最高法院：先抵押后租赁的房屋拍卖处置，承租人主张装修价值从拍卖款扣除，基于承租人与承租人实体权利，不宜直接扣除

Original 鲜文执行复议与执行异议之诉 2023-09-12

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裁判要旨

先抵押后租赁的房屋拍卖处置，承租人主张装修价值从拍卖款扣除，基于承租人与承租人实体权利，不宜直接扣除

实务要点

先抵押后租赁的房屋，承租人对房屋的装修价值能否从拍卖款中扣除。最高法院认为，出租人（抵押人）与承租人之间的租赁法律关系，属于实体争议，我国法律对抵押后出现房屋租赁关系，基于不同的情况有不同的责任承担情形，承租人主张实体权利，在实现抵押权的执行程序中无法解决。理由是“首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修……因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰残值损失，由双方按照公平原则分担。即租赁期内的装修费用应由出租人或者承租人还是双方共同分担，需根据具体情形进行实体认定。其次，《物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押权人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”换言之，基于合同相对性原则，承租人装修价值只在承租人和出租人之间分担，即使租赁合同约定出租人（抵押人）负担装修价值赔偿返还，承租人对出租人（抵押人）亦仅是普通债权，并不具有优先受偿的特性，因此，承租人主张装修价值从拍卖款扣除无法律依据。

承租人对装修价值无优先受偿，有观点认为（连云港中院），但是抵押权人对该新增装修建筑亦无优先受偿，房屋抵押设立后租赁，承租人装修的价值，属于抵押权设立后的新增建筑，抵押权人对新增建筑折价拍卖款物优先受偿，依据是《物权法》第二百条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。不可否认装修有价值，装修是否属于独立的物，可参考的是广东省高级人民法院执行局（2020年第8期·合第26期）执行裁决要点：【不动产评估拍卖/不动产附合物/一并移交】不动产装修后，装修物因附合于不动产而属于不动产的组成部分，不具有独立于不动产的物权属性。在评估拍卖程序中，除非执行法院在先特别声明对装修物部分予以剔除，否则评估拍卖不动产理当包括该不动产的装修部分。拍卖成交后，执行法院按照是否易于拆装、拆装是否影响房屋整体布局及功能的标准，判断涉案房产内的相关物品是否属于房产的附合物、应否一并移交买受人，既符合二手房产买卖的通常交易习惯，也符合物权法理论中认定附合物归属时应当遵循物的效用充分发挥的原则。

案情介绍

一、连云港中院作出（2013）连商初字第165号民事判决判令诺安公司偿还连云港交行借款本金7999741元及利息、罚息等，连云港交行有权就吉文玮、王丽娟位于江苏省南京市江宁区秣陵街道114号房屋在登记金额范围内优先受偿。连云港中院作出（2013）连商初字第0166号民事调解书，连云港交行有权对吉文玮所有的位于江苏省南京市江宁区秣陵街道1113号房地产优先受偿。

连云港中院对涉案房屋中的113号房屋、114号房屋拍卖，田凯以487万元竞拍购得涉案房屋中的113号房屋、以618万元竞拍购得涉案房屋中的114号房屋，田凯付清所有价款1105万元。2015年12月8日，连云港中院作出执行裁定113号、14号房屋归田凯所有，2016年1月18日，田凯办理了113号、14号房屋的房屋所有权证。

涉案房产拍卖成交后，承租人程中虎拒绝迁出，要求补偿其承租房产的装璜价值。连云港中院再次委托评估，常地公司作出常地房（2016）（连估）字第722号房地产估价报告，将上述房产的装修及不可移动的附属设施价格评估为109.8494万元。连云港中院作出（2014）连执字第00318－2号、（2014）连执字第0039－2号执行裁定，认为之前评估报告中包含装修价值，但没有单列。裁定连云港交行退还执行款748171.08元。

连云港交行提出异议，连云港交行的抵押权早于涉案房屋的租赁合同成立，应优先于租赁，程中虎的装修损失应向房屋所有人主张。

二、2012年11月19日，本案被执行人吉文玮将涉案房屋租赁给程中虎，租赁期限为10年，自2012年12月26日起至2022年12月25日。

2016年12月，案涉房屋竞买人田凯在江苏省南京市江宁区法院起诉程中虎，要求程中虎按照2012年11月19日与吉文玮签订的《亲水湾花园门面房租赁合同》约定的租金标准支付自2015年11月2日起的房屋占有使用费至程中虎将位于江苏省南京市江宁区秣陵街道113号、114号房屋交付给其止。南京市江宁区法院作出民事判决，判令程中虎向田凯支付1113号、1114号房屋占有使用费（该占有使用费自2015年12月26日起至程中虎将上述房屋交付给田凯止，按照程中虎与吉文玮于2012年11月19日签订的《亲水湾花园门面房租赁合同》约定的租金标准计算）。

程中虎在庭审中称：其将房租交付到2015年12月25日。连云港中院在2014年3月到涉案房屋来调查的时候，明确告知自此之后程中虎不要将房租交给任何人，也没有明确此后的房租交给谁。但是当时程中虎的租金已经提前缴纳到了2015年12月25日。又称：2016年2月29日连云港中院确实向程中虎发出公告要求其迁出，但当时程中虎就提出异议，因为其有装修价值，不同意迁出。另外田凯从未向程中虎联系，程中虎也是在2016年2月29日的时候才知道涉案房屋已经转手了。还称：在拍卖公告中有一行小字，明确载明涉案房屋拍卖的款项中不包含装修价值，所以田凯并没有支付房屋的装修款，所以根据该条程中虎不同意将房屋交付给田凯。2018年1月24日，该案生效判决已由江苏省南京市江宁区人民法院执行完毕。

