该不该摇 海上海的灵魂拷问 | 选房指南No.130
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■选房指南：悦虹湾、梧桐郡、都会风华、森林海尚、缦云坊、御山道
6月27日之前，上实海上海二期一直沉默无声地躺在房叔的“闭眼摇楼盘”列表里。
延伸阅读：《2019，最后的闭眼摇楼盘合集》
6月27日之后，伴随销售公示发布，上实海上海二期终于再度开盘，此时距离二期的上一次推盘已时隔近一年半。
01
价格红利之余
楼盘品质有缺陷
此次开盘房源为小高层大户型，毛坯均价24600元/㎡，竟和一年半前开盘的高层均价几近持平。
另外根据链家成交数据，此次开盘价格与海上海一期的毛坯大户型二手房成交单价则存在1000-5000元/㎡的倒挂价差，因而基本符合市场此前对它的价格红利预期。
但价格红利之余，上实海上海的楼盘品质有点让人喜欢不起来：
房叔的小伙伴“杭州交房”公众号曾探访了海上海的楼盘质量，了解详情可点击：《古墩路红盘二期清盘在即，探一期交房兑现承诺几何|交房实录NO.2》
海上海二期最为人诟病的是它的楼间距。
在近6万方的占地面积上，上实海上海二期采取高低配排布了22幢楼栋，楼幢间的拥挤程度可以想象。
▲海上海二期高层区楼幢分布
从楼盘现场来看，高层区的南北向楼间距较为狭窄，而此次开盘的8幢小高层，南北向楼间距的狭促情况比高层区更乐观些。
售楼处方面称，小高层单层层高3米，一幢楼的高度在30-40米之间，而南北向楼间距最短也能做到35米，最宽处规划为41米。基本做到了1:1。
▲海上海楼间距示意图（售楼部数据）
至于东西向楼间距，不管高层区抑或小高层区，都非常局促，因而笔者推测二期房源的东西向光照时间会比较短，房源的日照主要来源于南面，日照时间可能集中在晚上午、中午、早下午。
但不可否认的是，这次开盘的小高层的日照和楼间距条件，是项目的房源组团中最好的。此外，小高层组团还具备户型优势，从截至发稿前流出的部分户型图看，小高层户型格局还算不错，且包含近18㎡可拓展面积。
楼盘整体品质中其余让人担心的地方，还有二期房源南邻货运铁轨，开发商品牌没有知名度等。
从下面的视频中可见一斑。
▲感谢房叔粉丝清韵提供现场视频
▲海上海二期和铁轨最近直线距离为约68米
02
海上海，还值得去摇么？
集中了1000-5000元/㎡的一二手倒挂价差红利，和鲜明的楼间距品质缺陷的上实海上海二期小高层房源，还值得去摇吗？
答案是值得。
纵然存在楼间距的品质缺陷，它依然具备投资持有价值，表现在：
价格红利 →
小高层的毛坯均价24600元/㎡具备两重价格红利，如上文所述，一是和一期毛坯二手房大户型成交价格之间的价差；二是和二期中的高层房源组团开盘售价几近持平。
地段潜力 →
周边地段、交通、产业规划可以带来的购买力想象空间。海上海二期靠近城市主干道古墩路，南、北侧1公里处分设地铁2、4号线交汇站点金家渡站和地铁2号线白洋站。项目西侧越过三墩北板块，布局阿里云谷产业，项目南面的城西，已拥有较为发达的写字楼经济和良好的城市界面。
因此项目未来可承接沿古墩路、地铁2号线、地铁4号线而来的置业人群，或者由城西产业经济圈和阿里云谷产业圈溢出的置业人口。
楼盘优势 →
产品虽然具备楼间距密集的硬伤，但也有优势：一是小高层的户型设计不错，且拥有近18平可拓展面积；二是近邻规划白洋港公园。待公园规划真正落地，项目便新添一条水景休闲资源优势。
▲海上海二期东邻规划白洋港公园现状
时间成本 →
2019年底即交房，降低了房源的持有成本，利于较快速实现租金、成交收益。
因而上实海上海也未从“杭州房叔”的“闭眼摇楼盘”列表里除名。
03
海上海or上河宸章？
海上海销售公示发布后的第二天是周五工作日，上午10时许，当我们到达售楼处的时候，里面已经聚集起约莫5、6组客户。
海上海本次开盘共加推296套小高层房源，据了解，案场的累计来访量在3000-4000组，“最终能来登记的，可能只有来访量的50%。”置业顾问表示。他预估此次开盘房源中签率预估为15%。
