地产哔哔哔 | 什么样的房企，能活下来？
最近，房地产这个行业正在面临密集调控，开发商们脑袋上的紧箍咒越来越紧了。
尤其，踩了“三道红线”的房企以及小房企们的日子更加不好过了，一旦手里没有粮，又拿不到地，注定会倒闭或者被收购。
随着市场不断洗牌，优胜劣汰，未来什么样的房企，才能活下来？针对这个话题，我们特地录了一期《地产哔哔哔》，跟大家一起来深入探讨。
楼市正面临密集调控，房地产开始大改革
我们都知道，全国楼市进入了政策的高发时期，“坚持房住不炒”，持续加码调控措施。
据某机构统计显示，今年上半年，监管层和各地出台的楼市调控政策达到286次，中央的调控从来都没有松懈过。
就在7月29日，住建部又扔出了一个爆炸性消息：约谈5个城市，要求加大调控和监管制度！
从中央到地方，近两年陆续出台的房地产调控政策，到底释放着怎样的地产趋势？房观给大家大概捋了一下。
从以上调控政策也能看出，调控方式、力度及细致度均出现了明显升级，从土地、金融、财税等各方面发力，稳定市场预期。
其中，金融管控下，越来越多房企面临倒闭。
要知道，以前很多开发商拍地后，地价能拖就拖，工程款也是，要么建设单位垫付、要么给商票。
还能提前卖房，从购房者手里先回一笔款，开发商只需要出营销费，盖售楼处，其余根本没花一分钱。
等钱收回来了再慢慢给政府、给建设单位回款，但前提是这一切都要基于高周转和便利融资。
现在，这一套玩不下去。
前期拿地政府就不允许拖帐；负债率又非常关键，不能一直欠合作单位的钱，不然融资只会变得更加困难；加上全国各地限房价、竞地价、土地溢价限定，开发商的空间利润，已经被限死。
当房企规模不可能再扩大，长期命运就注定了：资金越来越紧张，接下来几年，我们也许会见证越来越多房企倒闭，或者被收购……
比如福晟集团，曾经是中国最大的房地产公司之一，2017年按规模排名中国房地产十强，与恒大、万科等巨大并驾齐驱。但福晟集团因为扩大规模，疯狂发力，导致资金链断裂欠债700多亿元，最大房地产企业就此倒闭。
还有前几天，全国知名房企宝能城发苏州公司，因为没钱拿地，团队成立近1年，直接原地解散！
从中央到地方，近两年高层释放的信息量非常大：调控用起来、二手房限价、利率房贷卡死、拿地的资金被限制且规模受限、甚至地价都受到了抑制……足以把房地产的五脏六腑全部都打碎了。
直白点说，中央对于房地产行业越加严格，开发商们正在进行大改革！
行业大变革前 没有一家房企是绝对安全
从土地红利、杠杆红利到管理红利，房地产也曾经历过最辉煌的时代。
从上世纪90年代到千禧年初，国家城镇化率急剧提升，大量人口涌入城市，自然而然形成了对住房的海量需求，开发商只要拿了地卖房子，土地红利下谁都能轻松赚钱，行业野蛮生长。
2008年之后，金融危机让大批房企没熬过去，行业逐渐向巨头靠拢。游戏规则开始转变，猛上杠杆囤地结合高周转模式，肆意放贷、无序借钱、做大债务，千亿房企频现。
但没过多久，副作用出来了，很多房企资金链跟不上，家底不厚，现金流控制不好，就会破产出局，比如全国知名的泰禾。在苏州还有泰禾的烂尾项目——金尊府，2016年拿地，至今还没有顺利交付。
2018年，万科首次提出了“活下去”，现在肉眼可见房企的日子越发难过，房企三道红线、银行两道红线、集中供地、拿地金额受限制等等。对许多开发商来说，不是赚多赚少的问题，而是生死存亡的问题，要在大浪淘沙中安全活下来，长期可持续发展，盈利能力强且稳定。
从土地红利、杠杆红利到管理红利，房企挣钱越来越难，内卷原来越严重，赚的都是辛苦钱。
最近两年国家对房地产的调控政策频频，在行业大变革面前，没有一家房企是绝对安全的，包括排名前10的TOP级巨头。甚至它们一旦翻起车，起都起不来。
举个例子，小鱼搁浅，自己拼命游或许还有一线生机；但大鱼一旦搁浅，没有外力帮助，一定是“等死”的命运。
如今的房企，土地紧缺、资金流紧缺、利润空间被压缩到极致，能够坚持到现在的企业都容易。房企的利润低到什么程度了？前不久滨江老板戚金兴的一句“努力做到1-2%的净利润水平”，道尽了房企低利润的心酸。
而在已经公布2020年业绩或业绩预告的65家上市房企中，有44家净利润下滑，占比超过三分之二。
最近杭州、无锡的土拍中，有房企的账根本算不过来，都在“亏本”拿地艰难维持！零利润甚至负利润，是非市场化行为，企业难以长期为继。
有句话说得好，“没有成功的企业，只有时代的企业”。土地有开发殆尽之时，城镇化有饱和之时，市场的容量总是有限的，当市场发生调整的时候，总有一些企业会很痛苦，会出局。
但一波又一波冲击之后，能够留下来的，会是哪些房企？
什么样房企能活下来？
从现在这个趋势来看，未来的房地产属于大型国有企业、央企以及深耕区域，将产品力做到极致的龙头房企。
第一类：大型国有企业、央企
三道红线+热门城市集中拍地之下，比拼的就是房企资金实力。尤其是优质地块和体量较大的地块成交总价，所涉投资动辄数及几十亿，且开发投资周期极长。
因此，集中拍地对开发商的融资成本、财务安全都要求极高，“三道红线”最好都不去碰。
而融资能力强+现金流充裕的也只有国有企业、央企，同时，有也能获得更多政府的资源倾斜。
第二类：强IP、强竞争力、强产品力的龙头房企
过去大多数房企都走规模化路线，而一些走强IP、强竞争力、强产品力的房企，却成为少数的实力派。
比如建发的新中式产品、朗诗的自由方舟、金茂的科技住宅就是其中之一，他们的优势非常明显，品牌IP极具辨识度。
话又说回来，留下来的房企真的开心吗？
房观前阵子看到一则新闻，黑石以30.5亿美元（约合近200亿人民币）收购SOHO中国，啧，潘石屹套现200亿成功离场。
任志强曾经评价自己的老友：小潘卖东西很厉害，他是天生的二道贩子！
可是，做个二道贩子有什么不好？在行业下滑之际离场，手里拿着200多亿现金流，还在各个城市留下了SOHO代表作，有钱有闲有作品，不知道有多少头部房企老板在羡慕他。
我们佩服潘石屹，但我们更钦佩坚持留在房地产行业里的企业们。或许我们都未曾料到，这个行业会变得如此艰难，低利润、不挣钱，拿地难、卖房难，辛辛苦苦一整年，勉强维持个收支平衡就算成功。
房地产，关乎国计民生，所获得的成就感非一般领域可比。一座座高楼大厦，一条条康庄大道，现代化的建设成果，没有一项能离开坚持的房企们。
未来，我们希望能够留下来的开发商，不是靠高周转、广营销、强融资、控成本的房企，而是能够好好做产品的房企，是用品质推动整个行业前进的房企。行业里处处品质开花，欣欣向荣。
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