为什么汤臣一品绝版了？

 撰稿&视觉//周晓白V5

最近，汤臣一品这四个字在沪宁线上特别火。

无锡、南京，还有苏州，都有楼盘在写软文的时候，都说自己是当地的汤臣一品。

那么问题来了，汤臣一品，到底是啥？

如果不清楚的，可以上网搜一下。

我这里按照我的基本认知，做个简单的介绍。

汤臣一品，位于上海浦东陆家嘴，拥有4栋高层住宅和1幢高级会所。占地两万方，总建面约11.5万方。容积率超5.0，由此可见，容积率高不一定不能做豪宅。

这个项目，一共只有133套住宅，但单套面积极大，最小的四百多平，还有个户型是五百多平。复式最大的有一千多平。

/约597㎡户型

/约431㎡户型图

95年拿的地，2004年底开盘。印象中11万一平，后来卖不动，降过价，2009年降过一次，据说5万一平，也不知道有没有人买。

到现在，已经超27万单价据说，还没有卖完。贝壳上有一套二手在售，431㎡，9800万，折算下来226910元/㎡。是世茂滨江的近两倍。

印象中，这个超级豪宅，一直就是上海精装大平层的天花板。曾经被群嘲过，说这么贵怎么会有人买？凭什么卖这么贵？

但这些声音逐渐没了，剩下的，就是业界对这个豪宅的膜拜。

这才有沪宁线上无数个李鬼版的汤臣一品。

个人觉得，汤臣一品的特点，在于几个字：特别贵、特别大、地段好。

这个面积，你少于400平，就不要媲美汤臣一品了。地段也是很重要的考量因素，人家是在浦东陆家嘴核心，黄浦江边，一线江景。

对了，还有一些装修标准。那个入户标配的大铜门，说是德国手工打造，20万。大片的大理石，到现在都依然无敌的一线装标。还有那被称为汤臣COLOUR的外立面。

从地产开发商的角度来看这个项目，这是个典型的想明白了但没卖明白的项目。但万万没想到，越拖越贵，还好上海没有对这个楼盘限价。

开盘11万，现在27万。据说拿地单价四千多，建安成本几千块，再加上号称两万的装标，看上去这个利润是吓死人了。

/入户大堂

/小区回廊

/会所

■ 日本大金(DAIKIN) VRVII户式中央空调
■ 德国ABB公司EIB系统，对灯光、窗帘进行智能控制
■ 比利时格拉威泊尔(GL AVERBAL)防辐射双钢化中空玻璃
■ 德国博得宝(PoggenpohI)厨具， 德国Gaggenau电器设备
■ 意大利TEUCO超音波按摩浴缸
■ 德国汉斯格雅(Hansgrohe)淋浴组
■ 挪威耐克森(Nexans)地坪加热系统
■ 阿鲁克(ALUK)及萨威奧(SAVIO)门窗五金
■ 美国BEAM中央吸尘系统

但别忘了，这个项目1995年拿地，2004年才开盘，整整十年的投入。到现在，卖成了现房。我判断，2009年的降价，真的是打骨折在卖，肯定是缺钱了。还好熬了过去，但创始人汤君年是永远看不到了。

如果让现在的开发商来接手做这个项目，100个房企里，可能没有一个愿意这么做的。

这也就是汤臣一品，终成绝响的原因。

拿地十年不开盘，在当初不少见，因为人家有匠心嘛，不愿意将就。但放到2010年后的地产圈，没有开发商这么干的，因为要看投资回报，要看净利润。一块地在手里，就是要财务测算，做什么样的产品，利益最大化，卖得最快。

卖得快，肯定就是要符合这个市场上绝大部分买家的需求。

这个买家模型，是金字塔型的，按照财富占有量来堆叠。那么折中一下，开发商拿到一块改善的地块，想卖给最有购买力的绝大多数人。注意这句话，有购买力没错，但要考虑到绝大多数。

真正的富豪，置业品味是不一样的，你不一定抓得住。有人喜欢别墅，有人喜欢中式，有人喜欢法式，有人喜欢大平层，有人喜欢市区，有人喜欢郊区。

所以，越来越成熟的房地产开发商，选择了把富豪以下的高级中产作为目标。

这些人，有高收入，高品味，有相对趋同的审美，渴望向上晋升的圈子。但远远没有到顶级富豪的程度。

所以，房地产开发商的产品设计，就不会像汤臣一品那样往上，而是往下。

又因为限价，所以整体价格上不去。

开发商，必须要找到一个利益平衡点。所以，面积，装标，备案价，流速，都要考虑到位，最主要的，就是赶紧建，赶紧卖，抓紧现金流回正，利润率。

如果按照上面这些运营目标，那么汤臣一品在各位总经理的眼里，就是个彻底失败的项目，操盘手应该被撸掉。

所以，汤臣一品，作为上个世纪的产物，只能绝版。

我最近在朋友圈看到南京有项目，接近汤臣一品，也打着南京的XX一品的标签，面积段380平，但再看一下同小区其他面积，180不到，立马拉低了。

至于苏州和无锡，我也就不多说了，号称的几个项目，主力面积都在200以内。

再看装标，别说2万了，5000都夸张。

我承认，这些项目都不错，对我而言。但要达到汤臣一品的高度，显然还是差了点。

最后想说的，毕竟汤臣一品这个项目还在售，沪宁线上的同行们这样碰瓷，也亏得是人家大度。

万一较真起来，还挺不好的。

大家有一颗向往汤臣一品的心，朝这个目标去努力，我觉得没问题，甚至鼓励。但是，客观点说，在当下这个市场和大形势下，不可能再出一个汤臣一品了。

也难怪沪宁线上这些精装大平层们，一旦有点机会，就想往汤臣一品上靠。一旦这个理论站住脚了，那就是妥妥的豪宅。

前面说过，这是地产圈的豪宅天花板，起码在精装大平层这个层面，无出其右。

至于苏州的汤臣一品，本来我以为机会最大的是奥体板块。

结果，为了利润，看看X恒和X海做的什么样装修！林溪雅苑能买到就是烧高香了，还有最后一波；明年还有安居拿下万科操盘的最后一个项目。

个人认为，50%120的面积限制，注定了在未来很难成为真正的顶豪。

还有当下大火，最有可能冲击四季度销冠的狮山双盘，也不可能在装标和面积上站到和汤臣一品的高度。

至于未来，更加不可能了。

汤臣一品，始终是我们抬头仰望的那一轮明月。

有生之年系列。

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