苏州老破小的逆袭
撰稿&视觉//八块腹肌猛男
最近，有很多人咨询二手房问题，其中有一个粉丝问，姑苏区老房子二手市场如何？抛开学区，什么样的老房子才能买？
这个问题问得挺好，代表了很大一部分奋斗在苏州的年轻人的需求。
房观向多名资深中介了解姑苏二手房市场，得到了一份充满争议的回答。
一方面，由于今年全国楼市一片落寞，苏州自然也不例外，尤其苏州二手房市场整体流动性偏弱，成交量持续性的急速下滑。而姑苏区老破小是最敏感的，买这类房子的都是刚需客，对市场变化十分敏感，一旦市场环境不好，大家购房情绪就都在压抑，迟迟不出手，坐等捡漏。
据一名中介公司的领导表示，最近一个月姑苏二手带看量786次，二手带看转化比30%。也就是说，30次的带看量只能成交一套姑苏区老破小的房源。
正常市场环境下，是20次的带看量成交一单，可见老破小的流动性慢下来了！
另一方面，整个苏州二手房最近一个月带看量11615次，二手带看转化比40%。
这个数据意味着，40次带看量成交一套二手房，相比之下，姑苏老破小市场需求变香了。
从下半年苏州二手房成交数据中我们发现，姑苏区二手房住宅成交始终稳居前二，尤其是“老破小”的交易量占市场交易主体。
在链家二手房住宅成交榜单中，像宝祥苑、三元和彩香“帝国”等这样房龄较大的热门老新村，表现相当给力，依旧有买房人愿意接盘。
并且，一位资深中介表示，就石路这边的中介门店，平均每月可以成交十几套，房源都是一些小面积且总价低的房源，市场流动性不差。
其实，苏州各区二手市场都有老小区，但姑苏老破小优势在哪？
我们先来看几套房子。
房观在链家找了几套最近成交的房源，分别位于姑苏区、吴中区和相城区，面积都在61平左右，户型也较为相似。
我们把信息整合在一起来看一下，均价都差不多，吴中区和姑苏区都属于上世纪90年代建造的老破小，相城的花南家园是2009年建设的回迁房，房龄稍新一点。
从区位来看，三个小区都属于地铁口盘，其中西塘新村在地铁4号线团结桥站地铁口，花南家园和彩香一村的都在地铁2号线沿线上，花南家园距离陆慕地铁口约300米，彩香一村在1号线和2号线双轨换乘的广济南路站地铁口处。
从交通便利性来看，彩香一村完胜。
再来看看小区的周边配套。
花南家园离相城的繁华中心、海亮香榭时光生活广场都不远，边上还有相城第一实验小学、相城中学等学校资源。
彩香一村门口就是沿街商业，休闲娱乐场所非常多，一路之隔就是西城永捷商业，石路商业圈地铁一站路到达，周边学校也众多，如彩香实验小学。
西塘新村周边没有什么大型商业，都是沿街商业，小区对面就是苍南小学。
总的来看，三个小区的学区都不是很好，但都离对口学校不远，商业休闲配套上彩香一村略胜一筹。
其实，从以上简单的对比中我们可以发现，同样的价格，可以在姑苏区买到一个同等面积、生活更加便利的小区。
从这里也能看出来，姑苏区的二手老破小性价比其实很高。
这也是为什么，姑苏老小区二手市场需求旺盛的原因，对于预算只有一百多万的刚需而言，这个价位之下，苏州基本已经没有新房在售了，就算有地段也很偏远，同总价二手房中，姑苏区的配套、交通、生活条件都是最好的。
最后，我们聊一聊抛开有优质学区加持的高价老房子外，什么样的老小区值得买。
房观认为，如果单纯的从居住角度来看，配套、交通、生活非常便利的这类老房子可以入手。
便不便利，除了前面提到的对比判断外，还有一点就是要好出租，因为老小区有大量租客，说明这个地方非常宜居。
当然了，还有一些改造过的老旧小区可以买，因为无论从居住体验还是从增值上来看，它都会优于其他的老房子。
我们实地来看几个旧改之后的老小区。
新元新村，房龄超20年，而重新粉刷过后的外立面，白的发亮，完全看不出岁月的痕迹，妥妥的低密纯洋房。
一楼底部还铺面了灰色面砖，小区整体颜值拉满。另外，小区内部楼道也全部翻新过，社区内还有一处小广场，可以用来跳广场舞。
关键是，新元新村改造之后，房价明显出现小幅度的上涨。
据安居客二手房数据显示，从今年2月份开始新元新村小区房价就稳步上升，从2月份均价2.27万/㎡到10月份挂牌均价2.5万/㎡，房价直接上涨了2300元/㎡，溢价幅度很明显了。
还有，华阳里即华阳花苑，房龄同样超20年，小区中央活动区这里被改造成了苏式园林风格的景观小游园，颜值超高！
整个小区的外立面都经过重新粉刷，看上去焕然一新，地面道路也都全部改造，环境一绝。
并且，居住环境提升后，现在很少看到有房源挂出来卖，小区业主住的很舒服，自然不愿意卖房。
还有三香新村，同样也是重新翻新了外立面，还做了雨污分流，甚至见缝插针的规划了小区绿化、围挡和车道等，居住舒适度倍增。
值得一提的是，当地一名中介表示，2007年之前三香新村按总价卖，10万左右一套，09年之后房价翻了一番，2016年房价直接涨到了1.8万/㎡，如今房价已达2.34万/㎡。
不夸张的说，当你走在这样的小区里时，很难想象这是一个有着超20年房龄的老破小。
尤其，改造之后的“老破小”，居住环境，配套设施有了全新的改善，相比其他老破小，溢价能力更高。
总而言之，卖房无论是从居住角度还是投资角度，实际上是看人下菜，因人而异的一件事。
在房观看来，尽管整个苏州二手市场处境艰难，但好在姑苏的“老破小”凭借地段、配套以及生活便利的优势，性价比高，适合刚需过渡，并没有造成太大的市场波动，因此流动性一直很稳。
再加上，姑苏区“老破小”翻新后，不仅舒适度提高了，房子的高溢价也杀回来了！
而这势必得益于旧改，事实证明，苏州做的很好，能够一刀切解决年轻人置业需求的老小区，必然能在市场上站住脚跟，大有可为！
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