吴中城南，披荆斩棘。
撰稿&视觉//八块腹肌猛男
吴中城南，最近很纠结。
吴中城南作为苏州腹心位置，与姑苏城连接最为紧密、发展最靠前、可以说是苏州发展最早一批改善瞄准的主城板块，却还是被“几大新城”的版图铺展抢尽风头。
争议最大的还属该板块的城市界面，经过这么多年始终陷入发展“瓶颈”。
更神奇的是，正是这样一个处在发展“瓶颈”的地方，却依旧能吸引TOP级、央企国企这样的大牌开发商入驻，一众楼盘还铆足劲往高端、豪宅去造，不比太湖新城逊色！谁给的开发商信心？
说到底，是因为吴中城南一直以来都有自己的发展轨迹。
在吴中十四五规划中也说了，吴中城南未来的定位是苏州主城南中心，这格局相当大！
而今，这个主城南中心已经开干了，在已公布的城南空间规划中，这里是一座高规格、高颜值的9.5平方公里未来之城。
这里将要彻底翻身，新定位是——美好生活城！
注意！该板块北部发展空间接近饱和，现在唯一具有成片开发条件的，就是吴中城南的南部新核心。
南片区退二进三
大量土地待开发
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占地4.5平方公里，ZF选择“退二进三、退二优二”旧城改造规划，开始大拆大建，目前已经有大片的白地可以描绘蓝图，重塑板块新格局。
不得不说，这里的政策导向+大规划利好真的是高大上，但兑现速度需要时间，那么吴中城南的南部新核心能崛起腾飞吗？
前两天，房观已实探城南，今天我们就来聊一聊这个话题。
地价平稳，大牌实力房企集聚
5大重磅级楼盘扎推，竞争压力不小
当天是打车前往城南，笔者第一时间就把这里的新房市场摸了个底。
截止目前，城南板块已经集结了5个重磅级在售和待售项目，下面房观整理了一张表，大家可以更直观的看到各个楼盘的参数对比。
正是在去年，土地市场的活跃让城南再次步入大众视野，成交楼面价波动不大，基本保持在1.6W至1.77W之间，其中今年刚出让不久的万科地块楼面价最高。
目前万科项目规划已出，后面会公开城市展厅和售楼处。当前地块还是一块空地，没有开建。
目前，已有万科、绿城、合景、中建、中交在这里扎推，其中不乏品牌实力雄厚的央企国企。
并且，绿城和合景连拿2个项目，中交除独立操盘的春映东吴外也和中建合作开发了晴翠璟园，间接为板块注入了信心值。
众所周知，对于区域未来价值的洞悉，最为敏锐的莫过于开发商们，开发商连续在城南拿地打造项目，足以见得对这里未来发展价值之高涨。
明月滨河的均价偏高，其他三个项目是基本一样，都是2.84W，同样这也是板块的新房均价。
实探发现，明月和朗月滨河在同一个售楼处，且明月是一期，朗月是二期，目前明月滨河所剩房源不多了，现在买的话会有优惠，并且项目还推出了特惠房，总价便宜9W+；朗月滨河还有近半待售房源，由于产品户型比明月滨河更偏改善，所以项目总价要高一点。
万科项目因为还未入市，但由于地价是在售楼盘中最高的，大概率后期首开入市的价格可能会比板块均价还要略高一点。
明月滨河精装标准
朗月滨河精装标准
春映东吴精装标准
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明月滨河仅只带有中央空凋，朗月滨河在中央空调基础上加了地暖，还带有墙纸交付，春映东吴精装标准比朗月滨河更胜一筹，海信的嵌入式空凋、兰舍的地暖、博世的新风系统一一到位，厨房和卫生间用的是科勒、摩恩。
当然，更惊艳的还是晴翠璟园，别看这个项目地价低，但产品做得是真不错，精装标准3大件都有，且均是一线品牌，还有烤箱+3M净水器，其他软装也是丝毫不差，已超区域精装平均水准了。
目前，万科项目精装标准还没出来。
从外立面来看，朗月滨河和明月滨河用的是涂料，春映东吴和晴翠璟园则是成本偏高一点的真石漆，建筑外观看起来更硬朗，有点高级感。
明月&朗月滨河
春映东吴
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在售的4大楼盘产品同质化严重，可想而知，竞争压力应该不小。
就拿建面约100㎡出头的户型来讲，4个项目均是三房两卫设计，其中明月滨河和朗月滨河是双联阳台，竖厅设计，厨房面积更大，利用率高，而春映东吴和晴翠璟园则是客厅同比宽大阳台，横厅设计，采光方面更好。
再拿建面约135㎡左右的户型来讲，明月滨河约130㎡做到苏州少见的约9.6米三联阳台，春映东吴同样是三联阳台设计，宽达到8.3米，不过直观可以看出，厨房的面积明显比餐厅的还小。
