2021年苏州楼市10大关键词。
撰稿&视觉//房观一姐
“无论哪个时代，生活的主色调
就是焦虑与希望并存。”
年终了，又到了房观一年一度的大盘点时刻。
很不幸，2021年很多地产人过得比2020年还要艰难一些；又很幸运，大家公认的楼市最坏的时代已经过去；时至岁末，也终于盼来了市场渐渐趋暖信号，一切向好。
回顾2021年苏州楼市，大致可以用一个词语来总结：先扬后抑——上半年红红火火、下半年凄凄惨惨。
这一年市场上有一些热词，它们背后是众多大事件的缩影，也代表着发展方向和思路。房观盘点了2021年楼市十大关键词，希望能够帮助大家掌握今年苏州楼市的基本脉络。
01
冰火两重天
整个2021年的苏州，上半年和下半年完全是两种行情。
上半年，苏州楼市颇有点意气风发，新房成交量、面积、金额都挺红火，甚至诞生了众多热销佳话。
而下半年，全然没了登高望远的气势，销量、房价竟双双触底，房企们也在史上最严酷的环境中挣扎，只能通过不断优惠、降价、促销，来找一点生存空间。
甚至连曾经要找关系的红盘，从来没有分销合作的热盘，比如科技城的新盘们，上半年大家都信心十足，也的确卖得火爆；到了下半年，他们也纷纷向市场低头。很多人原本以为会被热抢的园区湖东cbd地标楼盘也遇冷，出乎意料。
最令人惋惜的，还是一批由于自身节奏太慢，错过了上半年入市的好节点，下半年匆忙开局远未达到预期的好楼盘。比如览*阁，中海阅*山，保利和**语等，着实可惜。
土拍表现上，上半年还要拼马甲，拼运气；下半年就是央企国企拖底，否则就是流拍的命。
完美诠释了一句话：计划赶不上变化，也希望能给不少“拖延症”的“捂盘大户”一个警示，尽快出售才是真正安全。
02
打折捡漏潮
如果有持续关注楼盘的朋友，就会发现从下半年9月 底开始，苏州新盘之间的打折促销局面开始控制不住了，从个别楼盘到整个区域，从远郊到近核心，从95折到85折再到7折，如今苏州80%的项目都已沦陷。
从“星星之火”迅速开始“燎原”，时间不过才3个月。
| 苏州部分楼盘折扣
曾经“无折扣、不谈价”的项目，慢慢有了“特价房、常规优惠”等等，开发商开始拿出卖房的诚意了。打折还不够，甚至有多个房企的项目也推出了变相返首付政策，贷款可以等，资格可以等，还配合延期半年、一年网签。
除了老项目降价打折促销，还有多个全新项目首次开盘，就开始打折卖房，备案价2.2万愣降到1.6万，狠狠收割了一波客户，这操作看呆了小伙伴。为了快速去化拉回款，房企也是别无他法了。
但比降价更可怕的是，房企们发现了项目就算降价也没卖出去几套。
其实也正常，毕竟买房人都有买涨不买跌的心理，再者不少降价楼盘的确原本就是去化困难户，不会因为小降就有效果。房观建议买房人，苏州楼市这段时间“捡漏潮”，有楼盘可以入手，不失为买房上车的绝佳时机。
03
奥体真热
今年苏州新房的热度，是靠园区奥体板块的林溪雅苑拉起来的。
从7月首次入市到上周末的清盘收尾，半年时间3次抢盘热潮，一期、二期的中签率在20-30%左右，三期高层报名人数稍降，但依旧不好抢。有幸运儿中签的同时，也有大把的买房人陪跑，这半年时间，房观看尽了他们从热情报名、激动摇号，结果出来后愤而举报、心灰意冷的心路历程。
更可怕的是，这种场景明年还要在万科安居项目、湖西永旺项目上重演几遍。心疼之余，房观建议打算来摇号的粉丝们，摇这种倒挂神盘，一定要放平心态。
| 林溪雅苑人才报名
