常鹏翱：预告登记制度的死亡与再生——以预告登记的适用领域为切入点（下）民商辛说

2017-03-28 常鹏翱 天同诉讼圈

辛正郁按：不动产登记制度大体具有两种功能，一是公示权利，二是保障交易，该目的往往通过协调权利冲突来实现。预告登记介入社会生活后，很多努力都集中在妥善排定权利顺位之上，但或者众说纷纭，或者难臻完美。作为一项成本较高的新设制度，十年间，预告登记的实践运行始终难符初衷。

本文在尊重立法成本、避免制度浪费的基础上，通过“死亡”原因的诊断，意在卸掉预告登记制度的边缘化负担；藉由“再生”领域的开拓，意在焕发预告登记制度的本土化生机。《民法总则》业已颁布，在接下来的分编编纂过程中，如何更好利用既有制度，科学建构制度网格，当是重中之重。就此而言，常鹏翱教授所作由术向道的深刻思考，可以启发我们观一隅而察根本。本文成于2016年，因微信篇幅所限，分两期推送。推送前，作者已作个别文字调整。

注：本文原载《法学家》2016年第3期

上期文章链接：《常鹏翱：预告登记制度的死亡与再生——以预告登记的适用领域为切入点（上）》

摘要：《物权法》第20条规定了预告登记制度，它适用于房产买卖、抵押等引致不动产物权变动的交易，功能是通过防范不动产物权人的一物数卖等行为，来确保买受人等债权人实现其请求权。在房产买卖或抵押交易中，网上签约机制等发挥着防止所有权人一房数卖的实际作用，这与预告登记制度的功能高度重合，导致它在实践中走向死亡。为了避免制度资源的浪费，使预告登记制度获得再生，有必要调整其适用领域，进行制度整合和创新，把租赁权、优先购买权等也纳入其中。

关键词：预告登记适用领域制度实效房产交易

四、预告登记制度的再生

上述分析表明，预告登记制度在房产交易中的死因，是网上签约等交易机制与其功能高度重叠，据此，该制度要想获得再生，就需把没有这些机制的交易作为适用领域。要做到这一点，除了在《物权法》第20条的制度框架内，最大化其对象范围，把引致不动产物权变动的所有债权请求权均纳入其中，还有必要进行制度整合和创新，把城镇房屋租赁合同产生的租赁权等不以引致物权变动为目的的权利也作为适用对象。

（一）预告登记在既有制度架构内的生机

虽然预告登记制度的现实生命力不强，但它在房产交易中仍有适用空间，除了与网上签约同步推进等现实操作，使其得以适用，它还能存身于缺失网上签约及类似机制的房产交易，如合作建房方事先约定分配将来房屋的归属、单位集资建房中事先约定分配将来房屋的归属、拆迁安置中事先约定被拆迁人将来安置房屋等。此外，即便有网上签约机制，也不排除当事人偏好于预告登记制度，一旦他们出于意思自治而申请预告登记，该制度也有适用空间。

还要看到，依据《物权法》第20条，预告登记可普适于以不动产物权变动为目的的所有交易，但不动产登记主管部门缩限了其对象范围，只有涉及不动产的买卖和抵押合同可载入登记簿。这种限制压缩了它的适用领域，无法满足交易实践需求。在实践中，设立用益物权普遍没有网上签约或类似机制，一旦出现远期交易，要防止义务人在同一不动产上设立数个权能排斥的用益物权，预告登记制度就是不二选择。比如，福建省把集体林权改革前已经发包且承包期未满的集体山林，按照家庭承包的要求，由集体经济组织均分到人，落实到户，形成了“预期均山”，该承包协议是预告登记的对象，在预告登记后，集体经济组织不得再发包该林地（《福建省林权登记条例》第16条）。在不动产统一登记后，登记簿未给这种预告登记预留空间，是为不足。弥补这种不足的途径，就是把引致不动产物权变动的所有债权纳入预告登记的对象范围。

