江苏高院：对被执行人购买的房产预查封，房产交付未变更登记的，不支持案外人以约定解除买卖合同仲裁文书为由排除执行

导语：每天花五分钟熟知裁判规则，和优秀法官保持相同思维高度。我们已推出多篇执行案例，辅助执行实务操作。本期与您分享执行异议之诉案例。本案经江苏高院审判委员会讨论。对被执行人购买房产预查封，案外人房产公司持解除房产买卖合同仲裁书，请求停止预查封排除强制执行，如何审查。

裁判要旨：

对被执行人购买的房产预查封，房产交付未变更登记的，不支持案外人以约定解除买卖合同仲裁文书为由排除执行

案例索引：江苏省高级人民法院（2014）苏民终字第203号“郭明燕、江苏马会置业有限公司等执行异议之诉民事判决书”（审判长马绍恒代理审判员陈皓代理审判员朱加赛），载《中国裁判文书网》（20160826）。

标签：执行异议丨执行复议丨预查封丨解除合同丨仲裁文书

实务要点：

第一、本案经江苏高院审判委员会讨论，我们将高院说理部分完整呈现。预查封在先，仲裁裁决合同解除在后，认定仲裁裁决解除合同系妨碍执行的行为，裁决书不构成排除执行的法定事由。理由是：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。最高人民法院《关于适用<民事诉讼法>的解释》第四百七十九条第一款在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。

第二、我们注意到，本案限制约定解除买卖合同，对其约定解除形成的裁决书不具有对抗预查封的效力。高院评价“姜玉蓝已经支付购房首付款，并通过向中信银行南京支行贷款的途径全额支付了购房款，在履行买卖合同上没有违约情形，故马会公司既不享有合同约定的解除权，也不能通过与姜玉蓝协商一致、达成解除协议的方式解除合同（包括基于该解除协议而签署的仲裁裁决书、调解书等）。至于马会公司因承担阶段性连带责任保证而支付的费用，仅可向债务人姜玉蓝追偿。”该裁判理由的指导思想是江苏省高级人民法院民事审判第一庭编写《民事审判指导》（2016年第2期）。一旦该请求权被查封，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同。只有符合法律规定的解除情形，才能允许当事人依据合同法第94条规定依法定解除合同。

第三、我们注意到两个关键点符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定。其一马会公司与姜玉蓝之间也移转了物之占有（交付房屋）、交接了房屋所有权移转登记资料，双方之间“授受”房屋所有权的意思已经完成，只需姜玉蓝一人办理所有权移转登记即可，房屋所有权将来必须、必然移转登记至姜玉蓝的名下。其二，21号房屋价值已经增长数倍。

第四、否定解除合同的仲裁裁决书排除执行效力，继续执行21号房屋。为平衡房产公司“损失”，基于担保代偿而取得房屋拍卖款的优先受偿，这一认定值得商榷。因为马会公司仅享有保证担保（并非抵押权）代偿形成的追偿权，仅是普通债权，本案文书的前段部分也阐明“至于马会公司因承担阶段性连带责任保证而支付的费用，仅可向债务人姜玉蓝追偿。”文书后段高院评价“马会公司因解除合同而退还了501.3965万元房款，其中一部分是代姜玉蓝偿还本应享有抵押权担保的中信银行南京分行的贷款，故马会公司在向姜玉蓝追偿时，亦应取得中信银行南京分行本应享有的优先地位。”

案情介绍：

一、2008年11月28日，扬中市人民法院受理郭明燕诉姜玉蓝等返还借款纠纷一案，2008年12月1日对21号房屋进行了预查封。2009年1月21日，郭明燕申请执行该调解书确认的借款544万元。

二、姜玉蓝购买马会公司开发的21号房屋，房屋总价为5114437元。商品房买卖合同进行了备案。同年10月25日，姜玉蓝向中信银行南京分行借款3059999元，马会公司为该借款提供阶段性连带责任保证。至此姜玉蓝向马会公司付清了全部房款。

2008年7月3日，21号房屋交付给姜玉蓝。2008年10月24日，马会公司取得21号房屋初始登记。2009年5月8日，马会公司将办理21号房屋权属移转登记所需资料交给姜玉蓝。

三、2010年4月13日，南京仲裁委员会作出裁决解除姜玉蓝与马会郭的《商品房预售合同》；姜玉蓝应支付的贷款余额本息2784896.88元，由马会公司在应退房款中直接扣除给中信银行南京分行；马会公司将房款余额220万元退还给姜玉蓝。

2010年4月14日，马会公司依据仲裁裁决书法院提出执行异议，请求停止执行21号房屋。

四、一审法院认为，本案中，姜玉蓝未办理预告登记，故不产生物权效力。马会公司于2008年10月取得初始登记后，虽在2009年5月8日将涉案房屋权属登记资料交给姜玉蓝，但姜玉蓝一直未办理产权过户登记，故涉案房屋产权未发生变动，仍属于马会公司。

