姑苏区“老破小”成交高峰，又杀回来了！
必须承认，苏州二手房市场整体疲软，多数区域板块出现降价抛房，尤其是新区和园区二手房价下跌最为明显。
而二手房市场的“老破小”，淡季成交量依旧坚挺，走出了独立行情。
从7月份苏州二手房成交数据中我们发现，姑苏区二手住宅成交又是第一位。
不得不说，姑苏区长期稳坐苏州二手房市场的头把交椅，尤其是“老破小”的成交量非常强。
在贝壳二手住宅成交榜单中，像三元新村、彩香新村这样房龄较大的热门老新村，表现相当给力，不断吸引一大波买房人。
并且，有中介表示，性价比高的“老破小”成交速度极快，最快当天挂出当天签合同付定金。可谓是神速啊！
很多业内人士一致表示：不要碰老破小，但事实上，老破小的市场热度远超想象，成交斐然，且数据也再次印证，老破小不缺接盘侠。
那么，为什么卖得这么好？今天我们就实探三元新村，揭秘“老破小”的真实现状。
从地铁1号线西环路站下来，就是三元新村，名副其实的正地铁盘！
三元新村共分为四个村，整个小区面积非常大，堪称“三元帝国”！并且，都是90年左右建造的，房龄的确比较老。
我绕着三元的四个村走了一圈发现，全部都是楼梯房且楼梯略显狭窄，不论是一室小户型还是四室改善大户型都用，可以满足不同置业客群。
多数楼栋外立面看上去，外墙掉落、长霉，显得非常老旧，年代感扑面而来。
三元一村小区中心，还有一处小型的社区广场，听住在这里的一位奶奶讲，一到晚上广场这里有很多大妈跳广场舞，爷爷奶奶带着孙子散步。
难得的是，老破小虽然没有物业，倒也没有看见垃圾乱丢的现象，路边和单元楼下都很干净，垃圾桶处也都有序摆放，仅有个别出现垃圾扔在地上的行为，这一处小细节比较满意。
因为是老小区，所以几处地方值得重点提一下。
第一：停车位。我发现这里的车辆一般都是停在路边，甚至还有不少业主买了这里房子，但是停车位却每天需要步行约7分钟才行。
而且，我肉眼所见能感受到这里入住率很高，但车多停车位少，停车位很棘手。
尤其是姑苏市区道路本就不宽，路边又都是停得车辆，上下班高峰期，这里十分拥堵。
第二：老人多。走在三元新村这个老破小里，楼下、小区门口河景边随处都是“爷爷辈”的老人，不难发现还是老人居多，习惯了这里的生活环境，不愿意离开。
有一位白头发老大爷穿着白大褂和黑裤子，就坐在楼下的椅子上，静静的发呆，画面十分诙谐。
第三：人间烟火气浓厚。三元二村和三村内都有农贸市场，实探时正是下班点，买菜吃饭的人很多。这里熙熙攘攘的叫卖声，让我觉得老破小之所以卖得这么好，可能正是因为这市井之气吧~
当然，除了正地铁盘和农贸市场的烟火气优势外，三元新村其它周边配套也非常成熟。
三元新村北面，就是金门公园，一条马路之隔是金门国际商业广场，三元四村西面紧靠运河体育公园，三元一村南面一河之隔又是苏州大学附属第二医院北区，再步行约5分钟，就是苏州体育中心和苏州大学附属第二医院。
其次，乘坐地铁1号线西环路站，约三到四站距离就可无缝对接石路、观前街、狮山等商圈。
此外，三元新村学区有三元实验小学校和田家炳实验高级中学，小区内还配有四个幼儿园，教育资源丝毫不差。
三元新村周边小中介门店众多，在向中介人员聊天时，他们也表示，市中心、正地铁、商业繁华成为置业者重要的买房因素。
尤其是在工作在市区的人，买“老破小”可直线缩短通勤时间，通达全城。
另外，一个土生土长的三元新村资深中介称，老新村因为租金便宜，所以租客非常多，以及前文我们提到的，老人占比居多。
并且，最近三元新村成交量挺好，来看房和看房的客户每天都有好几组，成交房源基本上都是以40-70㎡的小户型为主。
中介还爆料，“我一位老朋友，前两天挂出来一套三元二村3楼，面积约45.6㎡的小户型，总价只要99.5万，单价约2.2万/㎡，刚挂出来两天，一对年轻小夫妻就交定金签合同，卖了。”
“这套房子完全可以卖100万以上，挂99.5万相当划算，很容易卖掉，我那个朋友之所以低价卖，是因为外面养了个小情人，急需要用钱，但我觉得他是被那个小情人给骗了，朋友不听也没有办法。”
果然，有钱人的花花世界，手段真是高明啊！
然后，我又问了三元新村最早之前的房价到现在房价的涨幅走势。
中介表示，2007年之前三元新村按总价卖，10多万一套，07年后房价翻倍的涨，在2009年进入金融危机的时候，房价已经涨到9000元/㎡，2010年之后房价就涨得慢了，每年500到1000元/㎡的缓涨，直到2016年，房价又翻了一倍，最后就是今年4月过后，房价开始稳定了。
“古城区二手房抗跌性强，整体跌价不会超过1000元/㎡，跌幅波动较小。”
中介说，买这里的“老破小”主要集中两大客群。
第一，预算有限的小年轻。总价低、面积小、加上得房率又高，还贷以及生活压力都会小很多，刚需轻松上车留在苏州，上下班和生活需求都很方便。
第二，为了学区房。关于这点相信不用过多介绍，大家也都十分了解，很多家长为了给孩子上学或预留一个公办保底，学区比较好的“老破小”必然不缺买房人，且很吃香。
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中介说，目前三元新村有一半是最开始的原居民，还有一半是流动人员，买了卖。
“很多买房人，看不上远郊区的新房，先在市中心上车，等以后有钱还是会置换出去，老破小路流动性大，也留不住人”
短期过渡，等过几年预算足够，再置换面积更大，品质更高的改善住宅。
在房观看来，现在的“老破小”简直就是年轻人在苏州奋斗路上的置业跳板。
即时房子老旧、环境差、没电梯又没物业、品质不高、停车位棘手，但如果你只考虑配套成熟，学校要近，总价低的话，那就选“老破小”。
再加上，苏州“旧改”已经开始行动，东港新村已经进行了整改和优化，相信不久后，三元新村也将迎来新一轮的大改造，从里到外改善老新村的居住环境，提高居住舒适性。
而且，买房人可以放心，旧改对房价几乎不会产生较大波动。
最后，苏州落户政策放宽，新苏州人未来会越来越多，相信未来很长一段时间，“老破小”依旧是很多刚需置业的第一首选。
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