城东新城准入门槛降至400万，都会风华、森林海尚登记 | 选房指南No.125
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■选房指南：缦云坊、御山道、艺尚府、京杭府、柳岸闻莺
城东新城一侧靠传统市中心，一侧靠钱江新城，是传统主城区最靠近中心地带的板块，且有多条地铁经过板块，交通的便利性非常显著。随着后续东站东广场的建设，区块的配套将有进一步的提升。
跟城东新城对标的板块，为价格略低的七堡一带，和价格略高的奥体板块。
七堡一带，由于限价政策，杨柳郡一直吸引了整个杭城的目光，一直是性价比最高的投资兼自住项目，临近的天悦江湾和公园1872也一直热度较高，后续还有新盘钱塘搏翠面市。因为本身有地铁，还有钱江新城二期的辐射，以及板块本身的拆建，在想象空间上并不缺乏。而且价格要明显低于城东新城，在很大程度上分流了偏向城东的客户。
而奥体，则是万众瞩目的热点板块，钱江新城一江之隔的位置，以及城市中轴线的发展空间，自然吸引了大量自住和投资客的目光。在想象空间上，是要明显胜过城东新城的。而两者价差并不算大，这也使得奥体的热度一直远胜城东新城。
对于城东新城来说，配套和氛围的改善是当务之急，随着东站东广场建设的推进，后期在一定程度上能对现状有所改变。而随着主城临近价位供应量的逐步减少，后续的热度自然也有望提升。
此次开盘登记的都会风华和森林海尚这两个楼盘位置接近，相对而言，森林海尚离地铁口更近一些，但是离杭甬高速和医院也更近一些。
都会风华的价格比较均一，户型均为120㎡以上的大户型，且都做到了四房。除一二层外，都是544万元以上的房源，最高房源为664万元，购房目标为中高端改善群体。
森林海尚因为配置有89㎡的小户型，准入门槛降至了400万元以下。遗憾的是130㎡的户型仍然只有三室。需求四室的购房者只有139㎡这一选择，总价在611万-656万元。不过好在139㎡的户型比130㎡（总价630万-672万元）的户型更好、总价更低。
对于手持600万元以上预算的购房者，更推荐选择森林海尚，小区体量更大，内部配套容易施展。
本文上半部分为森林海尚选房指南，分为400万元以下、400万-450万元、500万元左右、550万-600万元左右、650万左右五档选房建议。
下半部分为都会风华选房指南。
三湘印象·森林海尚
| PART1 |
摇号信息
▲森林海尚鸟瞰图
摇号房源：1#、10#，共124套
主力户型：89㎡、97㎡、107㎡、139㎡、125㎡、130㎡
无房户倾斜：20%
均价：90㎡以内均价45300元/㎡，90-144㎡均价45800元/㎡，含装修标准3800元/㎡
验资门槛：资产证明100万元起
登记时间：06.11-06.16
| PART2 |
规划配套
定价情况 →
开发商：杭州三湘印象置业有限公司
拿地时间：2017年1月19日
拿地楼面价：32370元/㎡
销售价格：90㎡以内均价45300元/㎡，90-144㎡均价45800元/㎡，含装修标准3800元/㎡
装修改造费：无
车位售价：暂时未定，周边楼盘车位价格约40万
车位选购时间及付款方式：暂时未定
| 周边一手房售价 |
首开东城金茂府上期均价47340元/㎡
| 周边二手房售价 |
新中宇维萨挂牌价4.2万-4.8万元/㎡
德信东望府4.2万-4.5万元/㎡
产品介绍 →
项目规划：高层
交房时间：2020.8
单层层高：3m
楼间距：1#与2#约60多米
小区物业：绿城物业
容积率：2.2
得房率：78%左右
精装亮点：地暖、新风系统、中央空调、净水系统、3层中空玻璃、多层砂浆墙体
配套介绍 →
| 周边城市界面 |
东：明石路，在建学校用地
南：杭甬高速
西：江干区人民医院，同协南路
北：源聚路
| 公路交通 |
茶亭庵站：212路 339路
同协南路天城路口站：35路 81路 335路 391路 1601路 b支2c线 通勤特快
塘梓桥南站：35路 81路 1601路
