法拍房限购，炒房最后一条路给堵上了。
撰稿&视觉//房观编辑部
精校//苗苗
最高法发布新规
法拍房全面限购
近日，最高人民法院在其官网发布了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，明年1月1日起施行！
给大家画个重点：
1、各地法院组织的司法拍卖房产，竞买人必须符合当地限购政策要求，没有资格不能买。
2、司法拍卖公告中必须对以上要求进行明示。
3、房产成交后，竞买人必须出具具备购房资格的材料证明，提供虚假材料的，拍卖行为无效并承担赔偿责任。
4、即便流拍，没有购房资格的申请执行人也不能要求以房抵债。
苏州法拍房竞争激烈
成交套数激增
那法拍房的市场如何呢，我们以苏州为例。
截止目前，苏州住宅法拍房共拍卖6333套，成交2540套，挂拍总额为2417195万元，总交易额达96.95亿，平均折扣率为0.86%，成交率为40.11%，流拍率49.11%，成交均价381.71万，平均报名人数2.5，平均出价次数6.12，平均浏览次数3870.76次。
第一、先看一下挂拍数量。
据海豚选房数据显示，今年1月-11月，苏州住宅法拍房累计挂拍金额达356.04亿元，其中5月最高。
今年1月-11月，苏州住宅法拍房累计达到5090套，从今年7月开始挂拍数量激增，最高10月达到413套。
第二、看一下具体成交情况。
今年1月-11月，苏州住宅法拍房累计成交86.8亿元，从折线图可以明显看出10月份成交达到巅峰为12.02亿元。
今年1月-11月苏州住宅法拍房累计成交2151套，其中9月成交最高为211套，虽然现在还没有12月份的成交数据，但目前已经远远超过去年的成交数量了！
/2021年苏州法拍房住宅成交量
/2020年苏州法拍房住宅成交量
2021年城区的平均成交折价率相较于去年有所提升。从折价率上看，但对于昆山、相城区、姑苏区这几个相对来说折价率较高的区域，建议大家要再参考一下目标房源同小区或者周边的二手房市场价格，法院评估价有时候较低，折价率看起来稿，但实际上相比同小区还是要划算很多的。
/2021年苏州各区法拍房住宅平均成交折价率
/2020年苏州各区法拍房住宅平均成交折价率
第三、再来看看流拍的情况：
今年1月-11月苏州住宅法拍房累计流拍197.58亿元，其中10月流拍最多。
再来看一下苏州1-11月累计流拍2797套，其中2月流拍最少为36套，6月流拍最高，为218套。
可以看见，苏州作为新一线城市，不限购的法拍房竞争还是相当激烈的，即使有各种风险因素在仍然逆势成交，远超去年的成交套数。
法拍房熄火
利好真正自住客群
在今年市场持续走低的行情下，法拍房却走出了逆势上扬的行情，不仅成交量价齐涨，更是接连拍出天价豪宅。
前段时间，上海一豪宅拍出1.75亿的总价，单价超26万+，创下法拍房的市场记录。
从苏州法拍房的数量来看，2021年的成交创下了近几年的新高。受疫情影响，很多企业经营不乐观，不仅个人欠款还不上，企业破产的情况也时有发生，苏州今年法拍房挂牌数量激增到35268套，仅次于重庆。
为何以前的法拍房能逆势上涨？
01
没有门槛，绕过限购的手段
众所周知，苏州的购房门槛出了名的高，外地人需3年内连续缴满两年社保或个税，还限购一套；本地人限购三套。
法拍房是不用满足苏州的限购条件，只要资金充足，可以直接参拍。这样很多人等不了社保，就买套法拍房也很方便，虽然很多法拍房会有些纠纷问题，但并非不可解决，阻挡不了那些人入驻苏州的决心。
02
价格比市场价低，存在捡漏空间
一般来讲，同样的房源在法拍市场上比二手房市场的价格要便宜20%-30%。如果房源第一次出现流拍，二拍价格就要打6-7折，再加上法拍房税费各付的优势。
在极限操作的情形下同样一套房在法拍市场购买比普通二手房市场购买便宜40%。
对于现金充裕的投资客来说，更是把法拍房市场当做“笋盘”进货渠道，在房价下行时期，拼命捡漏。
于是我们看到了包含苏州在内的全国法拍市场的爆火。
其实从2020年开始，法拍房的条件就越发严格。北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚法拍房需遵循当地限购政策；嘉兴地区外地户口需遵循当地限购政策。
今年1月，上海法拍房限购。
今年3月，杭州法拍房限购。
今年4月，合肥法拍房限购。
在今天最高法的政策之前，各地各自出台自己的政策，全国范围内并无统一规定。
|苏州部分法拍房
12月19日，最高人民法院发布通知，全国法拍房将纳入各地房地产限购政策约束，受限购约束的竞买人将不被允许参与法拍房竞拍。
这是法拍房“因城施策”后，最高法首次发文统一进行规定。
打补丁政策一出，法拍房市场必然会受影响，购房资格这一条件就刷掉了一大波竞买人，成交价格降低，房源供应量短期会减少，财产分割等纠纷引起的房产执行难度也会加大。
新政发布之后，法拍房“破限购”的功能不复存在，但由于购买群体中有部分人将失去购买资格，对于具有购房资格的自住群体来说，法拍市场中或许将会出现更多的高性价比房源。
尽管如此，房观还是建议大家，对法拍房要谨慎购买。
被拍卖房屋的债务情况，例如原业主的债务情况，房屋的居住情况，租约情况等，均需要专业的律师和机构进行详尽的产调才能了解，对于普通购房者来说，几乎无从下手。
而且无论尽调做的多么详细，也无法保证房屋在购买过程和清房过程中百分之百不会遇到问题。
捡漏归捡漏，千万别让自己掉坑里。
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