本案中，因姜玉蓝未能偿还银行购房贷款，致中信银行南京分行起诉马会公司要求其承担连带责任，在姜玉蓝无力归还贷款的情况下，马会公司与姜玉蓝经仲裁裁决解除合同。在裁决生效后，预查封失去对象，马会公司现提出解除对21号房屋预查封的请求，符合法律规定，应予以支持。遂判决：马会公司享有21号房屋所有权，停止对21号房屋的预查封。

裁判要点与理由：

本案的争议焦点是：涉案房屋能否确认为马会公司所有，应否解除扬中市人民法院的预查封措施？

江苏高院认为：最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五、十六、十八条规定：对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋或者被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封自动转为正式查封。预查封的效力等同于正式查封。本案中，涉案房屋的买受人姜玉蓝为诸多案件的被执行人，其与马会公司签订的《商品房预售合同》已办理了备案手续，所购的房屋也已由开发商马会公司办理了所有权初始登记，故扬中市人民法院等法院完全可以预查封和轮候预查封。

预查封，从其适用的情形来看，其查封的对象是被查封人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。预查封的目的就是使被查封人保有这个债权，以便将来实现这个债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被预查封，合同的双方当事人均应维持该合同的效力并积极地履行，不得通过行使合同约定的解除权或通过协商一致、达成解除协议的方式解除合同；债权人也不得为放弃、转让该项请求权等处分行为--因为这都将导致其丧失该项已经被预查封了的请求权。

本案中，《商品房预售合同》虽约定姜玉蓝迟延支付购房款的，马会公司可以解除合同。但姜玉蓝已经支付购房首付款，并通过向中信银行南京支行贷款的途径全额支付了购房款，在履行买卖合同上没有违约情形，故马会公司既不享有合同约定的解除权，也不能通过与姜玉蓝协商一致、达成解除协议的方式解除合同（包括基于该解除协议而签署的仲裁裁决书、调解书等）。至于马会公司因承担阶段性连带责任保证而支付的费用，仅可向债务人姜玉蓝追偿。

然而，马会公司与姜玉蓝却经由仲裁裁决解除了《商品房预售合同》。该仲裁裁决的直接后果就是致使姜玉蓝丧失了原本享有的已经被预查封了的房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。其实质是在未经执行法院审查同意的情形下，借由仲裁形式确认其达成的解除协议而处分被预查封的财产（权利），客观上导致了人民法院采取的预查封措施因“失去”查封对象而落空。因此，该仲裁裁决实为对抗人民法院实施的预查封措施而为，其效力不应得到确认。

以上的分析、论断，也得到了以下相关规定的印证：

一、２００５年１月１日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，姜玉蓝为被执行人，其买卖合同债权已被人民法院预查封，而仲裁裁决解除了买卖合同，导致其丧失了该合同债权，故该仲裁裁决妨碍了执行行为，不得对抗申请执行人郭明燕。

二、自２０１５年２月４日起施行的《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第四百七十九条第一款规定：在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。据此，马会公司与姜玉蓝达成的仲裁裁决导致姜玉蓝丧失了人民法院已经预查封的财产权利，其情形、结果如同本条规定的将人民法院查封的财产确权或者分割给案外人致使被查封人全部或部分地丧失了该财产，故也不应影响人民法院的执行工作。

三、自２０１５年５月５日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，郭明燕申请执行的是其对姜玉蓝的金钱债权，且其申请预查封在先，故马会公司依据在后作出的仲裁裁决提出的执行异议，应不予支持。

依据《仲裁法》第五十八条、六十二条、六十三条、《民事诉讼法》第二百三十七条的规定，对仲裁裁决的效力（应否撤销）、执行（应否执行）,我国均采取司法审查主义原则。然而，这一审查程序，仅限于仲裁的双方当事人申请启动。设若双方当事人恶意仲裁，妨碍人民法院的执行工作，损害第三人的利益，自不会申请启动司法审查程序。如何看待这样的仲裁裁决的效力，目前法律没有明文规定。然而，人民法院的执行工作、执行程序、执行秩序，不仅仅关乎申请执行人权利的实现，更关乎司法秩序与威信，关乎法律的威信与尊严。何谓权利？借助法律之力得以实现之利益也。何谓法律？借助国家之力得以实现之规则也。司法的过程，就是借助国家之力实施、实现法律的过程，就是借助法律之力实现当事人权利的过程。因此，妨碍执行工作的仲裁裁决，就是妨碍了法律的实施，妨碍了当事人权利的实现。对于这样的仲裁裁决，人民法院不应囿于现行法之疏漏，困惑于审查程序启动之缺位，只要已经进入司法的视野，即可以进行审查，并类推适用《仲裁法》第五十八条第三款、《民事诉讼法》第二百三十七条第三款之规定，以该裁决违背社会公共利益（司法秩序即为社会公共利益）为据，不予认定其效力。因此，对涉案仲裁裁决的效力，本院不予认定。

