苏州的豪宅，在全国是个什么水平

 撰稿&视觉//小师妹

今天，我们聊聊豪宅。

先看一下豪宅的定义：豪宅是指比高档住宅质量、档次、规模和售价都更高的住宅，其豪华程度主要表现在对资源的占有率方面。

也就是说，豪宅是一种占有更多资源的住宅。

在我们普遍的认识中，豪宅的价格往往更高、面积往往更大，居住环境也更好。有的时候，一座豪宅，可以成为一个城市的名片，比如汤臣一品，只要提到这四个字，就会联想到这是上海黄金地段的超级豪宅，住在里面的人非富即贵。

而说到苏州，我们常常会发出灵魂的疑惑，苏州究竟有没有豪宅？苏州的豪宅在哪里？

之前，我们也写过很多篇探讨这些问题的文章，已经分析地非常详细透彻。

今天，我们就来聊聊苏州的豪宅在全国是一个什么水平。

前几天，CRIC研究中心发布了2021年上半年全国重点监测城市商品住宅成交数据。

其中，全国2021年上半年豪宅市场全面转暖，成交显著放量，157个重点监测城市总价1000万元以上豪宅累计成交24451套，同比增长71%，较2019年同期增长97%。

2021年上半年总价1000万元以上豪宅成交套数TOP20城市（单位：套）

2021年上半年总价3000万元以上豪宅成交套数TOP20城市（单位：套）

2021年上半年单价5万元/㎡以上豪宅成交套数TOP20城市（单位：套）

2021年上半年单价10万元/㎡以上豪宅成交套数TOP20城市（单位：套）

一共四个维度，分别是总价1000万、总价3000万、单价5万和单价10万。

我们可以发现，在总价1000万的成交套数榜中，苏州以426套，同比增长4%的数据位列全国第七；在总价3000万的成交套数榜中，苏州以13套的数量位列第10名，同比550%的增量也是十个城市中最高的。

再从单价的角度来看，苏州2021年上半年均价在5万/㎡以上的住宅成交了39套，位列全国16，同比增长1850%；而均价在10万/㎡的只有1套，但依然位于全国第10名。

从这些数据其实可以看出，苏州的豪宅市场在全国是有一席之地的，而且分量不轻。

而且，苏州作为榜单中为数不多的地级市，豪宅数量已经超过了很多中西部的省会城市。而且从同比增速来看，苏州千万级豪宅的增长速度也是不容小觑的。

为什么苏州的豪宅市场在全国排位这么高？

前面我们也说了，豪宅是一个城市的名片，是城市能级的体现。

苏州GDP常年是江苏第一的城市、全国第七，整体的经济体量非常大。同时，苏州的姑苏区是全国历史文化名城，有着2500年历史；工业园区也是2021园区高质量发展百强第四名，仅次于中关村科技园区、上海张江高新技术产业开发区和深圳市高新技术产业园区。

这样一个经济发展在全国都靠前的城市，其城市中心的土地资源，必然有着不可低估的价值。

也就是说，苏州有3000万以上的豪宅成交，并且苏州的豪宅成交量位于全国前列，并不是一件出格的是事情。

在上面的表格中，我们发现苏州总价3000万以上和单价5万以上的豪宅增量是相当大的，而1000万以上的豪宅增量同比只有4%，是一个很平稳的状态。这就说明，尽管今年上半年时不时就会有苏州高价成交的截图出来炸场，但实际上苏州豪宅的基本盘一直都是稳的。

只不过在豪宅的盘子里，总价和单价的天花板被拔高了。

这是一件好事，因为一些板块的土地价值确实要更高一些，比如古城区或者园区的核心地块，如果售价过低，和周边二手房形成倒挂，一方面开发商挣不到钱就不会打造好产品，这对核心的土地资源其实是一种浪费；另一方面，过大的倒挂会出现巨大的套利空间，反而会引起大量买房人涌入，带来楼市的局部火热。

目前，苏州古城区有个别别墅楼盘的均价，虽然超出了目前常规限价，但数量很少，而且因为总价较高，门槛也抬得比较高，所以对整体楼市不会造成任何影响。

/拙政江南实景图

现在，苏州价格比较高的豪宅，基本集中在姑苏区和园区。

姑苏区以古城别墅为主，园区则以双湖板块的别墅和湖西湖东的一些大平层为主。

比如今年取证开盘的拙政江南和耦前，都可以算得上是姑苏区顶级的豪宅了，但这两个项目的入市，其实并没有引起市场的热议。包括上半年园区的一些二手豪宅的成交，除了成为了一些中介销售销售道具之外，但对市场的影响也是微乎其微。

