苏州2022第二次集中拍地完美落幕！
20宗地，17宗底价3宗溢价15%成交
园区YYDS！星海高中东、月亮湾地块
斜塘地块三宗引多家房企竞争！
破中止价，进入一次报价
苏高新斥资90.7亿
包揽园区3宗地块+浒关2宗地块！
总吸金271.3亿元
最高溢价率15%
最高楼面价31621元/㎡
拿地房企：建屋、苏高新、创元、漕湖置地、科福实业、苏州城投、苏州轨交、亨通、长三角投资、吴中经开、吴江城建、吴江东运
今天的土拍，可以说完全在意料之中，毫无惊喜。
20宗地，只有园区核心3宗有溢价，17宗底价成交，无流拍，楼市的大局是稳定的，局部火热。
园区4宗地，星海高中东（建屋拿下）、月亮湾（苏高新拿下）、奥体斜塘（苏高新拿下）开拍几分钟就进入一次报价，溢价率15%触顶， 热度斐然！
大家都知道园区是苏州楼市的风向标，这次土拍进一步夯实了园区神一般的地位。
第二，国央企主场，苏高新大佬，连中5元！
本场土拍无外来房企， 也无民企，也是意料之中。活下去都不容易，现在哪还有“余粮”去拿地啊。
苏高新大佬连中5元，斥资90.7亿将园区3宗宝地+浒墅关2宗地收入囊中，成为本场最佳MVP。
5宗地块分别是：
独墅湖29号地块，成交总价16亿，楼面价31621元/㎡；
园区跨塘28号地块，成交总价25.5亿，楼面价20000元/㎡；
园区斜塘27号地块，成交总价14.4亿，楼面价27592元/㎡；
浒墅关30号地块，成交总价13.3亿，楼面价14050元/㎡；
浒墅关31号地块，成交总价21.5亿，楼面价13950元/㎡。
第三，土拍这么冷，房价会不会跌？
这点很遗憾，大概率不会。
土拍虽然热度不高，但价格是一点也没降。现在的地价梯队：
地价摆在这，跟以前相比并无下调，而且现在苏州备案价空间上浮了5%，所以到时候房价可能不降反升。
园区2022年供应大爆发啊，刚刚拍出3宗地之后，这不又来了4宗地，而且都是好位置！1.成交结果：地块突破中止价，进入一次报价，由建屋竞得星海中学东3号地块，成交总价32.9亿元，成交楼面价31620.2元/㎡，溢价率15%。
2.地块具体位置就在星湖街以西、西沈浒路以北！这个地块体量也不小，占地面积57815㎡，容积率1.8，建筑面积10万方左右。地块现状：一半为草坪，一半为水泥地，整体地块已修平整。
一眼望去，妥妥的出生在“富贵”地带，周边多是价格不菲的豪宅。板块内新房断供许久，年代久远不具有参考性，还是看看二手房。此外，一路之隔就是星海高中，宋庆龄幼儿园和景城学校也在这宗地块的不远处。房观预测，一旦地块入市，后期的学区划分大概率也会是景城学区（新房不承诺学区，以教育局划分为准）。景城学校算是近些年园区名校的新秀，成绩在全区也可以排在中上等，放眼全苏州也是相当不错的水平，可以算得上是优质学区房。2，面积要有小于160平的！占比20%！有人才房！1.成交结果：地块突破中止价，进入一次报价，由苏高新竞得园区独墅湖29号地块，成交总价16亿元，成交楼面价31621.29元/㎡，溢价率14.99%。
2、该地块位于星湖街以西、若水路以南，根据规划，该住宅地块占地2.54公顷，容积率为2.0，建筑限高80米，绿地率为35%，预计未来打造高层产品。