朗月滨河在客厅上，采用了开放式书房设计，可以说是4+1房户型，极具灵活性。
晴翠璟园约134㎡户型则中规中矩，空间格局非常方正，没有浪费一点面积。更难的是，项目所有户型均是横厅设计，采光和通透性完美，且大横厅更适合改善客群，调性高。
笔者用脚实地测量了一下，明月滨河家楼下就是7号线地铁口，真正的地铁盘；朗月滨河和万科项目大差不差，距离地铁7号线，步行约3-4分即达；春映东吴和晴翠璟园一样，距离地铁7号线约500米，步行约6分钟到达。
此外，板块内还明确规划7宗纯住宅+1宗商住地，这8宗涉宅地块后期会陆续挂牌出让，作为吴中的未来之城，城南正在满血复活，未来楼市预期将远远超出大家的想象。
政策导向+大规划利好轰炸
吴中城南，全新之城！
乘着“旧改”的春风，板块各项资源不断推进落地，势头正猛，尤其在ZF政策的支持和投入下，城南支棱起来了。
绕着板块兜一圈，可以看待这里正在如火如荼的搞建设，各个方位的产业或住宅项目地块上多个塔吊同步作业，还有地铁7号线也在有条不紊的建设。
在走访中，板块内在售项目销售表示，众多购房者买这里主要是因为交通非常便利。
这里的交通优势一直就很优秀，有中环、城市主干道，不管去哪个区域都很方便。
地铁3线齐飞！2024年，轨交7号线将会全线贯通运营。未来还会增加11、15号两条轨交线路，全都经过城南片区。也就是说，未来城南片区将形成三轨交汇！
纵观整个苏州市场，4.5平方公里范围内，布局3条地铁的板块并不多见。并且地铁11、15号线的站点已曝光，有澄湖东路和东吴产业园站换乘点。
教育资源强势崛起！据最新规划图显示，区域1公里范围内规划了9所学校，包含小学和中学，这密集的教育配置，堪比科技城。
目前，靠近东吴南路的澄湖路学校已开工建设，是板块内首家九年一贯制学校，至于其余学校都还未开建，未来不排除这里会引进名校或者挂牌优质教育集团的可能，总之非常令人期待。
商业综合体、邻里中心全覆盖！城南马上要建2大商业综合体+2大邻里中心，出门就是各大商业，另外板块内在售楼盘明月滨河还带有一个小型商业，就在7号线地铁口，这妥妥的就是地铁口商业。
目前，这块商业地正在快速建设中，部分已经完工。
和销售聊完发现，产业也是大牛！目标是百亿高端产业集群，标准的产城融合模式。
东吴产业园作为城南人才聚集地，目标是打造高端高新产业集群，维信电子、赛腾精密、适新科技等高端产业都落户于此，未来将会吸引超多高端人才来这里。
注意！这个产业园很大，且产业类型也很丰富，现有的电子、药企等不达标企业都将进行腾退，等到全部升级预计需要花费很长时间才能兑现。
板块内东吴南路以南，笔者在经过那一片看到，周边全是仍未拆除的破旧工厂，感觉荒废了很久的样子，这一片地理位置不差，一旦好好利用起来必定会助推板块经济发展。
看完整个板块，最明显的感触就是，这里建筑分布比较分散且有大量废弃厂区还没有完全拆除。庆幸的是，旧城加速改造之下，随着配套持续释放后，未来城市界面势必会发生天翻地覆的变化。
对于吴中城南的发展之路，如果从未来视角来看，你会发现这里确实很有潜力，还有巨大红利可以吃，但是，如果从现在的视角看，自然会觉得这里只是个平平淡淡的地方，还不如买同等价位的几大新城板块。
罗马不是一天建成的。吴中城南的兑现速度需要时间，一旦后期全部释放落地，这里的价值一定会比现在更具优势。
当然，对于投资而言，这里可能不是最佳首选，但对于自住来讲，吴中城南确实是个很好的选择，不仅区位上是整个苏州版图的核心位置，与姑苏、园区、新区狮山等主流板块都非常近！对通勤族十分友好！
再加上，下个月苏州第三座约15万方的东吴天街就要盛大开业了！距离南部新核心约2公里不到，可共享商业配套。
品牌招商方面，东湖天街入驻品牌超300家，总投资约34.02亿。招商率已达到100%，其中有30%，为苏州首店及区域首进品牌。
千年吴中，等一座天街。东吴天街的到来，不仅填补吴中商圈的高品质商业空白，还会改写板块商业格局。
而且，笔者曾接触了一些城南当地的居民，他们买房不会离开这个板块，因为城南的生活氛围和轨交便利程度都非常好，这里的烟火气，只有住在这里的人才知道。
另外要强调的是，随着城市更新，吴中城南一直被诟病的城市界面问题终将会迎刃而解，再度掀起板块楼市热度。
占据核心区位，各项优质配套资源兑现，密集的轨交网络，吴中城南板块的价值还将不断提高。
闪闪发亮的那一天，很快就会到来。
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