总的说来，在没有网上签约或类似机制的交易领域，基于当事人的自愿选择，预告登记制度仍有落地生花的可能。但毋庸讳言，在涉及不动产物权变动的交易中，真正能为预告登记制度提供用武之地的是房产交易，这个不争事实意味着，预告登记制度能否适用，在实质上系于房产交易机制，后者是前者生死的关键。在主管部门进一步强化房产交易管控机制的现实和前景下，预告登记制度拥有的只是点点生机。

（二）预告登记超越既有制度架构的再生

在既有的制度架构内，预告登记不会有太多生机，它因此沦为低效规范。但无论从域外经验，还是从实践需求来看，预告登记制度不应如此，只要将其适用领域加以适当调整，它就能有蓬勃生机。

1、瑞士法经验的启示

如何防止不动产权利人一物数卖，使受让人得其应得，是各法域均面对的问题。与德国一样，瑞士的应对方案也是预告登记制度（Vormerkung）。比如，A、B之间的土地买卖合同有效，但出卖人A不愿履行，B诉诸法院要求A履行，并根据《瑞士民法典》第960条第1款第1项，请求法官命令办理预告登记，以保全其请求权。A在预告登记后把土地转让给C，由于该行为与预告登记相悖，结果是B的债权请求权能对抗C（《瑞士民法典》第960条第2款），也即强化了该债权的物权属性。经过预告登记，受让人B的法律地位得以提升，化解了A一物数卖的风险，故该制度被视为防范一物数卖的良药，与德国相应制度的功能极其接近。而且，《瑞士民法典》第960条第1款第1项的债权请求权旨在引发不动产物权变动，除了买卖合同，还包括设立用益物权或担保物权的债权合同，德国相应制度与此一致。

与德国不同，瑞士的预告登记制度还指向不引发物权变动的权利，根据《瑞士民法典》第959条第1款，租赁权等债权、优先购买权等形成权也是预告登记的对象，根据同条第2款，它们在预告登记后也有对抗第三人的效力。需要注意的是，上述权利在预告登记后仍不失相对性，但它们如同长在标的物上一样，谁取得该标的物，谁就成为该权利的相对人，故它们在学理上被归为物上之债（Realobligation）。比如，A对B的土地有优先购买权，在该权利预告登记后，B将该地转让给C，C就成为A的相对人，只要行使条件具备，A可向C主张优先购买权。这种预告登记把相对性的权利和公示性的登记有机融合起来，使法律规定的上述债权或形成权有了对抗第三人的功能，从而能填充债权与物权二分空隙，满足实践需求。

瑞士的这两种预告登记虽然体现在不同规范，但它们的共性相当明显。除了对象均是相对性的权利，并在预告登记后均能对抗第三人，它们还都受法定原则的约束，即受制于物权法定原则，《瑞士民法典》第960条第1款第1项的债权必须指向法律规定的物权，而第959条第1款的权利也必须是法律规定的能预告登记的权利。这些共性表明，只要能载入不动产登记簿，并满足诸如是法律规定的相对权等条件，预告登记制度的适用对象完全不用局限于引致不动产物权变动的债权请求权，而能扩及其他权利。

2、我国实际需求的典型：城镇房屋租赁登记

瑞士法律经验表明，预告登记制度的适用对象具有多样性，这种域外经验能否为我国所借鉴，还要看我国有无相应的实际需求。从我国实践来看，不少债权需借助登记来公示，它们均能成为预告登记制度的适用对象，其中最典型的是城镇房屋租赁，此处先以其为例展开分析。