2015年4月17日，连云港中院委托常地公司对吉文玮、王丽娟所有的位于江苏省南京市江宁区秣陵街道113、114号房屋进行评估。该公司出具常地房（2015）（连估）字第184、185号房地产估价报告，采用市场比较法，得出评估结果。2016年5月31日，连云港中院出具（2014）连执字第00318号函致常地公司。称：因该两套门面房涉及室内装潢，故，常地公司接此函后，将该室内装潢的市场价值予以单列。2016年7月20日，该公司出具常地房（2016）（连估）字第722号房地产估价报告，用成本评估法，对装修及不可移动的附属设施估价为：1098494元。

三、连云港中院认为，连云港交行与吉文玮、王丽娟之间的抵押合同早于吉文玮与程中虎之间的租赁合同，故连云港交行享有的抵押权仅限于抵押登记的涉案房屋，其对程中虎后来对涉案房屋装潢部分财产并不享有抵押权。故在处置涉案房屋时，其对装潢部分的价款并不享有优先受偿权。其次，涉案房屋与其装潢及不可移动的附属设施属为不可分物，故在该院执行中，涉案房产应与装潢及不可移动的附属设施一并处置。因相关财产处置经过三次拍卖两次降价，故装潢及不可移动的附属设施的价值亦应在评估价的基础上相应降价后向程中虎支付装潢损失。故对连云港交行作出（2017）苏07执异33号执行裁定，驳回连云港交行的异议请求。

四、江苏高院认为：（一）关于连云港交行是否应当返还装修款问题。2015年4月17日，连云港中院出具（2015）连中法司鉴委字第00049、50号司法评估委托书并未要求对涉案房屋的装修价值进行评估，常地公司的评估报告中亦没有采用成本评估法对装修的价值进行确认，仅对案涉的113、114号房屋采用市场比较法，得出其房地产市场价值的评估结果。结合连云港中院2015年11月1日拍卖公告中，明确涉案房屋的评估价值不包含装修价值，故连云港中院作出（2014）连执字第00318－2号、（2014）连执字第0039－2号执行裁定，以原评估包含装修价值为由，裁定连云港交行退还执行款748171.08元，没有事实与法律依据，应予以撤销；（二）关于连云港交行请求连云港中院扣划程中虎2014年4月24日至2016年1月14日期间租金问题。本案中，虽然在2014年4月23日，连云港中院与程中虎谈话过程中，要求程中虎不向任何人支付租金，但该院并未下达相应的法律文书。程中虎作为案涉房屋的承租人，为了正常经营，依约向当时的房屋权利人支付租金，并未违法相关强制性规定。连云港交行请求连云港中院扣划程中虎2014年4月24日至2016年1月14日期间的租金，没有事实与法律依据，不予支持。2018年3月5日，江苏高院作出（2017）苏执复246号执行裁定，裁定撤销连云港中院（2017）苏07执异33号执行裁定；撤销连云港中院（2014）连执字第00318－2号、（2014）连执字第0039－2号执行裁定；驳回连云港交行请求扣划程中虎租金的复议请求。

裁判要点与理由

最高法院认为，本案的争议焦点为连云港交行应否返还程中虎对案涉房屋的装修款。对此问题,有赖于案涉各方当事人之间的法律关系的厘清。具体分析如下：

第一，程中虎基于租赁权主张装修费用，系其与出租人之间的租赁法律关系，属于实体争议。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修……因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰残值损失，由双方按照公平原则分担。”即租赁期内的装修费用应由出租人或者承租人还是双方共同分担，需根据具体情形进行实体认定。其次，《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押权人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。可见，我国法律对抵押后出现房屋租赁关系，基于不同的情况有不同的责任承担情形。本案中承租人程中虎应根据法律规定主张实体权利，在实现抵押权的执行程序中无法解决。

第二，连云港交行与被执行人之间系实现抵押权的法律关系。即本案依据生效法律文书将抵押物变现使连云港交行实现抵押权。经审查，连云港中院委托评估时未要求对涉案房屋的装修价值进行评估，常地公司的评估报告中亦没有采用成本评估法对装修的价值进行确认，仅对案涉的113、114号房屋采用市场比较法，得出其房地产市场价值的评估结果。并且，连云港中院2015年11月1日拍卖公告中，明确涉案房屋的评估价值不包含装修价值。申诉人认为拍卖公告中的上述内容系公告瑕疵没有充分证据予以证实。即使常地公司2018年6月13日向连云港中院回函，明确“第722号房地产估价报告的室内装潢价值1098494元确定包含在常地房（2015）（连估）字第184、185号房地产估价报告的评估总价内”也不足以推翻江苏高院的复议裁定。

第三，关于江苏高院复议审查中未听证是否合法问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证”。依据该规定，是否听证，属于法院审查内容。江苏高院认为本案争议焦点清晰，案情较为简单，未进行听证，没有违反法律规定。

裁定驳回程中虎的申诉请求。

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案例索引：最高人民法院（2019）最高法执监204号“程中虎、交行连云港分行金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书”（审判长刘慧卓审判员于明审判员薛贵忠），载《中国裁判文书网》（20191209）。

法律依据

《物权法》

第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》