新房之外，奥体的二手房也不甘示弱。被誉为“营销炒作专业户”的唐宁府，二手房今年的成交单价首次突破8万+，总价过千万，继续领涨奥体。虽说在市场上褒贬不一，但房价一直逆势上涨，唐宁府还是真有两把刷子的。
12月，奥体迎来两大神盘交付，在苏州2021的年尾，狠狠刷了一把存在感。上东区Pro和仁恒海和云庭，整体交付品质业主表示很满意，外人看来也就“一般”品质，限价嘛，不能苛求。在以后奥体的二手房，战况就更热闹了，吃瓜群众又可以看戏了。
04
两集中供地
今年3月，苏州土地两集中新政落地。一年三次集中土拍，一次比一次冷。
两集中政策之前，苏州市区的土拍那叫一个火热，地块遭到房企的热抢的情况频出，马甲根本不够用，就连非核心的偏远郊地块都有大把人争。大多数地块进入一次性报价区间，房企再凭运气摇号。
5月底苏州首批次集中土拍整体热度还不错，但从第二批次开始急转直下，甚至还出现了流拍现象，几乎都是底价成交，国企央企占主流。
有了第二次的教训，苏州第三批次拿出都是核心区的压箱底好地，但仍旧未能扭转颓势，26宗涉宅地块仅有两宗有溢价，其余全底价成交，基本是当地国企来托底。
从土拍来预判，明年苏州楼市也不会大热。
05
房企内卷
自2020年底以来，“内卷”一次便成为了热搜，但今年成为了地产圈的“关键词”，苏州也不例外。
所谓内卷，简单说就是内部恶性竞争，大量的人在做无用功，浪费资源，拉低效率。也有人引申出来，认为内卷也指那些只能引发量变而无法引发质变的动作。
2021年，多家大型房企相继“暴雷”，引发了地产行业的大地震，不少房企开始向内整改，开启组织变革。
公司上下内卷、部门内卷、跨部门内卷，大至投拓战略、小至标点符号，没有一个看得顺眼，一遍一遍又一遍推倒重来。
你不定、我不定、大家都不定，最后落惨的就只有底层干活的人在翻来覆去、痛不欲生。
06
房贷利率跌宕起伏
今年6月初，工、农、中、建、交五大行集体上调房贷利率，苏州首套房贷款利率上调至5.7%，二套房上调至6.0%。
此后几个月时间里，苏州多行再次上调房贷利率，首套房的房贷利率由5.7%跳到6.25%，二套房的房贷利率则是由6.0%变为6.5%。购房成本陡升，让一众买房人苦不堪言。
11月开始，房贷利率又开始逐步下滑，12月6日，央行降准0.5个百分点，释放流动资金，最新房贷利率首套首贷最低已5.0%！
这半年来，利率“过山车”似的变化，一般人心脏真是受不了，不敢轻易下手。
房观认为2022年，各城市的房贷利率会跟着整体行情走，行情热房贷利率涨，行情冷房贷利率降，成为调节楼市的主要工具。但要注意信贷放松，成交量要是再反弹，那么预计明年有小阳春行情。
07
学区房热度下降
苏州学区房热度的下降，是受全国教育改革的大变动影响，上层意志对教育内卷的全面打压，大学区、多校划片等靴子在一线城市落地，轮到苏州那是早晚的事。
不可否认的是，包括苏州在内的很多城市的学区房存在虚高的情况，尤其是顶级学区房，炒作投机客众多，拿捏着家长对下一代教育的重视，房价嚣张地一抬再抬，反正会有人买单。
从今年苏州市场来看，常年“屹立不倒”的学区房价格在出现了浮动，狮山双实验、园区星字头等顶级学区房成交套数相比大幅缩减，价格也出现下滑趋势，挂牌量激增，而且有价无市。
严禁炒作学区房，一句话就是“让教育回归教育本身”。房观也在一再建议大家，除非刚性需求，否则不要入手学区房，没有前景。
08
园区飞地
要说今年苏州最火爆的板块，那肯定绕不开园区的“飞地们”。苏州工业园区作为发展排头兵，自身已经饱和，需要承接其资源的外部储备力量，飞地就应运而生。