（1）房屋租赁登记纳入不动产统一登记的意义

在实践操作中，房屋行政主管部门不像对待房产买卖或抵押那样，通过网上签约或楼盘表来介入对房屋租赁的管理，而是直接通过登记进行管理（《城市房地产管理法》第54条），租赁登记因此是房屋租赁市场的管理手段，其登记机构也相应地设在该主管部门。不过，租赁登记并非该主管部门独力即可完成的工作，因为房屋权属决定着租赁合同能否实际履行，办理租赁登记需查验房屋权属（《商品房屋租赁管理办法》第15-16条）。从当事人的角度来看，出租人提供房屋所有权证书，即可证明其所有权，但在法律层面上讲，能成为房屋所有权根据的，是不动产登记簿而非权利证书（《物权法》第16-17条），故租赁登记机构只有在查看不动产登记簿，确认登记簿与权利证书是否一致后，才算完成查验任务，而这个工作无疑要得到不动产登记机构的配合。在有些地方，如青岛市，房屋租赁登记与房屋权属登记是两套系统，但它们相互链接，共享信息，实质上无法分离。在不动产统一登记前，这种做法完全可行，但在统一登记导致权力分置后，这种做法的可操作性就颇值怀疑。一旦租赁登记机构无法便宜地从不动产登记机构取得房屋权属信息，那就不如把房屋租赁登记并入不动产统一登记，由不动产登记机构统一办理，以确保登记的准确度和高效性。

这样一来，业界的实际需求也能得以满足。比如，只要出租人同意，承租人可以转让自己的法律地位（《合同法》第88条），也可以转租（《合同法》第224条），这使得租赁权有了流通性，它因此可成为担保财产。但租赁登记与权属登记的分置，导致以房屋租赁权为客体的抵押权无法通过公示来显示，进而使其在实践中难以立足，而现实中有房屋租赁公司亟需以租赁权作为抵押财产来获取融资，若能在不动产登记簿中体现房屋租赁权，以房屋租赁权为客体的抵押权就很容易记载于抵押权簿页，从而满足业界需求。

（2）房屋租赁登记归入预告登记的可行性

将房屋租赁登记纳入不动产统一登记只是一种设想，这有无实操的可能，还要看不动产登记簿能否承载房屋租赁权。既然是房屋租赁，就应先看房屋所有权簿页能否记载其信息。房屋所有权簿页主要记载主体、客体、登记原因等信息，突出体现了所有权的绝对权特性，与作为相对权的租赁合同格格不入，房屋租赁因此不能载于该簿页。租赁也不属于用益物权或担保物权，其他簿页也无法为其提供容身空间。再看预告登记簿页，它倒能为租赁合同提供适宜的位置。该簿页因为要显示买卖合同、抵押合同等债的关系，故其从合同之债的特性入手，设置了权利人、义务人、标的物、预告登记种类、登记原因、附记等栏目，能显示债的主体、内容、标的物等要素，这些均可用于记载房屋租赁合同的相关信息。

预告登记簿页能承载房屋租赁合同，也只是为其二者的融合提供了载体基础，它们还应功能一致，才能确保制度的有机融合。这一点也是成立的。先看预告登记的功能，它对于买卖或抵押的意义，在于保障债权实现，即预告登记的买卖合同或抵押合同可排斥内容冲突的其他同质合同而得以优先实现。再看房屋租赁登记，它也有相同功能。比如，根据《上海市房屋租赁条例》第15条第2款，经登记的租赁合同能对抗第三人，由此来理解同一房屋上的抵押和租赁的关系（《物权法》第190条），结论就是先登记的租赁能对抗后登记或未登记的抵押权。又如，一房数租且房屋均未交付的，登记的租赁合同能对抗未登记的租赁合同，出租人不能把房屋交付给未登记的承租人（最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条第1款）。

不仅如此，将二者进入制度融合，还能补足各自的漏缺。先看预告登记对于房屋租赁登记的作用。实践中有商业房产的预租现象，即开发商按照零售商的要求建造特定商业房，在该房建成前，双方签订长期预租合同，零售商预先支付部分租金。这种交易结构类似于商品房预售，但它没有网上签约或类似机制可予把控，开发商对标的物的出售或抵押，均可能破坏预租的实现，而对预租进行预告登记，能借助预告登记保障债权实现的作用，来确保预租中零售商的利益。

