美国房市报复性反弹！今春6股力量影响加国房价

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2023年1月全美200个大的房地产市场有47%经历了房价下跌，比起去年月9月的79%少了很多。

二月过半后，房市似乎从去年下半年的迅速萎缩开始进入一个新的阶段。

美国现有单户住宅的价格（以季节性调整的Case-Shiller国家房价指数衡量）呈现月环比正增长。

看到回暖信号，高盛（Goldman Sachs）在1月底将全国房价从顶峰到谷底的下跌预估从10%修正为6%，并称“美国房市已经快接近底部”。每个细分市场的表现各不相同。

虽然湾区跌幅上榜，但是南加州像LA, Irvine地区，当地的小伙伴都反应“没跌啊”。除了西海岸，阳光地带，美东的小伙伴也说“纽约一直涨，哪里跌过了？”

今年 1 月份美国现房价格中位数为 359,000 美元，比 2022 年 1 月的 354,300 美元增长 1.3%。1月份的新屋销量跃升至10个月高点。衡量房屋建筑商和购房者信心的调查结果都出现了改善。美国的房地产公司报告称，有更多的人前来参观他们的样板房。美国最大的房屋建筑商之一Taylor Morrison的首席执行官谢丽尔·帕尔默指出：“我们已经看到了一周又一周持续增长的势头。”

纵观全美，现在住宅市场的房价调整在逐渐减缓。大白话就是，期待大幅降价不太可能，所谓“抄底”没有希望。

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今年春天6种力量撬动加拿大的房价

加拿大房市处于大涨后又大跌后的徘徊阶段，全国房价自一年前达到顶峰以来已下跌 19%。接下来是继续下跌还是要反弹呢？

随着春天到来，一些机构和经纪学家预测加拿大房市将要反弹。有专栏作家在西媒上发布了以下六大理由：

1. 移民政策拉动了需求
加拿大正处于历史性的移民潮中，加拿大政府计划在未来三年接纳145万新的永久居民，从2023年的46.5万人开始，到2025年达到50万人。而2019年仅34.1万人。

于此同时，加拿大的寻求庇护者的数量创下了历史记录，魁省和安省都在为源源不断从从魁北克省 Roxham Road非正规过境进入加拿大的寻求庇护者的涌入头疼不已。

而移民部最近又对滞留在加拿大的毕业后工作许可 (PGWP)的持有者进行了大赦，最近过期或即将到期的毕业后工作许可 (PGWP) 的国际毕业生将有资格获得延长的工作许可，可以延长达 18 个月。已于 2023 年到期的外国公民以及符合2022 PGWP 便利措施资格的外国人将有机会申请额外的 18 个月工作许可。即使他们已经超过90 天的恢复期，这些人在等待新工作许可证申请的处理期间将获得临时工作许可。

据加拿大国际教育局的数据，去年在加拿大学习的国际学生有 807,750 人，比五年前增加了 43%。

BC 商业委员会的乔克·芬利森 (Jock Finlayson) 和行业分析师温迪·沃特斯 (Wendy Waters)表示，多伦多和温哥华创纪录的国际学生人数为投资者提供了支持，因为新移民给租金带来了上涨压力。

自 2016 年以来，全国平均租金上涨了 42%。

移民和留学生的猛增带来了强劲的住房需求，也给租房市场带来了极大的压力。

但加拿大建造的房屋数量却远远跟不上需求。

2. 飙升的房租促使民众涌向房市

Rentals.ca 发现，2 月份全国平均租金达到 1,984 加元，比去年同期上涨近 10%，而加拿大房地产协会表示，上个月全国平均房价总计为 662,437 加元。

房租在猛增，而去年房价在下跌，迫使一些很难租到房或者为房租飙升所困的民众更多地在考虑进入房屋市场。

3. 高涨的贷款利率让一些人心痛

加拿大央行在过去一年中，连续8次加息，使得基准利率从0.25%飙升到了4.5%，这导致了房屋浮动贷款利率的飙升。

加拿大人大概从来没有什么时候在短短一年内面临着浮动贷款利率如此急剧的变化，其结果就是很多浮动利率贷款者触动了触发利率，被要求大幅提高月供，一些人被迫转向固定利率；一些人求得银行的同意保持月供不变，但续贷款时将面对更高的贷款额；

此外，还有一些无法负担月供的人面临在低迷的市场中卖房。还有一些人面对了更糟的局面，被取消抵押品赎回权。

温哥华房地产分析师 Steve Saretsky 想知道银行能坚持多久。“银行背负着巨大的未兑现亏损”，他说：“当加拿大央行掀起一波触发利率浪潮时，许多抵押贷款突然变成了只付抵押贷款利息，这在 12 个月前还被认为是不可思议的”。

4. 高房价导致了高风险

由于加拿大房价高昂，再加上加拿大人异常热衷于通过房产寻求财务成功，这里的家庭负债比大多数发达经济体高得多，占可支配收入的 186%。

一些机构认为加拿大房市泡沫严重，在疫情初期，房价的急剧飙升更加大了泡沫的水分，因此在疯狂过后的下跌中，跌幅也非常的大。加拿大房价最近下跌了19%，对比之下美国房价仅下跌4%。

此外，房地产公司 Zoocasa 近日发布了一份报告：将加拿大 20 个大都市的平均房价与每个地方的收入中位数以及买得起平均住房所需的收入并列比较，结果让人触目惊心。

像温哥华和多伦多这些最火热的都市的平均房价所需的收入远远高于收入中位数，但人口却在这些大都市扎堆。

5. 住房心理变化

房市将要反弹吗？现在卖家、买家和建筑商都很焦虑。虽然业界急于看到最坏情况已经过去的迹象，但约翰.帕萨利斯（John Pasalis）等分析师表示，现在下结论还为时过早。“我不愿将此称为底部，因为我们仍处于加息周期的早期。我们今天看到的趋势可能是短期的，但仍存在潜在风险”。

加拿大央行是否会继续加息？硅谷银行的风波是否会导致加拿大央行降息？加拿大是否会进入经济衰退？通货膨胀是否已经得到控制？市场状况仍然高度不确定。

想要买房和卖房的人们都在这种经济和政策可能出现巨变的不确定性下彷徨和犹豫。

6. 投资者是大玩家

很多人都在疑惑，加拿大一些火热地区的房价已经远超过中产阶级的承受能力，很多买家受到贷款压力测试的打压而导致无法贷到足够多的房款，那么这些地方的房价是如何被推动的呢？

别忘了造成房价飙涨的一个因素是投资者，很多机构或者投资者他们不断买入房产，他们往往使用现金买房，或者他们有足够的资本而无需贷款。

首次买房者与这些投资者直接竞争，因为投资者往往关注于低端价位的房屋，这些刚需市场最容易得到房价的拉升。

加拿大统计局上个月的一项重要研究显示，BC省的国内外投资者已经抢购了 2016 年以来建造的公寓的 49%，这一比例令人震惊。

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