转眼2022年已过半，上半年的苏州楼市可以算的上是喜忧参半，其中对楼市影响最大的当属苏州的政策了。从5月9日开始，苏州执行新政，限购、限售等众多方面放松，现在再让我们来回顾一下。1、外地人购房连续缴纳6个月社保即可买房，认定为人才家庭后视同本地户籍外地人买房的门槛降低，但需要注意，要连续缴纳满6个月，补缴的不算。
另外如果你是人才家庭并且去人社部门开出了人才证明，那么就可以视同本地户籍，限售三套，当然人才证明有一定要求，具体需要仔细所在区的人才办。2、外地人在苏州有房，卖了可以直接再买一套，不需要社保这是5月7日官方发文的复购政策，外地人把在苏州的房子卖了2年内可以不提供社保再买一套。从5月9日开始，在张家港、常熟买的房子不纳入市区的限购方面，满足购房者合理的置业需求。另外，常熟还推出了房票安置，货币化安置（拆迁户）买定向房源，不受限购限制。从5月9日起，以拿证时间为准，只要是商品房全部限售2年。同样是5月9日，二手房全面取消限售，之前限售5年/3年的二手房现在全部取消，这在之后各板块也是出现不少高价房源，不过众多没有经过市场的考验纷纷下架。3、家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受限制转让年限约束。
5月9日起，只要是在产证之后出生的二孩或多孩，提供出生证明卖房不受限售约束。5月9日起，苏州常熟、张家港两地部分银行首房首贷可以首付两成，但苏州市区内目前首房首贷依旧保持30%首付。目前公积金贷款额度，首次使用，个人提升到60万，家庭提升到90万，让更多有居住需求的客户可以买房。以上为5月份新政内容，除此以外，苏州其实在背后对市场也有所放松，具体政策如下：之前根据苏州规定，二次取证的价格不得高于上一批次同业态的网签均价，所以一般来说苏州后续的二期取证价格都要低于或者持平第一次取证。但是现在，整体备案价上调了近5%，打破一期房价最高价模式，此前打折的楼盘也将更好的稳定房价。目前根据最新取证的楼盘来看，整体的楼面价与备案价的加持由10000-12000元/㎡提升至最高20000元/㎡，房企的利润提升，积极性也高了，利于大家更加专注品质打造。一房一价比例由原先最高上浮15%提升至20%，改善型项目价格制定更加灵活，提升房企参与土拍的积极性。
目前在地块规划中，精装装修标准提高2000-6000元/㎡，具体并没有出细则，单从苏州的两次土拍的地块中可以看到，商品房品质提高，让买房人更加买的放心。6、土地款不穿透，并且预售证可提前30天，交付可延后30天这个政策主要是为了缓解房企压力，刺激拿地，助力市场平稳。进入下半年，很多人问房观苏州还会不会有政策出台，其实这真的不好说，还是需要看下半年的市场。毕竟现在市场在稳步回暖，目前看来并不需要新政来进行调控，所以近期应该不会出新政。2022年至今，苏州进行了两次集中拍地，累计成功出让35宗地，其中3宗安置房，总吸金505亿！
无流拍现象，大局还是稳定，最高溢价率15%，地价控得相当有水平。
但表现在具体地块上，热度分化非常明显。35宗地中，只有7宗有溢价，其他皆为底价成交（占比80%），而且大多是苏州本地国企托底。
总表奉上，建议收藏：
还有残酷现实，有热度的板块唯有新区狮山和园区核心地段，其他地方几乎无人问津。大家都知道园区狮山是苏州楼市的风向标，这次土拍进一步夯实了这二者神一般的地位。
另外，今年的两场土拍都是国央企主场，几乎无外来房企 也无民企，也是意料之中，民企活下去都不容易，现在哪还有“余粮”去拿地啊。
上半年的两场土拍，基本预示了下半年的楼市：整体稳定平静，局部倒挂豪宅（狮山园区核心）火热。
但房价却不会跌。
虽然两场土拍热度都不高，但价格是一点也没降。现在的地价梯队：
地价摆在这，跟以前相比并无下调，而且现在苏州备案价空间上浮了5%，所以到时候房价可能不降反升。
最期待的4大金刚，节奏快的话，今年年底或明天上半年就能入市！