再看房屋租赁登记对于预告登记的作用。在房屋租赁登记后，出租人可出卖、抵押或出租该房屋，这些后续行为还能办理必要的登记，如转移登记、抵押登记，它们不影响承租人的法律地位。与此不同，为了达到保障债权实现的目的，我国的预告登记有禁止登记的效力，即未经预告登记权利人同意，登记机构不得办理处分该不动产物权的登记，否则该登记绝对无效（《物权法》第20条第1款）。两相对比，房屋租赁登记的上述效力与德国、瑞士的预告登记效力更为接近，后两者均不禁止登记（《德国民法典》第883条、《瑞士民法典》第961a条），转让人在预告登记后还能把物权再度转让给第三人，但这不能妨碍预告登记的权利实现。这种做法的好处是既能保障请求权的实现，又在登记公示基础上给第三人提供完全信息，第三人由此可审时度势地选择是否交易，从而兼顾权利保护和交易自由，更为可取。从应然的角度来看，若我国预告登记的效力应向德国、瑞士靠拢，则在房屋租赁登记归入预告登记的情况下，前者的经验能为后者提供镜鉴。

（3）把房屋租赁归为预告登记适用对象的规范依据

既然房屋租赁合同能载入预告登记簿页，租赁登记与预告登记的功能也基本一致，那么，把房屋租赁合同作为预告登记的适用对象，应不会产生制度不兼容的排异反应。当然，要完成这一步，离不开法律规范的支持。从《物权法》第20条的规范表述来看，房屋租赁权无法径直成为预告登记的对象，那么，最理想的做法就是修法，把房屋租赁合同扩到预告登记的对象范围。不过，这种理想方案于近期显然不易实现，那就退而求其次，看能否通过法律解释来得出支持性的结论。

先看为租赁登记提供规范依据的《城市房地产管理法》第54条，它位于第4章“房地产交易”，与第5章规定的房屋权属登记明显有别，租赁登记因此属于交易阶段的登记。一旦租赁登记纳入不动产登记，在前者规范相对简单的情况下，它应参照《物权法》、《不动产登记暂行条例》的相应规范，而与其最接近的登记莫过于预告登记，除了适用对象均为债权请求权，功能具有一致性，还在于它们均处于交易阶段，带有交易管理的色彩，预告登记制度因此可成为房屋租赁登记的参照规范。

再看为预告登记提供规范依据的《物权法》第20条，其适用对象为引致不动产物权变动的债权请求权，房屋租赁合同显然不能此列。不过，租赁合同因买卖不破租赁而有物权化的特性（《合同法》第229条），这使它与物权会共享一些基本规范，如同一标的物既租赁又抵押时，要按照时间先后排列实现顺序（《物权法》第190条），这无疑参照了以登记时点来排列不动产限制物权顺位的法理。又如，在出租他人之物时，鉴于租赁的物权化特性，参照善意取得规范进行规制也符合法理。一句话，既然租赁有物权化属性，是房屋所有权转让或抵押必须考虑的重要因素，就当且应当参照适用相关的物权规范。由于租赁权属于能对不动产物权变动产生决定性影响的债权请求权，其登记与预告登记的功能有一致性，由其参照预告登记制度，是顺理成章之举。经过上述解释，可以看出，既有规范可为房屋租赁合同成为预告登记制度的适用对象提供依据。

概括而言，房屋租赁登记有纳入不动产统一登记的必要，其实现途径是把房屋租赁登记并入预告登记，登记簿页、制度功能和法律依据对此均有相应的支持，在可行性上不成问题。在此前提下，由于房屋租赁比买卖、抵押的交易量要大很多，而企业工商登记、城市流动人口管理、子女入学等，又均需要房屋租赁登记的证明，故而，一旦房屋租赁登记并入预告登记，预告登记制度的实效性将会大幅提高。

3、有实际需求的其他适例

除了房屋租赁权，以下几类权利也有归入预告登记制度的实际需求：

第一，海域使用权、无居民海岛使用权的租赁，这是使用权人行使权利的表现（《海域使用管理法》第23条、《海岛保护法》第30条），租赁登记与此配套（《海域使用权登记办法》2条第2款、第11条、《无居民海岛使用权登记办法》第18条第1项），这种架构与城镇房屋租赁相当。在不动产统一登记后，登记簿中的海域使用权、无居民海岛使用权簿页仅匹配于这些使用权的变动，未给租赁提供空间，这些权利的租赁合同只有载入预告登记簿页，才能持续发挥作用，故而，它们与城镇房屋租赁一样，是预告登记制度的适用对象。