地块的正西侧与独墅湖邻里中心与月墅公园仅有一路之隔，南边就是独墅湖幼儿园与独墅湖小学，2号线独墅邻里中心站距离地块也非常近。独墅湖目前板块内的配套非常成熟，而地块周边的配套更可以说的上是顶级，目前板块内新房只剩下别墅项目，二手房均价在4.6w/㎡，未来地块入市估计价格很有可能在4w/㎡左右，但这样的价格还是有倒挂的。根据地块规划，地块同样是全装修住宅，装修价格不高于6000元/㎡。其中住宅有单套计容面积不高于145㎡且单套房产建筑面积不高于160㎡的房源，且上述房源计容面积不低于该地块上住宅总计容面积的50%。
1.成交结果：地块突破中止价，进入一次报价，由苏高新竞得园区斜塘27号地块，成交总价14.4亿元，成交楼面价27592元/㎡，溢价率14.97%。
具体位置在金堰路东、东宏路北，占地面积不大，只有28922.43㎡，容积率1.8，后期大概率小高层。
未来这里还有很多地块要出让，是后期园区供应的主力。8宗组团住宅供量近百万方，预计约超7000套房源，容积率均为1.8-2，小高层可能性居多，并且有轨交6号线金家堰站（规划中）经过。奥体南最近一宗成交是泊云庭，苏高新在2018年8月21日拿下，楼面价23226.71元/㎡，后与融创合作开发，售价3.59万/㎡。当然，奥体也不远，就在一河之隔，林溪雅苑以及今年的万科颐和玲珑，备案均价4万、4.19万一平。斜塘区域地理位置较好，无缝衔接双湖板块和湖东板块的大型商业体，从李公堤到邻瑞广场，从圆融到奥体，距离均在5公里左右，车程约20分钟。美中不足的是，斜塘并没有较好的教育资源，周边仅有3所九年制学校，分别是扩建中的斜塘学校、去年投入使用的东延路实验学校和莲花学校。新的规划中明确在斜塘东宏路南，金堰路东会增加一所九年一贯制学校，还有2所幼儿园，可以期待一下。根据地块规划，住宅为全装修住宅，装修价格不高于5000元/㎡。地块项目需规划单套计容面积不高于145㎡且单套房产建筑面积不高于160㎡的房源，上述房源计容面积不低于该地块上住宅总计容面积的20%。
1.成交结果：苏高新底价竞得园区唯亭28号地块，成交总价25.5亿元，成交楼面价20000.06元/㎡，溢价率0%。
跨塘多年未供地，这次出让也是给板块新房市场解渴。地块位于方湾街西，跨春路南，占地面积63835㎡，容积率2.0。地块已经平整完毕，周边分布着新娄商业中心、新娄幼儿园等配套，轨交3号线设置方湾街站点，在地块不远处。
由于区域内很久没有新房上市，没有竞品，后期产品压力不大；作为园区大后方，跨塘有很多回迁房，无数打工人生活和战斗过的地方。二手房价格普遍不高，从1.9万-2.6万/㎡不等。受发展空间所限，一条娄江，一条312国道，两道京沪铁路，一条沪宁高速，跨塘地块狭小，人口密度过大，居住环境很难与园区核心区相提并论。在南部的湖东与北部的青剑湖，都没有新住宅用地的时候，跨塘的发展机会也来了。根据地块规划，该地块全装修住宅，装修价格不高于4000元/㎡。其中住宅有单套计容面积不高于145㎡且单套房产建筑面积不高于160㎡的房源，且上述房源计容面积不低于该地块上住宅总计容面积的50%。
新区这次也拿出3宗地，一宗在炙手可热的太湖科学城，剩下两宗在浒墅关，对，你没看错，又是浒墅关，前一轮土拍中刚刚拍出两宗宅地。1.成交结果：创元底价竞得太湖科学城21号地块，成交总价11.3亿元，成交楼面价12799.96元/㎡，溢价率0%。
