一个楼市的真相，渐渐浮出水面

撰稿&视觉//小丸子

最近的苏州楼市，从之前的冷藏模式，进入了速冻模式。

各大楼盘花式打折，二手房成交量价齐跌，不少人面对这样的楼市现状，已经产生了退缩的心理。

最近很多人都在讨论“现在是不是入手的好机会”，房观也多次分析，现在对于刚需而言，是个不错的入手时机。

一方面，不少楼盘的价格确实降了，另一方面，利率也在逐步回落，相比前段时间，现在的入手成本确实要低很多。

但是，这样的时机也只是相对于刚需自住的人群而言的。

比起现在究竟是不是买房的好时机这种问题，房观更想和大家讨论的是苏州楼市接下来究竟会怎么发展？

下跌其实是机会

先说句实话，苏州的房价最近真的跌了。

但是，苏州这次房价下跌并不是个例，因为除了苏州之外，全国各大城市都在下跌，像去年房价一路突飞猛进的深圳、上海等城市，现在也处于速冻期，楼市一片冷淡。

但是，房价即使下跌，也并没有砸穿基本盘，只要是一二线城市，房价依然还处于波动式上涨的阶段。

最近，网上有一张图比较火，中国楼市15年房价的月环比走势，从图上也可以看出来，基本上每一个周期都惊人的类似。

而从房价的变化来看，尽管每个周期内都会有涨有跌，但楼市发展至今，一直还是处于上扬的态势。

而对于一个城市来说，事关房价整体走势的因素只有两个。

一个是人口因素。

人是第一消费力，楼市的去化主要也靠人口的流入带动起来的。一个人口流出城市，购买力不足以支撑房价的上涨，而一个城市如果是人口流入城市，这个城市的楼市就不会有太大的问题。

根据七普数据，苏州是江苏省13个设区市中，常住人口唯一超过1000万的城市，达到了1274.83万人！而且，苏州的人口流入量、年龄构成的数据都非常好，完全不用担心人口问题。

另一个就是金钱因素。

除了人，最重要的就是钱了，因为人对应的是购买群体，而钱对应的则是购买实力。

我们可以看一下2020年年末金融本外币存款30强城市，苏州以3.76万亿元排名第十，增长率11.1%。

任何一个城市，只要有人有钱，楼市就还有发展的前景。

这样看来，苏州无疑还有很多机会。

苏州现在处于什么阶段

那么，现在苏州的楼市究竟处于什么状态呢？

2016-2019年，苏州楼市普涨，很多核心板块利好兑现，随之而来的次核心板块已经外围板块都享受到了资源外溢的红利。

当时的木渎、尹山湖、浒墅关、运东等都是上涨非常快的板块。

而这些板块因为近几年新房供应量大，出现了供大于求的情况，楼盘为了跑量开始降价，也倒逼着板块内二手房房东降价。

关键是，在核心板块和几大新城价格还比较坚挺的现在，这几个板块的价格下跌，突然就跌出了性价比。

为什么说这几个板块跌出了性价比呢，因为一直以来这些次核心板块都有一个共同点，配套比较完善、区位比较好、学区比较薄弱，规划力度不如新城。

所以，当这些板块价格上涨，尤其是某些板块价格突破3万之后，买房人就会权衡性价比，从而产生观望情绪，因此，购买力也逐渐下滑。

回到现在的苏州楼市来看，其实处于一个撇去泡沫探底的阶段，一些次核心板块比如木渎2.4W的价格对于刚需客群来说，其实已经是非常不错的上车机会。

那么接下来，苏州楼市会如何呢？

到了2022年上半年，各大楼盘的优惠打折肯定会收回，所以明年上半年会有一个小阳春，成交量和成交价都会有所上升。

不过，苏州明年整体的楼市并不会大幅度的上升，因为政策的压制并没有放松，只要限购和限售不放开，苏州楼市就不会出现大面积的回暖，所以，苏州楼市的探底时间还会继续。

换句话说，苏州虽然在跌，但还没有跌到位。

但是，次核心板块价格的下跌基本已经探底，进一步价格下降板块会是外围乡镇板块。所以，现在有一些比较偏远板块的楼盘即使降价很多，也建议慎重。

买房建议

最后，给一些最近买房的建议。

1.如果自住改善，想要入手木渎、浒墅关、尹山湖等次核心板块，现在性价比很高，可以入手。但如果对优质学区有需求，狮山和湖东一些二手房现在价格下跌也严重，可以考虑一下；

2.即使是刚需，一些乡镇板块的打折楼盘也不建议入手，如果不在板块周边工作生活，后期通勤会有非常大的麻烦，而且苏州接下来城市发展回归，外围板块的前景不大；

3.如果是想投资的话，苏州现在其实可以去挖一挖笋盘，不少核心板块因为市场冲击都在降价，或许会有机会。

但是值得注意的是，近期价格比较坚挺的板块不太建议去挖，投资的逻辑应该是低进高抛，而这个时候还能坚挺不加价的板块，要么是本身没什么泡沫，要么市场对其心理预期比较高，目前很有可能仍是处于高位的状态。

比如吴中城南，在最近几年的市场震动里，城南的价格一直非常稳定，大盘涨的时候它不涨，大盘跌的时候它不跌，总之与世无争的板块，不适合投资。

这一轮楼市大跌才刚刚开始，接下来是像过去一样再次救市翻高，还是从此平稳回落，我们或许可以拭目以待。

可以肯定的是，苏州现在楼市均价2万多，和其城市能级相比，着实有点低。

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