养老，苏州未来的朝阳产业

Original 一池清穆苏南房地产观察 2022-10-13

撰稿&视觉//一池清穆

最近，关于养老的新闻又登上了热搜。

根据江苏省消保委发布调研数据显示：83.3%的江苏老年人倾向于居家养老，8.8%倾向于社区养老，只有7.9%愿意选择机构养老。

随着高房价、老龄化、少子化到来，养老问题越来越受重视。

目前，我国的养老方式主要有三种：居家养老、机构养老、社区养老。但也由于年轻人工作繁忙、部分机构服务水平跟不上、供给不足等原因，养老路上困扰重重。

在这种情况下，康养社区/养老公寓越来越多，也成为了地产行业趋势。

苏州康养公寓的发展，也才刚刚有了“苗头”。

摄影：刘振

苏州，出了名的经济发达，但也是全国老龄化程度较高的地区之一，全市户籍人口的平均期望寿命在2020年达到84.04岁，位列全国第一位。

近年来，苏州市60周岁以上老年户籍人口以每年3万人以上的速度递增，“十四五”期间总量预计将突破200万人。

为更好满足老年人口的多样需求，最近苏州也正积极探索、加大供给，大动作不断。

今年9月，市属一级国企苏州康养集团揭牌，“十四五”计划投资50亿元，实现管理床位1.7万张。

苏州康养集团成立后，将培育“医疗健康+养老”“健康公寓+养老”“养老+金融”等新业态，打造认知症照护中心、长三角辅具展示中心、精品老年公寓、综合为老服务中心、康复医院兼老年病医院、长三角养老人才培训基地等工程。
在活动现场，苏州康养集团与德国胜拓辅具、日本松下辅具、日本美邸养老、美国魅力花园、中海企业发展集团、香港远东宏信健康、苏高新集团、上海颐家养老、上海恒研乐邦养老、九如城集团、复星康养集团、旭辉集团等企业及建设银行苏州分行、苏大附一院、德颐善社会工作发展中心等机构，完成13项意向合作项目签约。

未来，苏州还会加快县级市（区）项目布局，计划在苏州工业园区、昆山市等地布局苏康养CCRC社区。

推动居家养老服务，聚焦“15分钟养老服务圈”，不断增强社区居家养老服务供给能力，为社区和居家老人提供更精准的智能化消费养老服务。

苏州市养老产业已形成一个超长产业链。

苏州市养老产业联合会已拥有62家会员单位，覆盖教育、保险、制造、服务、金融等十余个行业。

可以说，在官方这一层级上，苏州已经做得相当不错。

但养老这一国家任务，不仅需要政府的力量，更需要全社会的资源支持，各方力量凝聚在一起，全面开花。

房观也盘点了一下苏州当前主流的养老公寓，数量不多，床位8000+张。

从区域上看，大部分还是分布在姑苏区，性质以公办为主，而且收费多是500元起步。这些养老公寓，基本是政府的福利工程，收费低，服务水平上自然不能跟月收费几千元的高端公寓服务相比。

在房观盘点的34个养老公寓中，只有4家每月收费在2000元以上，最高的是怡养老年公寓3500元/月，是苏州口碑还不错的中高端公寓，床位也是供不应求。

未来随着生活水平提高，老年人的消费需求也“水涨船高”，当70/80/90甚至00后，他们自己面临养老，甚至对父母的养老，观念就完全不一样了。辛辛苦苦工作，到老了一定要好好享受。

居家养老？年轻人既要忙于工作又要照顾父母，根本兼顾不过来。请保姆？担心不安全、不到位。

机构养老？服务水准层次不齐。社区养老？普遍存在着“社区老年服务供给不足”的艰难局面。

未来能够让老年人住着舒服、住得健康、住得开心的新兴康养公寓，将迎来自己的“蓝海时代”。不仅可以租，更可以直接买下来，就是自己家。

未来，高品质、高水准，符合更高需求的康养公寓，能有多大潜力？

一方面，社会老龄化越来越严重，老年人过剩；另一方面，年轻人的生活压力越来越重，没有多余的精力和时间去照顾老人安享晚年。

/图源自网络

所以，养老必然会成为接下来的社会性问题，如果解决不好，轻则家庭矛盾不断，重则影响社会安定。

但是，问题总归会有解决的办法，目前越来越多的养老公寓、康养社区就是解决问题的一剂良药。

为什么这么说呢？

根据江苏省消保委发布的调研数据显示，83.3%的江苏老年人倾向于居家养老，8.8%倾向于社区养老，只有7.9%愿意选择机构养老。

但是，在目前主流的421家庭结构——即4个老人2个大人1个小孩，实现所有老人居家养老基本难以实现。

同时，随着生活条件越来越好，传统养老院的居住条件和环境已经不能为大多数人接受，接下来即将老去的60后和70后，是享受到在改革开放红利的一代人，大部分人还是有一定的经济基础的，在养老方面，他们对于居住、医疗、环境等要求也一定有别于传统的养老院。

所以未来养老的主流必然会是社区养老。

目前的大部分的养老社区模式是养老公寓，公寓或租或卖，既能够有居家养老的舒适性，又能够有养老院的各种医疗设备支持，对于老年人养老来说，是非常不错的选择。

而且，大部分养老公寓和康养社区会建在生态自然环境比较的好的位置，这种环境对于老年人颐养天年来说是再好不过的了，但是一般来说，这种自然环境比较好的地段，配套尤其是医疗配套都是比较欠缺的，那么自带医疗配套的养老公寓和康养社区就完美的解决了这个矛盾。

/苏州某康养社区实景图

举个例子，位于无锡太湖边的耘林生命公寓，公寓内从康复医院到护理中心，再到超过2000平米的老人乐园，专业的生活配套一应俱全，衣食住行等方面也设想周到，乐老餐厅、咖啡馆、游泳馆、健身馆等休闲设施可以满足老年人的多层次需求。大多数娱乐设施都免费开放，部分收费项目通过菜单式收费模式管理，老年人可以通过个性化选择得到贴心的服务。

从模式来看，这种养老公寓+康复医院+护理中心+日常生活配套的社区养老模式，非常符合接下来的养老主流。

那么，这种养老公寓是否可以投资呢？

一般来说，这种养老公寓都是40年产权的公寓，其升值买卖的空间确实不大，不过，随着老年人对这种社区养老公寓的需求会越来越多，目前配套设施比较好的养老公寓一个月租金大概在4500+，后期的租金收入非常可观！

需求在哪里，产业就在哪里。

随着老龄化越来越严重，老年人越来越多，未来市场消费主力军必然会逐渐往养老上倾斜，养老产业必然会随之成为一个朝阳产业。

苏州目光如炬，目前正在大力推进养老产业的发展，未来，有着政策资源的推动，苏州必然也会成为养老产业高地。

能够一站式解决老年人衣食住医的养老公寓，必然大有可为！

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