地块具体位置在龙康路东，普陀山路北，占地面积48957㎡，容积率1.8，打造高层、小高层。周边新房房价整体在2.5万/㎡左右，更适合预算刚改的人才们。泊印澜庭楼面价12328元/㎡，绿城和金茂强强联合代表作，价格25600元/㎡；大境悦府，碧桂园优质产品系；翡翠星辰，尾盘在售，价格23600元/平。还有中建观澜雅境纯新盘待售，楼面价约8708元/㎡（商住），价格未定。太湖科学城住宅供应南大苏州校区以东片区为主，未来还将有十几宗涉宅地。今年的推地计划中，这些也是新区的供地大头。太湖科学城，是苏州最年轻、发展最迅猛的板块。没有之一。一则，从提出概念到现在，时间不到一年半。二来，在这短时间内，各项利好不断落地，板块已经发生了翻天覆地的变化。南京大学苏州校区落地后，这里肉眼可见的火热，再加上南大附属中小学、雪世界等配套的完善，简直势如破竹！根据地块规划，地块内住宅为全装修成品住宅，住宅总户数不超过600户，且户型面积不小于110㎡。1.成交结果：苏高新底价竞得浒墅关30号地块，成交总价13.3亿元，成交楼面价14050.04元/㎡，溢价率0%。
成交结果：苏高新底价竞得浒墅关31号地块号地块，成交总价21.5亿元，成交楼面价13950元/㎡，溢价率0%。
这次出让的两宗位置很好，位于城际大道绿化地东、规划道路北；城际大道绿化地东、规划道路南。面积不小，一宗8万方，一宗占地接近5万方，容积率均是1.9。地块紧靠浒关四大商业巨头，可以说是板块的正核心，有一定的看点。地铁3号线和6号线，与永旺、宜家、迪卡侬、开市客相邻，周边学校有文昌实验中学等教育配套资源，周边生活配套还是很成熟的。但，板块库存过剩。房观也是没想到，浒关还有两宗地出让。刚刚拍出的两宗地苏地2022-WG-11号和12号地块，苏高新底价拿下，楼面价分别9848元/㎡和14000元/㎡。从2016年起至今，浒墅关共成功出让了21宗涉宅用地，新房供应量巨大。目前，板块内在售楼盘有中建虹溪璟庭、洛克公园、金地自在春晓、泊岸时光印、运河与岸、首开金茂熙悦、运河与岸、苏悦湾、中南春风南岸、东原滨江·印江澜、南山保利云熹花园、璞玥风华等楼盘，需要注意的是，其中部分楼盘所剩房源不多。新房价格在2.5万/㎡左右，这里成为苏州楼市新房“供货”的主力军，内卷也比较严重，看谁是最后的赢家啦~地块规划条件：
30号地块规划条件：
根据地块规划，30号地块内住宅为全装修成品住宅，总户数不超过730户，住宅户型不小于110平米，低于120㎡的户型不超过住宅的总计容面积的10%。
根据地块规划，31号地块内住宅为全装修成品住宅，总户数不超过1190户，住宅户型不小于110平米，低于120㎡的户型不超过住宅的总计容面积的10%。
1.成交结果：漕湖置业底价竞得相城澄阳街道32号地块，成交总价24.4亿元，成交楼面价13608.86元/㎡。
2.澄阳街道地块，位于澄波路西，蠡塘河路北，占地7.2万，容积率2.5，大概率打造高层。2022年，区域内新房还是很多的，竞争有点激烈， 在售项目有：星辰四季（均价2.5W/㎡）、天境上辰（均价2.3W/㎡），前者已经是尾盘了。待售的有澄澜云庭（楼面价10428元/㎡）、花语云萃华庭（楼面价17500元/㎡）、苏高新澄阳四季云庭（楼面价17500元/㎡）。澄阳街道主要的各项商业配套，区域内不多，但距离大润发、红星美凯龙、吾悦广场等等比较近。交通方面，靠着轨交7号线；自驾，从春申湖东路可以直接上高架，立交桥上转个弯就南下去园区。教育资源方面有苏州大学第二实验学校（小学、中学）。根据地块规划，后期打造户型不小于100㎡，且在地块内西南角设置一处菜肉市场，须设置与三层以下，计容建筑面积大于等于6000㎡，住宅部分100%成品住宅。
