2022年上半年过去了，我们都很想念TA
撰稿&视觉//周晓白V5
精校//苗苗
记得三年前，我写过一篇2019年上半年的文章。
三年后的今天，我们来看下2022年。
最全总结！2022苏州楼市战绩！15条新政+成交逆涨+利率触底！下半年风向…
我们来看看2019年上半年的楼市现象，总结了以下十条。
第一，许多限价楼盘挤牙膏式取证，供应不足，开盘售罄。
第二，买房人多次陪跑，心态崩了。
第三，因为不愁卖，所以开发商开始挑客户。
第四，黄牛猖獗，几乎每次开盘必到场。
第五，大多数楼盘，停止了和分销合作。
第六，楼盘开盘、取证，不想媒体宣传。
第七，有些限价楼盘，取证即全部签约。
第八，有的限价楼盘，明明有房源待取证，但告知买房人没房可售。
第九，外地人为买苏州，甚至找苏州人结婚，然后再离婚。
第十，各种托关系，找后门，只求买到房。
现在看来，恍如隔世啊，尽管只有三年时间。
有兴趣的可以点开头的链接，互联网是有记忆的。
所以，现在很多楼盘不要说自己卖得好，看看三年前的前辈们，是怎么卖的。
对于我们房地产自媒体来说，2019年，也是回不去的高光时刻了。最近这三年，是一年不如一年。由此可见，市场好，才是真的好。
没有人希望楼市差成现在这样。
不过2022年下半年的楼市，大概率比上半年还差。
整个上半年，大体上就是抗疫+救市。
先说土拍市场，南京、苏州、无锡，基本上不是流拍就是地方国资托底，个别央企抢下好的地块；上海解FEN后立马土拍，大几百亿收入，但仔细一看，也多是国家队；杭州第一批次拍地，尽管很多是底价成交，但好歹拉上了绿城和滨江。
问题是，从这个趋势来看，接下来国家队也托不动了。
有很多人奇怪，为什么要托底，干脆流拍，或者不挂地得了。
我的理解是，你不挂地，那土地财政就没了。每个城市，基本上地还是多的，这个成本几乎为零，但只要挂出去成交，就有了土地款。
地方国企托底，自有金融机构大把的低息贷款融资送过来。这么多的💰，总要有个出口的。
至于说，地方城投公司，找谁来合作，找谁来接盘，那是下一步的事情。反正慢慢卖，不愁卖不出去。
现在无锡、苏州的一些城投公司托底后，首选的就是万科、仁恒和朗诗。
其他公司，除非带资进组，否则很难合作。不过，如果人家有这资金，为什么不直接自己就拍了，还得过你国企这一手？
所以，我的预判就是，下半年，依旧国企托底，央企选择性地战略拿优质地块，民企几乎确定不大可能去拿地。
不排除有很好的地拿出来给民企，但上一轮打样不成功，民企很失望啊。
如果真是这样，那么明年后年的成交排行榜上，将会成为央企和地方国家队的天下。现在的榜单上，是民企占了30强的三分之一，未来，这个数字还会进一步缩小。
数据来源：中指数据
紧接着我们来聊聊上半年的楼市成交。
1-4月份，基本就不要看了，很惨。
能够反应现实的，是五月和六月。但是也不能光看数字，具体的我就不贴各城市的新房和二手房成交了，为了避免不必要的麻烦。
新房成交，肯定是注水了。
我想了很多个注水的理由，但目的很简单，就是要好看，救市政策有效，
量升价稳。
我们想一下，数字怎么注水，如果光看数字，还是不错的。
1.政策。
但有许多是之前没有网签的，在新政后满足条件迅速网签的。
2.安置房。
安置房集中网签，我看了下苏南某城市，集中出了一批证，然后一套可售查不到。但拉一下全月数据，比上个月多了1万套。
3.开发商。
现在很多项目是在疯狂打折，但不能低于85折，否则不能网签。不过很多项目，现在是为了卖房，已经是予取予求了。有的明面上85折，但实际上网签后贷款到账后，返还现金。还有的，各种送，十年物业费，车位一个不够，再送一个！
还有的开发商，你0首付，或者付一点，然后TA再给你一笔首付贷，银行放款后，再还给开发商（有的甚至就打折打掉了）。
630节点，很多项目考核指标不够，员工房、工抵等等，都重出江湖。甚至有的公司，跟投的钱不还了，直接抵房。
4.团购。
有ZF开始组织企事业单位团购，单位低息甚至无息借款给员工，买房这事甚至可以关乎到评优和升迁。
5.拆迁。
现在很多拆迁，直接给房票，把拆迁安置房，也直接算到正常的商品房成交数据。
以上，欢迎补充。
我也简单聊聊数字注水的后续可能性。
数字游戏，可以在未来很长一段时间内，让楼市的成交数字显得还不错，甚至很好看。但从根本上解决不了问题，不过，也许有人也知道解决不了，但还是得这样做。毕竟还是要通过数字给市场信心的，但经不起推敲和深入的解读。
所以，我的建议，未来半年一年，咱们不要只看成交数字来进行分析推导和作为买房卖房的依据。如果谁告诉你成交暴增，该到了买房的好时机之类的，那么TA不是蠢就是坏，大家留点心眼。
个人认为，如果经济形势不发生大的好转，楼市很难逆势起飞。
YI情还在继续，后续的恢复需要一个比较长的时间和周期，没那么快的可能来突发什么暴涨楼市。
而且，最关键的，如果房地产这事不让民企参与，而只是国企和央企自己关门玩的话，好不了。
因为出发点和驱动力是完全不同的。
现在这个样子，民企已经没有任何能力玩下去了。
最后，我想说的是，2019年那波热销盘，现在陆续交付了...有许多不忍直视啊。
对于苏南各城市来讲，能交付就不错了，看看北方的那些烂尾楼吧。
如果，现在有国企、央企在打折卖房，你如果又正好需要买房，劝你还是赶紧入了吧。
等下半年后，房价还是会继续往上走的，而且折扣不一定有了，房贷利率也不一定还这么宽松。
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