国家收紧地铁审批，苏州会受多大影响？

撰稿&视觉//一池清穆

突发！城市地铁审批门槛提高

最近，一则关于地铁审批条件的新闻，在网上炸开了锅。

据中国经营报10月底消息：“十四五”期间，国家发改委将进一步细化城轨审批条件，不受理不具备条件的城市和一般地级市的首轮建设规划；同时规定开通运营三年后客流不达标的，不能上报新一轮建设规划。

这预示着，未来城轨审批或将进一步趋严。

在“十四五”期间，国家发改委将严控地方政府因城轨投资所带来的债务风险。低运量轨道交通项目直接工程投资，不得超过1亿元/公里，初期客流强度不得低于0.1万人次/公里•日。

此外，对于轨道交通剩余负债过高的，暂停受理新一轮建设规划或新增投资的规划调整。

2018年，国家曾提出只有经济水平和人口规模达到一定标准的城市，才有资格修建地铁。主要有以下三大要求：

一是，城区人口不低于300万
二是，一般公共财政预算收入在300亿元以上
三是，GDP不低于3千亿。

看来，这次在原有基础上，又提了新的要求：

1，已开通的城轨，必须有客流量要求

2，严控城轨建设成本，不能因为建地铁负债过高

关于城市轨道交通运营管理方面，国内线网客运强度普遍偏低。上述要求实际上进一步提高了包括大、中、低运量在内的所有城市轨道交通项目的审批门槛，未来城轨投资将会进一步降温。

看到这，想必不少人跟房观一样担心：未来苏州的地铁审批会受影响吗？

苏州基本面分析

未来地铁申报是否受影响？

我们先来分析下苏州城轨的基本情况。

截至现在，苏州已经通车的地铁线路5条、有轨电车2条，里程排行在全国排第11名，仅次于青岛。

轨交1-5号线，基本上六大区均有覆盖，但供应依旧满足不了需求，尤其是人口多的重点乡镇，通地铁的渴望一年比一年强烈。比如：科技城、白马涧、胜浦、甪直、通安、太湖科学城、临湖……

除了已通车的路线，苏州目前在建的有4条：

6号线：34.2km

7号线：27km

8号线：35.2km

S1线：41km

在建路线基本要在2024年，才能够实现通车。届时苏州地铁累计9条，总里程约359km。

2021年上报成功的还有地铁2号线、4号线、7号线延伸线和支线，根据已曝光的消息，工期有10年。

地铁强大的运载能力，能够缓解大城市的交通压力，减少堵车。

苏州目前开通的几条线路，客流量如何？

我们先分具体的线路来看（数据时间2021年10月30日）：

1、2、4号线基本能保持在30万+左右的日客流量，但是3号线、5号线表现就有点堪忧了，尤其是刚开通的5号线，着实是有点少。也可能因为刚开通，还需要时间去发酵。

官方统计，2020全年苏州轨交总客流约3亿人次，每日客流量稳定在100万以上。

从全国来看，苏州的客流量排在什么等级？我也找了一组2021年8月客流量数据：

苏州客流量排名第14名，日均客运量93万人次，客流强度0.44。跟省会和一线城市相比，如上海客流日均人次934万，强度1.26。跟上海比，苏州明显客流量不满，排名处于中位。

最新的爆料中，苏州即将开启第三期补充线路和第四期的规划，共涉及9条轨交线路。

北到苏南硕放机场站+常熟，南到汾湖水乡会客厅；西起科技城，东到昆山。青剑湖、车坊、甪直、渭塘、运东、黄埭等多个乡镇首次迎来地铁。

这一批次的线路里程约340km+，加上此前通车和建设的359km的线路，苏州即将迎来近700km的地铁里程。

关键是，在国家发改委提出了城轨建设新规之后，苏州第四期申报会受影响吗？

苏州地铁之路，如何?

从苏州目前的地铁情况来看，第四批申报不能上报的可能性非常大。

面对这一消息，很多板块的业主可能都要心碎几秒钟了，毕竟一些城市外围板块盼地铁可是已经盼了很久了。比如一些房价已经不低，但至今还没有通地铁的科技城、青剑湖、胜浦、甪直等板块。

关于这些板块接下来会不会通地铁的可能性我们暂且不提，接下来我们来聊聊对于苏州而言，3号线和5号线为什么客流量不足，以及城市外围板块究竟有没有通地铁的必要？

加上目前正在建的6、7、8号线，目前苏州已经有不少板块通了地铁。

比如姑苏区大部分板块都已经有地铁；园区湖西、湖东、双湖、奥体、高教区、娄葑、跨塘、桑田岛；新区狮山、横塘、浒墅关；吴中太湖旅游度假区、胥口、木渎、城南、尹山湖、太湖新城、越溪；吴江太湖新城、运东；相城陆慕、元和、中央公园、高铁新城等板块目前均已通地铁。

这其中，有两个板块处于比较尴尬的一个情况，分别是浒墅关和吴中太湖旅游度假区，这两个板块的问题在于虽然表面上都有地铁，但地铁都没有深入腹地，很多板块内部的居民要去坐地铁还要先坐公交或开电瓶车到地铁口，出行并不方便。

而且，浒墅关和太湖旅游度假区的居民分别都是乘坐3号线和5号线出行的主力军，加上目前板块内不少新房还没有交房，这也会对地铁的客流量造成一定的影响。

3号线和5号线的客流量想起来，估计还需要一段时间。

而一些外围、发展不错的板块，比如科技城、太湖科学城、青剑湖、胜浦、甪直等，如果没有地铁，会影响这些板块的价值和前景吗？

其实影响并不大，因为这些板块能够处于城市外围却发展得不错，要么是其自身有了不错的产业和自驱力，要么就是承接到了周边高价板块的资源外溢。

比如科技城，我们一直说科技城有产业有教育，其自身的发展已经自成一脉，离市区远是客观事实，但并不影响；比如甪直，承接湖东外溢，住在甪直的基本都是在桑田岛附近上班的，开车十分钟就能到，对地铁的需求其实也没有那么强烈。

而且随着苏州地铁线路越建越多，地铁开通对板块带来的价值提升越来越弱，3号线和5号线陆续开通，但其沿线的楼盘，价格是涨是跌大家心里都有数。

那么，这些城市外围板块未来的机会是什么呢？

前不久，苏锡常城际铁路站点曝光，一共涉及38个站，苏州段涉及19座站点，站点或许未必完全准确，但这，才是苏州一些外围板块接下来的机会所在。

对于一个城市内部来说，地铁的灵活性高、出行成本低，但是，一旦地铁的长度超过一定数值，地铁的优势就不复存在了。所以，像科技城这种距离市中心二十公里的板块，地铁出行的实际意义并不大。

所以，像科技城这种距离城市中心比较远的板块，最合理的规划就是以板块为基础，建设城际铁路都市快线，既保证快速的通勤时间，又能照顾到更多板块的居民。

以苏锡常城际铁路为例，苏州一共有19个站点，途径通安、科技城、光福、太湖度假区、太湖新城、尹山湖、甪直、昆山等板块，加上苏州目前已经有高铁站点的平江新城、园区、高铁新城、浒墅关等，苏州几乎所有重点发展的板块都有了和周边城市直达的铁路及站点。

届时，科技城、甪直等板块必将会有一波大的价值提升！

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