供应大户吴中，这次有6宗地块，郭巷，甪直，度假区，太湖新城等，重点地块接下：1.成交结果：苏州城投底价竞得南环桥菜市场20号地块，成交总价28.6亿元，成交楼面价15799.98元/㎡。
具体位置在东方大道以西，汤堡港以东，占地78891.4㎡，容积率2.3。地块前身是原南环桥批发市场，现在地块规划住宅+幼儿园及商业办公用地， 新增了一个幼儿园。地块位于独墅湖西侧，风景资源较佳。西侧还有在建的轨交7号线，未来出行便捷。地块距离园区较近，还可享园区商业配套。周边有万业湖墅金典、独墅湖西玲珑花园等二手房，挂牌价在2万-3万+不等。西侧为汤堡拆迁安置房，并规划了汤堡小学，从图中可以看出规模不小，未来建成将缓解周边新房紧张的入学需求。根据地块规划，地块后期的户型面积不低于100㎡，总户数不大于1600户。1.成交结果：吴中经开底价竞得吴中太湖新城23号地块，成交总价12.5亿元，成交楼面价17000.01元/㎡，溢价率0%。
太湖新城这次出让3宗地块，第一块出让地块面积33578.6㎡，容积率2.2，建筑面积73872.92㎡。位置在溪霞路东、五湖路北，北侧就是江南沄著。板块内有苏州北美国际高级中学、华东师范大学苏州湾实验小学、太湖新城公立小学等教育资源，同时拥有瑞华医院、永旺梦乐城等配套。住宅外立面材料以玻璃幕墙、金属板材、石材等为主，比例不得低于80%，色彩为冷灰系列，户型不得低于120㎡，很明显该地块的未来的主要客群是改善。
周边新房众多，房观整理了吴中太湖新城所有在售，以及今年要上市新盘，发现目前吴中太湖新城有7家楼盘在售；3家纯新盘将要上市。绿城招商柳岸晓风、金融街融悦时光、天鹅港华庭、江南沄著已经进入尾盘状态；中信泰富玖著云庭、大家银城东望、锦麟壹品在售，房源价格3.1万/平左右，还有中建太泽之星待售，目前已公开临时售楼处和户型，直面一线湖景 。1.成交结果：苏州科福实业底价竞得太湖度假区22号地块，成交总价5.5亿元，成交楼面价7999.92元/㎡。
度假区地块位于太湖科技产业园塔北路南，占地38317㎡，容积率1.8，大概率也是打造高层，小高层。不过，地块不处于度假区核心，更多属于光福，甚至更靠近科技城金融小镇。目前板块内新房众多，伴山澜湾，蔚然锦绣，中海寰湖时代等，价格在1.5-2万/平之间。整个板块宜居性比较高，是国家级旅游度假区，随着5号线地铁的通车，使得板块成为刚需置业的热门选择。太湖度假区约12万方商业综合体已于2020年10月开工，预计2023年底开业。根据地块规划，地块住宅最小户型不低于90㎡，总户数不大于670户。1.成交结果：苏州轨交底价竞得吴中胥口18号地块，成交总价14.7亿元，成交楼面价8130.21元/㎡，溢价率0%。
2.吴中胥口的两宗地都茅蓬路地块位于孙武路西侧、茅蓬路北侧，其中18号地块占地面积72413.4㎡，容积率2.5，为商住混合地块，后期大概率打造高层产品。地块就在5号线茅蓬路站的边上，又是一个妥妥的地铁盘，地块的西边还有胥口实验小学，北边还有港龙乐汇城距离地块1公里左右。根据地块规划，地位为商住混合地块，其中商业部分业态为商业服务业，计容建筑面积不少于4.8万方，其中服务型公寓计容面积不小于1.5万方，并且需要集中在地块东侧，与5号线站点出入口连通。