不过也有很多购房者并不会到访案场，而会选择直接在线上登记。仅“杭州房叔”后台实名粉丝中，意向购买海上海的人数就已超过2000人，最终实际中签率肯定远低于15%。
同样被纳入“闭眼摇楼盘”列表中的上河宸章，也将在这两天开盘。
参加海上海二期摇号的购房家庭被要求冻结50万资金，而上河宸章的验资要求暂未公布。考虑到两个楼盘都为“闭眼摇”红盘，每个盘的中签率都会很低，建议在资金允许的情况下，两个楼盘的摇号都要去参加。
如果只能二选一，两个楼盘间该如何选择？
上实海上海二期的地段繁华度、产业、交通、城市界面都优于上河宸章所在的崇贤新城。
比较之下，上河宸章的优势在于产品的楼间距采光设计、提早半年的交房时间以及更低的房源总价——
海上海二期开盘房源单套售价最低为254万，最高为330万；
上河宸章高层规划面积约89㎡和118㎡两种户型，根据售楼处释放的高层房源18000元/㎡的价格信息，上河宸章的高层89㎡平均总价在160万元左右，118㎡户型平均总价在212万元左右。总价上和海上海差距较大。
价格红利方面，上河宸章对面是2009年的楼盘锦昌年华，小户型挂牌价2万-2.4万元/㎡不等。在价格倒挂百分比上，上河宸章和海上海基本接近。
综合以上多种因素考虑，在资金充足的情况下，两个盘中可以优先选择上实海上海的中高楼层房源，次选上河宸章，最后选择是上实海上海的底楼房源和最近铁轨楼幢，因为这部分房源的采光和噪声劣势较大，在市场下行期含有较大风险。
04
海上海周边可关注楼盘
上实海上海周边板块内可关注的”闭眼摇“楼盘还有绿都云和湖、保利融信和光尘樾。
云和湖还剩余最后2幢高层，项目高层房源的上一次开盘均价为精装26900元/㎡。胜过上实海上海之处在于西湖区的行政区划、嘉绿苑小学学区和较优质的采光、不靠近铁路的区位优势。
保利融信和光尘樾高层房源剩余最后一幢，高层房源上一次开盘均价为精装24453元/㎡；项目的洋房房源开盘均价为精装25913元/㎡。和光尘樾的地铁、商业配套和价格优势突出，并且和上实海上海同处规划阿里云谷产业区辐射范围内。
因而如果想置业在城西板块，但因种种原因错失或者不想去摇上实海上海的购房者，还有云和湖与保利融信和光尘樾可以选择。
如果预算足够充足，还可以继续关注西溪公馆。
西溪公馆开发商浙江国恒西溪置业有限公司的股权将拍卖，据悉此次拍卖只是程序的一部分，拍卖流程走完后，远洋继续西溪公馆的开盘之旅，据内部不可靠消息称将于8月开盘。
海上海选房指南
| PART1 |
摇号信息
▲上实海上海二期鸟瞰图（红框内楼幢为本次加推楼幢）
摇号房源：小高层2-9号楼，共296套
主力户型：约108-129㎡
无房户倾斜：30%比例，即89户
价格：毛坯均价24600元/㎡，单套售价约254-330万
验资门槛：冻结资金50万元/户
登记时间：7月1日9时至7月3日17时
| PART2 |
规划配套
定价情况 →
开发商：上实发展，总部在上海
拿地时间：2014年11月13日
拿地楼面价：6700元/㎡
销售价格：毛坯均价24600元/㎡，单套售价约254-330万
车位售价：一期车位售价约18万/个，二期车位售价不超过25万/个，具体价格待定。
车位购买时间及付款方式：预计2019年底交房期间开盘
装修改造费：无
| 周边二手房售价 |
上实海上海一期：
毛坯约116方成交单价26549-29828元/㎡
毛坯约89方成交单价28062-30444元/㎡
亲亲家园：
精装约89方成交单价32619-37491元/㎡
奥克斯缔逸城：
精装约89方成交单价29439-35631元/㎡
产品介绍 →
项目规划：8幢小高层+14幢高层约1248户
交房时间：2019年底
房屋朝向：南
单层层高：3米
楼间距：35-41米
小区物业：绿城物业
容积率：2.3
得房率：80%
精装亮点：毛坯
建筑外立面材质：真石漆
梯户关系：一梯两户
点/板楼：2-4#、6#、9#为板楼，5#、7-8#为点楼
是否为人车分流：人车分流
配套介绍 →
| 周边城市界面 |
北：规划18班幼儿园、规划36班初中、白洋港
南：铁轨、金家渡北苑、省交通学院、金家渡地铁站、金地广场