苏相合作区作为市区内首个飞地，从2020年正式马不停蹄的大迈进，相城与园区深度合作，产业迁移、财政共享、管委会空降，从领导班子到经济发展模式，尽可能一比一复制园区的经验，如今成果初现。
今年4月，甪直和郭巷也正式成为园区飞地，由市区牵头，吴中区和园区合作打造，前者负责配套更新，后者负责经济产业发展，未来10年财政共享。傍上园区的大腿，甪直和郭巷在楼市里的新闻也多了起来。
未来飞地会达到什么高度？苏相作为首个飞地，具有示范意义，综合来看几大飞地，房观排序是：苏相合作区＞甪直＞郭巷。
09
豪宅真热
2021年，注定是苏州豪宅楼市不平凡的一年。
虽然在调控之下，苏州市进入寒冷冬季，但豪宅似乎不受“世俗影响”，市场表现格外火热。
据贝壳统计，截止11月，2021年苏州豪宅成交量，是去年的1.75倍，是前年的3.3倍。不仅是成交量，千万豪宅的成交均价、面积、总价也都再创新高。尤其是园区双湖的别墅，单价10万+、12万+刷新自身记录，玲珑湾的大平层也是出售没多久就被秒。
但豪宅的火热，对楼市的影响不大。
一方面，豪宅成交的数量极少，几百套的数据，放在苏州新房加二手房总成交里，可以说是九牛一毛。
另一方面，能够买得起豪宅的人也极少，购买群体不大，能影响的也仅仅是那一小波人。
所以，大家看到朋友圈里各种豪宅成交案例，也不用太恐慌。
10
城市更新
11月5日，住建部经遴选，决定在北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。
第一批试点名单里，就有苏州。这意味着什么呢？
苏州大拆大建的时代结束了，城市更新将成为房地产拉动经济增长的新的增长点。其中包括老旧小区改造、旧城改造，这不仅是民生工程，更是经济长期持续健康发展的动力。
苏州的蓝·sport文化创意产业园为代表的改造，老工厂焕发新生；利用空地建口袋公园，为老百姓提供一个休憩、休闲、运动、健身的场所；双塔市集、淮海街，目澜市集，这些都是城市更新后的网红打卡胜地。
苏州的城市更新，意味着更加优化城市区域内的功用属性，将便民作为最为优先考虑的指导点，因此就购房而言，选对了正在进行更新的区域，无疑是锦上添花的事情。
| 老小区改造
2021年的苏州楼市，绝对称得上是一部跌宕起伏的年度大片，波云诡谲，精彩绝伦。
行文至此，房观已经大致盘点完了今年苏州楼市的关键事件，也算是对2021的总结，希望能够给大家留下点记忆。
2021年的一切即将过去，期待崭新的2022有更多可能！
你认为2021苏州楼市的关键词还有哪些？欢迎留言讨论。
更多交流，可扫码加我微信
— END —
扫描小程序码，搜索更多楼盘详情~
地产晓白说： 房观转型了 | 汤臣一品绝版丨地产人艰难丨科技城丨地产媒体人
房观新动态：苏州买房时机丨人才公寓丨老破小丨养老朝阳产业丨外立面品质丨吴中价值高地丨价格战丨房地产未来丨六区四县市 丨苏州地铁 丨楼市真相 丨房价保卫战丨苏州机场丨苏州首日土拍丨明年园区主力丨2022年必抢神盘
地产哔哔哔：房地产的未来丨苏州土拍成绩丨苏州改善
房观中国： 苏北 | 昆山 | 环沪丨南通丨上海丨无锡丨广州丨 南京 | 合肥 | 深圳 | 宿迁
新房推荐：绿地都会理想花园丨世茂苏河鹭鸣 丨览月阁丨泊印澜庭丨朗诗熙华府丨华润悦景水湾丨朗诗乐府丨MOC心城汇丨锦绣雅著丨海纳品汇丨苏州天街效应丨雅樾澜庭丨春和万象丨印长江丨逅湾雅苑