住宅部分最小户型不得低于100㎡。总户数不超过1150户，装修标准不低于2000元/㎡，值得一提的是其地下空间也可设置建筑不大于4000㎡的商业。
1.成交结果：苏州轨交底价竞得吴中胥口19号地块，成交总价20.3亿元，成交楼面价9700.03元/㎡，溢价率0%。
2.19号地块占地面积184436.57㎡，纯住宅用地，值得一提的是地块容积率仅有1.14，如此低的容积率，还有如此大的体量，未来预计打造洋房产品。
目前板块内新房有越秀云萃悦庭、中建旭辉江上雅苑等们目前均价在2.2w/㎡左右，板块靠近太湖度假区，整体来看生活环境也非常好。根据地块规划，地块住宅建筑全部成品话建设和交付，装修成本不低于1800元/㎡，并且两宗地块将会共同代建幼儿园，其中幼儿园装修标准不低于1200/㎡。
1.成交结果：苏州嘉盛底价竞得吴中甪直26号地块，成交总价2.8亿元，成交楼面价11932.19元/㎡，溢价率0%。
甪直地块位于晓市路西侧，原先是甪直的粮管所，北边是幼儿园，西边与叶圣陶实验小学仅隔了一条河，也算是甪直的核心区。地块容积率在为1.05，这样的低密度，注定未来将会主打洋房产品，地块一面靠湖，还有一线湖景，未来入市必然价格不会太低。目前板块内新盘也不少，有湖东未来2.2w/㎡，大境公园时代2.5w/㎡，东方云境2.23w/㎡，荣盛甫上2.45w/㎡，望湖玫瑰园1.98w/㎡。这些楼盘的多为小高层、高层产品，像地块如此低密的是一大亮点，未来很有可能打造200平以上的大平层，期待未来将会有哪家开发商操刀。地块为商住混合地块，其中商业部分计容建筑面积300-400㎡，可分割销售，另外，住宅单套户型面积不低于120㎡，140㎡以上户型不得低于总套数60%。
吴江这次有6宗地，其中有3宗是安置房，3宗为住宅用地，重点地块解析：1.成交结果：吴江城建底价竞得吴江太湖新城6号地块，成交总价15.6亿元，成交楼面价14480元/㎡，溢价率0%。
吴江太湖新城地块，位于夏蓉街西，庞杨路北，就在绿地半岛映象的南边，地块距离体育公园、体育中心、北外附属苏州湾外国语学校、吴江爱琴海都很近，板块内在售项目有中海悦湖东方、恒泰朗诗熙华府等。未来地块入市价格预计与旁边的苏州湾藏璟差不多，2.5w/㎡左右。根据地块规划，地块内成品住宅比例100%，装修综合单价不低于1000元/㎡。汾湖共出让两宗地块，都位于上海世外教育附属汾湖实验小学的南边，周边还有吴江汾湖经济开发区实验初级中学，可享受一线湖景。1.成交结果：亨通底价竞得汾湖4号地块，成交总价6.6亿元，成交楼面价10085.93元/㎡，溢价率0%。
成交结果：长三角投资底价竞得汾湖5号地块，成交总价3.9亿元，成交楼面价9648.9元/㎡，溢价率0%。
两块地的容积率最低只有1.1，未来地块很有可能打造叠墅或者洋房产品，一线湖景别墅，想想还是很香的。地块规划条件：
两宗地块规划一样，地块内成品住宅比例须达到50%，并且成品住房装修不低于1000元/㎡。
1.成交结果：三宗地块都是由吴江东运底价竞得，三宗地合计总价9024万。
2.同里的三宗地块都是安置房，位于东太湖大道北侧，通湖路东侧，地块的北侧就是同里古镇，还有吴江同里小学，作为安置房整体环境还是非常好的。三宗地块销售对象限定为拆迁安置户，销售限价为3800元/㎡。
苏州置业1V1咨询通道
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