西：海上海一期、海上海一期代建幼儿园、古墩路小学、古墩路
东：白洋港、良渚二小、勾庄农贸市场、莫干山路、勾庄村会所（待拆迁）、白洋港
| 公路交通 |
古墩路、莫干山路、绕城高速、杭长高速
| 轨道交通 |
地铁2、4号线交汇站点金家渡站 直线约1km
地铁2号线白洋站 直线约1km
| 小区内部配套 |
小区商业、绿化景观、跑道等
| 周边商业购物娱乐配套 |
勾庄农贸市场 直线约600m
金地广场 直线约1km
西田城 直线约1.4km
永旺梦乐城购物中心 约1.6km
303生活广场 直线约1.7km
龙湖紫金上城 直线约3.1km
约200亩天然湖泊白洋港：近邻
| 小区代建学校 |
海上海一期代建一所幼儿园
| 周边学校 |
良渚古墩路小学 直线约100 m
余杭区勾庄中心幼儿园 直线约350m
小天鹅幼儿园 直线约350m
良渚二小（勾庄校区） 直线约500m
| 周边医疗 |
余杭区良渚医院 直线约640m
| PART3 |
户型介绍
8幢小高层设计了多种户型，想要更多楼幢户型图的朋友请添加杭州房叔个人微信获取。
约110㎡三房两厅两卫 →
位置：6/9号楼中间套和东边套
套数：60套
总价:254万-289万元
优点：
户型方正、南北通透，全明；
三个卧室中两个卧室朝南；
三个卧室分布在三个角落，保证了三个卧室的私密性；
带有一南一北双阳台；
餐、客厅空间界限分明；
朝厨房独居一角，使得三个卧室能够规避厨房活动产生的噪声；
两个卫生间相邻设计且不对其他房间产生影响。
缺点：
南次卧离次卫的距离较远，且较容易受客厅活动噪声干扰；
餐厅墙体内凹，餐厅区域采光会略受影响。
约128㎡四房两厅两卫 →
位置：6/9号楼西边套
套数：20套
总价：307万-324万元
优点：
户型方正、南北通透，全明；
四个卧室中仅1房朝北；
三个卧室（不含书房）分布在三个角落，保证了三个卧室的私密性；
带有一南一北双阳台；
餐、客厅空间界限分明；
朝厨房独居一角，使得三个卧室和书房能够规避厨房活动产生的噪声；
次卫干湿分离设计，但也容易导致盥洗区潮湿。
缺点：
次卫盥洗区容易潮湿；
南次卧离次卫的距离较远，且较容易受客厅活动噪声干扰；
餐厅墙体内凹，餐厅区域采光会略受影响。
| PART4 |
楼幢优劣
采光：
相对具有采光优势的楼幢：2#、3#、5#、7#、8#、9#。
相对具备采光劣势的楼幢：4#、6#。
景观：
具有景观视野优势的楼幢：2#、3#、4#、5#、7#。
噪声：
7、8、9号楼容易受到铁轨产生的噪声影响。
3、4号楼之间设有小区出入口，存在一定的噪声影响。
| PART5 |
噪声测评
噪声最严重为7号楼东边套，最安静为4号楼西边套，其它楼幢单元介于两者之间。总体来说，噪声影响较大。
一房一价表可加房叔微信获取。
| PART6 |
选房建议
110方选房建议 →
1.所处位置：
2#楼中间套与西边套；
3#中间套；
4#中间套；
6#中间套和东边套；
7#东边套；
8#东边套；
9#中间套和东边套。
2.采光因素：
采光优劣势排行：7#、8#、9#、3#、2#、4#、6#；
3#、4#之间的南向楼间距最宽。
3.噪声因素：
7#、8#、9#近铁轨，噪声污染最严重；
其次是6号楼；
最末是2、3、4号楼。
128方选房建议 →
1.所处位置：
2#楼东边套；
3#东、西边套；
4#东、西边套；
5#东、西边套；
6#西边套；
7#西边套；
8#西边套；
9#西边套。
2.采光因素
采光优劣势排行：7#、8#、9#、3#、2#、4#、5#、6#；
3#、4#之间的南向楼间距最宽。
3.噪声因素：
7#、8#、9#近铁轨，噪声污染最严重；
其次是6号楼和5号楼；
最末是2、3、4号楼。
-END-
文/宇宙无敌帅的TF 编辑/大花姐
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。
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