统招也在全面落实等等，孩子的学校教育问题正在解决。

2.选择流通性强、居住好、价值高的房源。

当然如果你真的需要学区房，房观建议，一定要买流通性强，居住环境好并且具有一定价值的房源。

首先房子最根本的属性还是居住，千万不要为了学区去买老破小，毕竟居住品质得不到保障，后期出手也非常难，英雄大厦就是一个典型的案例，因为振华学区，来到3字开头，结果1年时间又回到了1字开头。

所以大家尽力选择房龄较新并且具有居住价值的房源，这样未来自己的孩子上完学无论你是想要置换或者继续居住都行，目前官方也在大力推荐老小区改造，未来的这批小区价值必然不会太低。

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