招商园区星洲西地块，总价36.16亿，楼面价31046元/平
建屋园区星海高中东地块，总价32.9亿，楼面价31620元/平
苏高新园区月亮湾地块，总价16亿，楼面价31621元/平
大悦城新区永和村地块，总价10.51亿，楼面价28125元/平
大家静等~
以往土拍详细解析：
总吸金271.3亿！苏州二批次集中拍地结束！20宗地17宗底价，园区断层热度！
再来看看苏州楼市半年的成交情况，从成交量看，新房和二手房整体成交还是可观的，整体呈现上升趋势。其中新房整个上半年总计成交37779套，目前整个苏州市区当前可售房源仅剩下68832套，二手房总计成交22373套，目前链家上还有130769套，整体去化时间较长。
首先，我们来看看新房情况，上半年新房市场整体成交还可以，其中6月份成交最为突出，成交17374套，接近整个上半年的一半。可见5月新政之后对苏州楼市影响还是很大的，要知道就算之前苏州楼市火爆时，一个月成交也不过八九千套，整个2021年新房成交不过7万套！现在6月一个月成交量已经达1.7万+套，绝对的近几年天花板，彻底刷新历史！当然，这么高的成交量也跟6月相城吴中安置房放量有关，抛去这个因素，6月表现依旧不俗！纵观2022年新房格局，新房成交基本在4月触底，5月开始反弹，6月创历史新高，如果按照现在的趋势，下半年楼市行情一片大好啊。再来看看二手房市场，相比于新房，二手房可谓是十分平稳，整体呈现上升趋势，目前与连续上涨3个月。上半年出台的一系列刺激二手房市场的政策，比如二手房限售的解除，公积金贷款额度的提升，外地人社保缴纳时间的缩短等等，都是对二手房市场成交的激活。同样在6月达到了新高，成交5373套，整个上半年只有2月成交1704套，其他月基本上都保值在三四千套，相比于新房，二手房的成交更能体现楼市的真实热度。综合来看，无论是新房还是二手房，整个上半年都已经触底反弹，如果下半年继续维持或者是增加，苏州整个市场将会大回血，很快便能看到苏州市场的真正的火热。
2022年以来苏州利率从5.0%降到4.7%，到4.6%，再到4.4%、4.25%，一路走低，让买房人也是计划赶不上变化。根据房观调查，苏州目前16家银行最低都可以做到4.25%，近14年来房贷利率最低点，全面触底。备注：具体执行利率要依据客户自身情况而定，有需要办理房贷的粉丝们建议具体情况到银行咨询。因为根据合作楼盘、中介、个人征信等情况不同，各家银行房贷利率和房贷周期情况也会有所不同。 这个问题，之前在直播中粉丝问得也比较多，房观在这就一次讲清楚。苏州的房贷利率未来是会上涨，还是下降，其实跟当地的市场行情息息相关。第一点，LPR，央行来定，宏观下调或者上调，会带来一定影响，但不是决定性的。第二点起决定作用的，地方银行的加/减基点，这个就是各大城市银行因城施策，根据当地行情来的。所以，我们会看到，全国统一的央行LPR4.45%，但南京、无锡、苏州的房贷利率各不一样，因为楼市行情不同。楼市火，利率就不会降甚至还要涨；楼市凉，那就要降利率刺激一下。关于苏州的市场，房观得到的消息是：现在银行的钱， 多到放不出去，所以低利率或许会保持一段时间。苏州的成交火起来了，新房和二手房走势喜人，流动性和价格呈现双升态势。这对银行来说是件天大的好事，款可以放出去了！不到万不得已，银行不会想主动下调利率，毕竟它也是要盈利赚钱的，有合适的机会那就要上涨啊。现在苏州市场大有触底反弹的态势，这不仅给开发商和买房人信心，也给了银行积极的预期，不用再愁有钱贷不出去。后期看看下半年的行情，如果回暖明显，那会分分钟上调，房观犹记得半天之内苏州首套首贷5.0%飙升到5.7%，真的连个招呼都不打，太快了。现在整体市场还处于上升期，楼市要想重新起飞，不是踩一脚油门，而是需要跑道和很长的爬升，大家珍惜这段时间。
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