与它们类似的是土地使用权的租赁权（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28-31条），虽然法律未规定它能登记，但实践中的需求相当突出，一旦它能载入登记簿，与其对应的仍是预告登记。

第二，土地经营权。在我国，通过家庭联产承包方式产生的土地承包经营权要为农民提供基本的生存保障，没有商品流通性，这大幅压缩了土地承包经营权的财产属性，农民无法通过抵押该权利来获取融资。为了使农民既不失地，又能实现融资需求，有地方借助该权利的转包或出租，把转包中次承包人或出租中承租人对承包地的占有、使用、收益的权利统称为土地经营权，允许该权利自由流通，也允许以其为客体设立抵押权，这些实践经验得到中央政策的支持，并在全国范围内推广。在实践中，为了体现以土地经营权为客体的抵押权，地方往往自创登记簿，这种做法虽然可解一时之急，但在土地承包经营权已进入不动产统一登记的背景下，与统一登记的大方向相悖，并非长远之计。

从产生原本来看，土地经营权是土地承包经营权转包或出租所产生的权利概称，实质就是债权。从不动产登记簿的土地承包经营权簿页来看，其中有权利人、客体、登记类型、登记原因等栏目，但未设置转包、次承包人、出租、承租人等栏目，不能完整记载土地经营权的信息。而预告登记簿页完全能有效容纳和再现土地经营权，故将它作为预告登记制度的适用对象，能实现多赢的效果，如符合统一登记的要求，能在同一登记簿上为土地经营权及其抵押刻画明确的轨迹，能确保土地经营权的正当性，有效防止一地多重转包或出租的现象等。

第三，《物权法》允许当事人就某些权利事项进行约定，如第96-100条允许当事人约定共有物的管理、处分、分割等，这些约定产生债的效力。台湾地区有类似规范，但其进一步规定这些约定可登记，进而能对抗第三人（“台湾地区民法”第826-1条）。《物权法》没有相应规定，但交易实践有这样的需求，为了满足客观需要，应允许上述约定载入登记簿。而且，按照我国大陆学理的基本共识，登记后的这些约定应有对抗力。这样一来，既能实现《物权法》相应规定的目的，由共有人按照实际情况作出最适宜的抉择，还通过登记加以固定和公示，让第三人在获取完全信息的基础上，自由决定是否或如何参与涉及共有不动产的交易。

由于所有权登记簿页的记载信息有限，无法准确再现上述约定，根据台湾地区的经验，可把这些约定附在不动产登记簿，作为专簿（“台湾土地登记规则”第155-1条）。以完整性和清晰度为标准，这种经验值得汲取，但这使得登记簿的架构过于复杂，在我国大陆不动产统一登记初始之际，确保登记簿的建制统一是首要任务，故只要其他簿页能记载上述约定，专簿这样的个性化载体就不是最优选择。而预告登记簿页能记载上述约定，即通过该簿页中当事人、登记类型、登记原因、标的物、附记等栏目的配合，可完整再现上述约定的信息。基于预告登记簿页的构造、共有人约定登记的对抗效力，可把这些约定纳入预告登记制度的适用对象。

第四，与共有人约定类似的是改变抵押权顺位的约定。《物权法》第194条第1款允许抵当事人约定改变抵押权顺位，但未规定其能载入不动产登记簿，这导致该约定只有债的约束力，而无法对抗第三人，为了弥补这一缺憾，应允许登记该约定，将其作为预告登记制度的适用对象。