| 轨道交通 |
距离地铁1号线、4号线换乘站彭埠站约800米
距离4号线二期明石路站400米
| 小区内部配套 |
恒温的游泳池，健身房，健康跑道
| 周边商业购物娱乐配套 |
杭州港龙城约0.6km
元宝塘公园（在建）约1.23km
白石港公园（在建）约600m
| 周边学校 |
夏衍小学约600m
夏衍中学约1km
夏衍幼儿园约450m
|周边医疗 |
江干区人民医院（在建）约30m
| PART4 |
楼幢优劣
优势 →
1号楼位于小区较中心位置
10幢南面无遮挡，采光好
劣势 →
10幢临近医院、紧挨杭甬高速，容易受到噪声尾气污染
1幢东边套靠近马路、学校，容易受到噪声尾气污染以及学校噪声影响
| PART5 |
户型解读
89方三房两厅两卫 →
位置：10号楼东边套
套数：14套
总价：387-415万
优点：
难得的89㎡全明户型、南北通透
两房朝南，餐客一体带飘窗
缺点：
户型图无尺寸，无法评估各功能区大小
97方三房两厅两卫 →
位置：10号楼中间套
套数：30套
总价：410-453万
优点：
全明户型、南北通透
三开间朝南
双开间大阳台
缺点：
走道占用面积
入户门正对次卧房门
125方三房两厅两卫 →
位置：10号楼西边套
套数：15套
总价:532-587万
优点：
全明户型、南北通透
三开间朝南、两开间大阳台
缺点：
厨房较小
106方三房两厅两卫 →
位置：1号楼东边套
套数：15套
总价:457-502万
优点：
全明户型、南北通透
两开间朝南、餐客一体带阳台
缺点：
厨房较小
130方三房两厅两卫 →
位置：1号楼西边套
套数：15套
总价:608-672万
优点：
全明户型南北通透
动静分区
三开间朝南餐客一体带阳台
带北向阳台
缺点：
仅三房
没有尺寸无法评价各功能区情况
139方三房两厅两卫 →
位置：1号楼中间套
套数：29套
总价:598-656万
优点：
全明户型南北通透
四开间朝南
双开间大阳台
缺点：
过道占用较多面积
| PART6 |
选房建议
此次开盘的两幢楼差异比较明显。
10号楼属于小区比较差的位置，处于两条路的夹角，东面临高速路，西面临医院。
1号楼的位置明显好很多，但总价也高了很多。
房源分为400万元以下、400万-450万元、500万元左右、550万-600万元左右、650万左右五档。
手持有限资金的购房者，也许会考虑购入低总价、位置临街的小户型。
这个价位了，选择鸡头还是牛后，房叔劝你三思呀。
400万元以下选房建议：
考虑因素 →
1. 所处位置：10号楼东边套1层-7层
2. 采光因素：南面为马路，无遮挡，采光均好，低楼层或受绿化影响
3. 噪音因素：楼层越高噪声越大
4. 户型因素：户型一致，均为89㎡户型
5. 价格因素：楼层越高越贵，2层和7层的价差为20万元
选择顺序建议： →
价差不明显，建议从7层开始往下选。六层、七层的楼层很不错，哪怕你有超过400万多一点点的预算，也不建议再往高楼层选择。
400万-450万选房建议：
考虑因素 →
1. 所处位置：10号楼东边套8-16层，10号楼中间套1-16层
2. 采光因素：采光均好。
3. 噪音因素：楼层越高、噪声越大。中间套和东边套的噪声差别不大。
4. 户型因素：东边套为89㎡，中间套为97㎡户型
5. 价格因素：中间套高楼层约450万元，低楼层410万-430万元左右；东边套410万元左右。
选择顺序建议： →
500万元左右选房建议：
考虑因素 →
1. 所处位置：1号楼东边套
2. 采光因素：低楼层或受前方建筑物遮挡
3. 噪音因素：中低楼层噪声处于正常水平，楼层越高噪声越大
4. 户型因素：均为107㎡
5. 价格因素：15层为最高房价
选择顺序建议： →
550-600万元左右选房建议：
考虑因素 →
1. 所处位置：10号楼西边套
2. 采光因素：南面无遮挡
3. 噪音因素：3-8层噪声最严重
4. 户型因素：均为125㎡
5. 价格因素：15层最贵，587万元