为什么，豪宅不会对市场产生影响？

一方面，豪宅成交的数量极少，比如2021年上半年，苏州总价1000万以上的成交套数才426套，要知道，上半年苏州新房加二手房总成交套数为51144套，千万级以上的成交仅占比0.48%，几乎可以说是九牛一毛。

另一方面，能够买得起豪宅的人也极少，目前苏州市场中，大部分的购买力集中在300-600万左右，能达到1000万这个级别的，基本已经很少了，而且苏州大部分区域也并没有这个价位的楼盘。即使是豪宅最多的古城区，楼市成交的大盘还是200多万的老破小。

园区今年上半年虽然不少楼盘陆陆续续突破千万，或者说单价到达八九万，但其实都是个例，个例并不能代表整个市场。

苏州现在整个市场是什么样的，看数据就知道了。

除了6月份跟回光返照似的新房成交了13185套，其余不管是新房还是二手房，成交量都不高，尤其是进入8月份，新房二手房加起来才堪堪成交了1万套。

市场的大基调就是横盘，这个之前笔者已经分析的很透彻了，延伸阅读：苏州楼市，终于横盘了。

其实，如果按照需求来划分，整个房地产市场可以分为三个档次，分别是刚需、改善和豪宅。

做个类比，刚需住宅就类似于米面油这类民生物品；改善住宅就是目前市场上品类繁多的、满足个性化需求的非必需商品，比如新款的苹果手机，买了可以让你的体验感更好些，但并不代表你不买就影响到生活；豪宅就更容易理解，他就像一个奢侈品，动辄几万几十万一个包，总会有一部分人会为此买单。

笔者一直认为，一个良性发展的楼市，应该做到的是“低端有保障、中端有供量、高端有市场”，这是符合市场运行的自然规律的。

最近几年，很多普通人买不起房、直呼房价贵的原因就在于保障房供应的短缺；炒房客盛行的原因在于很多低端的住宅被抬到了中端的价格，真正有品质的改善房源在中端市场中供应不足；高端市场却因为限价等原因，拉低了高端的品质，使得大量中端人群涌进哄抢。

最后呈现出来的结果，就是刚需眼看着房价飞涨上车困难；改善要么在和刚需抢核心的老破小学区房、要么在疯狂摇号抢倒挂盘，比谁都要忙；而有豪宅需求的客户，环顾四周，发现苏州根本没有几个豪宅可以挑。

不过，自从楼市定调“房住不炒”之后，苏州接连出台楼市调控政策，目前横盘期就是楼市逐渐回归平稳的好时机。

最后，给几个在苏州买豪宅的建议。

1.接下来的一段时间内，苏州真正的新房豪宅可能还会持续空档。因为限价政策的存在，房企很难在拿到一块核心地块之后，还有利润空间去做更多的品质升级，而且因为限墅令的存在，产品形态被限制住了，所以接下来豪宅的市场还是以二手房为主。

2.苏州现在有些地方的豪宅价值是被低估的，比如古城区、双湖一些可以传世的别墅，价格大概也就在两三千万左右，和唐宁府比，这个价格真的不高。

3.有些千万级别的所谓豪宅是被高估的，尤其是那些面积不大，地段条件并不好但有些附加价值（比如学区）的房子，建议慎重。

4.不要觉得湖东房价一夜翻几倍的还能重现，5千涨到5万是10倍，5万翻10倍得是50万，基数不一样了，谁追高谁站山顶。全国经济增长已经放缓了，房价增长必须放得更缓，楼市才能走得稳。

更多交流，可扫码加我微信

— END —

扫描小程序码，搜索更多楼盘详情~

你可能还想看

丨特别推荐

地产晓白说：房地产钱不好赚丨地产圈广告丨苏州这条视频火了 | 社交恐惧 | 杀死房地产营销丨财富自由丨地产策划

房观新动态：苏州积分落户丨楼市疯狂调控丨C7联盟丨苏州楼市横盘丨昆山张浦丨邻里中心破局丨酒桌美女丨城市更新丨碧桂园保安红了丨泰禾复活丨北新区商业丨教育大变革

地产哔哔哔：房企生存指南丨苏州豪宅在哪丨地产策划消失丨2万亿苏州丨苏州土拍成绩

房观中国： 苏北 | 昆山 | 环沪丨南通丨上海丨东莞丨广州丨 南京 | 合肥 | 深圳 | 宿迁

新房推荐：雅樾澜庭丨玖著云庭丨璟萃雅园丨锦上和风华苑丨中海阅狮山

板块推荐：吴中城南丨胜浦丨太湖湾丨太湖科学城丨园区飞地丨吴中一哥丨奥体福地