第五，房屋承租人的优先购买权（《合同法》第230条）也应成为预告登记的对象。承租人的优先购买权有无对抗力，能否排斥出租屋受让人，原来是一个有争议的话题，近些年来理论界和实务界逐步有了共识，即房屋租赁登记的，承租人的优先购买权有对抗力，否则反之。这种见解的正确性，是希望通过登记来公示优先购买权，进而决定其有无对抗力。在通常情况下，房屋租赁登记能公示承租人的优先购买权，但它不能含括承租人事先或事后放弃该权利的情形，这样的漏缺会增加出租屋受让人的信息探查和核实成本，在一定程度上会阻碍交易。试想，在房屋租赁已登记的情形，若承租人不诚信，矢口否认其先前放弃优先购买权的声明，谁还敢再受让出租屋？要解决这样的问题，就需一步到位，将优先购买权纳入登记簿。在我国，优先购买权的属性有形成权和请求权之争，但无论形成权或请求权，均属于相对权。而在不动产登记簿的所有簿页中，最适宜相对权载入的，非预告登记簿页莫属。就此而言，像瑞士的经验一样，房屋承租人的优先购买权在我国也应是预告登记制度的适用对象。

与房屋承租人的优先购买权同理，不动产按份共有人的优先购买权（《物权法》第101条）也应是预告登记制度的适用对象，自不待言。

综上所述，在既有的制度架构内，预告登记在实践中很难大有作为，而在维系预告登记以债权请求权这种相对权为对象的既有规律下，扩张其适用范围，把不以物权变动为目的的其他相对权也扩容进来，使其成为相对权登记的大平台，由此走向再生。这么说，并非空穴来风，不仅成型的瑞士经验可供借鉴，我国也有这种实际需求，而相应的法律规定和不动产登记簿也足以正当化这种制度整合和创新。

五、结语

预告登记制度在德国已运行百余年，在现实中富有生命力。《物权法》第20条以德国经验为范本，在我国设置了预告登记制度，并付诸实践。然而，与德国的境况不同，这一在我国新生的制度在实践中并未受到青睐，反而走向了死亡。究其原因，不是制度本身有质的瑕疵，也不是没有登记簿能为其提供必要的支撑，而是房产转让的交易机制使其显得多此一举。

我国的房产转让并非是完全由市场自治的领域，出于维护秩序、稳定房价等诸多考虑，政府从多种管道入手进行管制，其中的网上签约机制防范了开发商等转让人的一房数卖行为，这种作用与预告登记的制度功能完全一致，从而对其产生致命冲击。而在楼盘表的作用下，预告登记对于将来发生的房产抵押也意义不大。房产转让或抵押属于预告登记制度的主要适用领域，也是最活跃、最主要的不动产交易形态，一旦预告登记在房产交易中失去市场，就能断定它失去本有的制度意义，说它死亡并不为过。

在这种情况下，预告登记制度的前景有二，一是不顾其实践命运，维持其作为纸面法律制度的存在地位，任其在实践中死亡；二是扩张其适用范围，把房屋租赁权等并不直接引致不动产物权变动的债权，以及优先购买权等相对权作为可用的对象，使其获得再生。两相对比，后者无疑是更可取的积极对策。这种对策显然不同于德国法模本，它有瑞士法的先例可供参酌，我国的交易实践也有相应的需求，而我国的相关法律规定及不动产登记簿均能为这种对策付诸实施提供必要的支持。这样一来，在确保权利实现的功能引导下，预告登记制度的适用领域不再局限于买卖、抵押等导向不动产物权变动的交易，还扩及租赁、转包、优先购买等交易。