选择顺序建议： →
650万元以上选房建议：
考虑因素 →
1. 所处位置：1号楼中间套、1号楼西边套
2. 采光因素：东边单元可能会受前方建筑物遮挡
3. 噪音因素：基本处于安静水平
4. 户型因素：139㎡中间套四房户型更佳
5. 价格因素：139㎡中间套总价更低，15层为最高楼层
选择顺序建议： →
| PART7 |
噪声测评
一房一价
龙湖金地商置·都会风华
| PART1 |
摇号信息
▲都会风华鸟瞰图
摇号房源：8#，共64套
主力户型：120㎡、136㎡、139㎡
无房户倾斜：20%
均价：45800元/㎡，含装修标准3800元/㎡
验资门槛：资产证明150万元起
登记时间：06.12-06.14
| PART2 |
规划配套
定价情况 →
开发商：杭州龙合实业有限公司
拿地时间：2018年2月1日
拿地楼面价：23846元/㎡
销售价格：45800元/㎡，含装修标准3800元/㎡
车位售价：普通车位45万/个，子母车位67万/个
车位选购时间及付款方式：预计选房当天选购
| 周边一手房售价 |
世茂钱塘天誉上期均价46886元/㎡
| 周边二手房售价 |
德信浙旅东宸4.2万-4.9万元/㎡
产品介绍 →
项目规划：高层,酒店式公寓
交房时间：2020.12
单层层高：一楼3.15米，其他3米
楼间距：42米左右
小区物业：金地
容积率：3.2
得房率：80-82%
精装亮点：中央空调、地暖
配套介绍 →
| 周边城市界面 |
东：明月桥路，东亚新干线
南：和兴路
西：环站东路
北：天城路，德信浙旅东宸
| 公路交通 |
德胜快速路约750m、秋石高架约2.3km、杭甬高速约1.2km
| 轨道交通 |
地铁1号/4号线约600米
4号线二期明石路站900米
| 小区内部配套 |
300米夜光跑道、儿童游乐区
| 周边商业购物娱乐配套 |
华润中央车站广场约600m、港龙城约700m
白石港公园约700km
中影国际影城约400m
| 周边学校 |
夏衍小学约1km
夏衍幼儿园约1.4km
杭州市笕桥花园小学约400m
|周边医疗 |
江干区人民医院约800m
| PART4 |
楼幢优劣
优势 →
南面不直接临马路
劣势 →
8幢楼西侧有车行出入口，北侧设有地面泊车位，低楼层可能会受到噪声影响
| PART5 |
户型解读
120方四房两厅两卫 →
位置：8号楼中间套
套数：30套
总价:532-559万
优点：
全明户型、南北通透
独立餐厅
缺点：
无尺寸
136方四房两厅两卫 →
位置：8号楼东边套
套数：15套
总价:573-629万
优点：
全明户型、南北通透
独立餐厅
缺点：
没有尺寸
139方四房两厅两卫 →
位置：8号楼西边套
套数：15套
总价:599-664万
优点：
全明户型、南北通透
独立餐厅
缺点：
没有尺寸
| PART6 |
选房建议
120㎡选房建议：
考虑因素 →
1. 所处位置：8幢楼中间套
2. 采光因素：低楼层或受遮挡
3. 噪音因素：均为轻度噪声污染，楼层越高噪声越大
4. 户型因素：户型一致
5. 价格因素：15层和12层最贵，2层比15层便宜50万元
选择顺序建议： →
136㎡、139㎡选房建议：
1. 所处位置：8幢楼东边套为139㎡，西边套为136㎡
2. 采光因素：低楼层或受南面建筑物遮挡
3. 噪音因素：西边套中间楼层噪声最高，东边套噪声较弱
4. 户型因素：户型都还不错，139㎡阳台面宽更宽
5. 价格因素：12层和15层最贵
选择顺序建议： →
| PART7 |
噪声测评
一房一价
-END-
文/红宝石、大花姐 编辑/大花姐
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。
福利
2019杭州地铁楼盘图
（5月版）
活动截止时间：2019年6月12日9:00
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