综上，马会公司与姜玉蓝不能通过解除协议或以之为基础的仲裁裁决解除《商品房预售合同》，仲裁裁决不能对抗人民法院的预查封。因此，预查封措施应予维持，《商品房预售合同》应继续履行。而且，马会公司与姜玉蓝之间也移转了物之占有（交付房屋）、交接了房屋所有权移转登记资料，双方之间“授受”房屋所有权的意思已经完成，只需姜玉蓝一人办理所有权移转登记即可。在此情况下，虽单从是否已经进行了房屋所有权移转登记角度而言，房屋所有权尚未移转登记至姜玉蓝名下、似仍属于马会公司所有。但房屋所有权将来必须、必然移转登记至姜玉蓝的名下，姜玉蓝终将取得房屋所有权，人民法院对姜玉蓝房屋交付请求权和所有权移转登记请求权的预查封终将转化为对其房屋所有权的正式查封，执行工作终将进行下去。基于以上的分析，不宜再将21号房屋确认为马会公司所有，以便执行工作得以进行。基此，马会公司的两项诉讼请求：21号房屋所有权归其所有、解除对21号房屋的预查封，均不应支持。

马会公司因解除合同而退还了501.3965万元房款，其中一部分是代姜玉蓝偿还本应享有抵押权担保的中信银行南京分行的贷款，故马会公司在向姜玉蓝追偿时，亦应取得中信银行南京分行本应享有的优先地位；同时，21号房屋价值已经增长数倍。因此，应由南京市中级人民法院执行局继续执行，从变卖、拍卖所得的价款中先支付给马会公司501.3965万元，其次支付给郭明燕，再次支付给后序债权人，公平地保护各债权人的合法利益。

综上，经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决一、撤销江苏省南京市中级人民法院(2013)宁民初字第18号民事判决第一、二项；二、驳回江苏马会置业有限公司的诉讼请求。

法律依据：

《物权法》

第九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

最高人民法院《关于适用<民事诉讼法>的解释》

第四百七十九条  在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。
案外人不服的，可以根据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十八条  被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。

十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十五条  对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。

最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》

第三百一十二条  对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

江苏省高级人民法院《关于执行异议与执行异议之诉案件审理指南（一）》

4、执行异议之诉的诉讼请求
（1）案外人提出执行异议之诉的，诉讼请求应当表述为“请求对执行标的物停止执行”。申请执行人提起执行异议之诉的，诉讼请求应当表述为“请求对执行标的物许可执行”。
（2）案外人提出执行异议之诉，同时提出确认其实体权利的诉讼请求的，应在执行异议之诉中一并作出判决。未同时提出确权请求的，法院不在判决主文中予以宣告。
（3）当事人诉讼请求不明确的，应当予以释明。拒绝变更诉讼请求的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

5、申请执行人或案外人另行诉讼或在上述第4条规定之外提出的诉讼请求的处理
（4）执行标的被查封、扣押、冻结后，案外人、申请执行人未在执行异议之诉中一并提出确权请求，而就基础法律关系另行提起相关诉讼的，不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉；已经作出判决的，应当启动审判监督程序予以撤销。拒不撤销的，由执行法院报请共同的上级法院协调处理。

六、执行异议及执行异议之诉案件的审理规则
1、案外人提出的执行异议案件，原则上进行形式审查以及书面审理，并根据下列情形判断执行标的的权利归属：
（5）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
2、案外人、申请执行人提起执行异议之诉的，应按普通程序进行实质性审查，对与执行标的相关的基础性法律关系——争议执行标的相关的民事法律行为效力、执行标的的权利性质及其归属进行实体审理，判断案外人是否享有足以排除执行的实体权利，并在此基础上作出判决。

感谢您浏览阅读，分享是美德，所有文章均可在朋友圈或微信群尽情转发。如本公众号文章对您有所裨益，请关注或向朋友推荐：执行复议与执行异议。若公众号转载请在首部位置注明作者及来源。

执行复议与异议之诉原创文章

一、执行管辖

二、执行依据与执行内容

三、当事人变更与追加

四、金钱动产执行与账户排除执行

1.金钱动产执行

2.到期债权与债权转让

3.优先权

4.账户排除执行

五、不动产执行

1.评估拍卖

2.排除执行

六、执行担保与执行和解

1.执行担保

2.执行和解