参见甘晓琳：《房屋登记实务中预告登记的几种情形》，载《中国房地产》2011年第9期，第47-48页。
参见国土资源部：《关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》，2015年2月13日，第46页。
参见冯榕：《预告登记制度化解林改难题》，载《人民政坛》2010年第3期，第30-31页。
Vgl. Schmid/Huerlimann-Kaup,Sachenrecht, 4. Aufl., Zuerich 2012, S. 109f.
Vgl. Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum,3. Aufl., Bern 2007, S.374.
Vgl. Zobl, Grundbuchrecht, 2. Aufl.,Zuerich 2004, S. 132; Tuor/Schnyder/Schmid/Rumo-Jungo,Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 13. Aufl., Zuerich 2009, S. 886.
这些权利在瑞士法中被称为对人权（personenliche Rechte），它与相对权同义，是物权、人身权等绝对权的对立概念。Vgl. Gauch/Schluep/Schmid, SchweizerischesObligationenrecht Allgemeiner Teil, Bd. I, 9. Aufl., Zuerich 2008, S. 19 ff.
Vgl. Meier-Hayoz,Berner Kommentar, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Bd. IV, 1.Abteilung, 1. Teilband, 5. Aufl., Bern 1981, S. 113 f; Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts unddas Eigentum, 3. Aufl., Bern 2007, S. 68.
Vgl. Schmid/Huerlimann-Kaup,Sachenrecht, 4. Aufl., Zuerich 2012, S. 111.
参见江苏省苏州市中级人民法院课题组：《依法强化司法保障功能积极服务小微企业新类型融资担保》，载《人民司法·应用》2012年第1期，第49-53页；徐式媛：《非典型担保融资的法律问题》，载《中国金融》2014年第8期，第80页
魔方连锁服务式公寓集团张晓波先生在2014年8月1日北京大学房地产法研究中心春季论坛上指出，随着市场发展和社会需求，其公司承租整楼进行装修，再将单间用以转租，有通过房屋租赁权作为担保财产融资的需求。
参见张强：《商业房地产预租登记制度分析与完善》，载《求索》2013年第10期，第198页。
参见程啸：《不动产登记法研究》，法律出版社2011年版，第547页。
Vgl. Baur/Stuerner, Sachenrecht, 18. Aufl., Muenchen 2009, S. 260ff; Zobl, Grundbuchrecht, 2.Aufl., Zuerich 2004, S. 127.
参见孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社2014年第3版，第384页；王轶：《民法原理与民法学方法》，法律出版社2009年版，第282-283页。
参见苏永钦：《寻找新民法》，北京大学出版社2012年版，第402页。
参见苏永钦：《走入新世纪的私法自治》，中国政法大学出版社2002年版，第348-351页。
司法实务部门的观点，参见任卫鹏、崔西彬：《涉铁路不动产租赁合同纠纷相关问题的调研报告》，载《北京审判》2013年第7期，第29页。不动产登记机构的做法，参见《国有土地使用权出租、抵押、备案登记依据、程序、要件、时限》，载合肥市国土资源局官网（）。
参见胡康生：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第292页。
参见陈锡文：《加快构建新型农业经营体系》，载《<中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定>读本》，人民出版社2013年版，第192-193页。
既然土地经营权实际指向土地承包经营权转包或租赁，那么，它有无必要作为专门的概念而提出，就不无探讨的余地。相关讨论，参见高圣平：《新型农业经营体系下农地产权结构的法律逻辑》，载《法学研究》2014年第4期，第81-85页。
参见黄松有主编：《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第302页、304页、第311页。
比如，笔者在实践中遇到下述事例，就反映了这种需求。A、B、C三兄弟，B、C远在异乡，他们因父亲死亡而相聚A处，在办完丧事后，他们共同继承房屋并约定为等额按份共有，为了便于照料房屋，他们约定A有权代表全体共有人处分该房屋，该约定为《物权法》第97条所允许。若该约定可登记，则他们在把房屋登记为按份共有时，即可申请登记该约定，在将来A代表共有人将该房屋出卖给D而申请转移登记时，只需A、D到场申请即可。但因为登记机构不能办理这种约定登记，为了完成这笔交易，要么B、C也要到场共同申请（《不动产登记暂行条例》第14条第1款、第15条第1款），要么A需提交能确保其真实性的B、C的授权文书（《不动产登记暂行条例》第24条第2款），但这无疑增大了交易成本，不利于交易的展开。
参见王利明：《物权法研究》上卷，中国人民大学出版社2013年第3版，第716-717页；崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第249页。
相同的主张，参见王利明：《物权法研究》上卷，中国人民大学出版社2013年第3版，第354页。
参见史浩明、张鹏：《优先购买权制度的法律技术分析》，载《法学》2008年第9期，第91页；最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第327页。
有关观点的梳理，参见朱晓喆：《论房屋承租人先买权的对抗力与损害赔偿》，载《民商法传统与现代化论文集》下册，北京航空航天大学法学院、台湾政治大学法学院2012年印制，第704页。
Vgl. Koehler, BGBAllgemeiner Teil, 33. Aufl., Muenchen2009, S. 233 f.