总价136万起，绕城内现房，上河宸章终于来了 | 选房指南No.131
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“千呼万唤始出来”，市场渴盼近半年后，位于崇贤新城的远洋上河宸章终迎开盘。
此次开盘推出整个小区的全部房源，共计636套，其中高层房源362套，89㎡、118㎡，274套叠墅，138㎡。开盘均价高层17800元/㎡，四叠墅均价22300元/㎡，三叠墅均价24000元/㎡，和市场的预期基本相同。
01
无人不识“万人迷”
远洋上河宸章的好，市场经过近半年的摸索、探讨和了解，基本耳熟能详：
①三重价格差红利
根据链家成交数据，上河宸章与周边的二手房锦昌年华、旭辉时代城等存在2000-4000元/平的一二手房价倒挂红利。
同板块目前在售一手房均为精装修，如京杭府高层精装修价格在2万元/㎡左右，上次开盘共吸引了2700多户家庭登记。
上河宸章，17800元/㎡的毛坯价，总价更低，再加上现房优势，预计登记人数将创新高。
②低价：绕城内稀缺万元盘
杭州绕城内销售均价在20000元/平以内的楼盘，当前只剩下上河宸章，130万元就能买到89方三房的，也只剩下上河宸章，换句话说，上河宸章是绕城内销售均价最低的楼盘，好比绕城内的“微风之城”；
绕城内拥有售价20000元/平以内楼盘的板块，当前只剩下崇贤。
其实崇贤从京杭府开始，板块售价已经突破2万/平；如果不是因为上河宸章毛坯交付，很少可能有此机会再回到万元时代；而上河宸章之后，崇贤会不会再出现下一个万元盘则未知。
③成熟配套
上河宸章周边1.5公里范围内学校、医院、餐饮购物综合体、娱乐及休闲公园等生活设施一应俱全；交通便捷通达。通过秋石高架、上塘高架，15 公里左右（半小时车程）能到达武林市中心，未来还有丽水路下穿隧道连接起崇贤与运河新城。
另外，上河宸章本身具备系列产品优势：现房、毛坯、89方、半年后即实现交房。
再加上远洋的品牌力和产品品质，妥妥得，上河宸章成了杭州市场里的“万人迷”。
02
从上塘宸章一窥远洋品质
同样存在一二手房倒挂价差红利的红盘上实海上海，因有所欠缺的产品品质，使得楼盘魅力打了折扣，很多购房者因此而在“该不该去摇”的问题上产生犹豫。
在考虑上河宸章该不该去摇时，也不应被它所具备的前述优势冲昏头脑而忽略考察产品品质。
上河宸章的开发商是远洋地产，它的产品打造能力如何，购房者可通过远洋旗下即将于近期交付的上塘宸章项目略窥一二。
下述5张图片展示了上塘宸章小区景观区域的交付情况，可供购房者参考。
套内情况，杭州房叔的小伙伴“杭州交房”也将带领验房师进入小区验房，有兴趣的购房者可以关注“杭州交房”公众号。
▲归家水景
以运河拱宸桥为灵感，两侧种植10棵红梅
▲底部石材，上端真石漆，米白色整体立面
▲住宅楼前开阔大草坪
▲会客长廊实拍
▲童玩区：
无尖角设计，24小时监控系统
远洋造产品的实力得到了市场和时间的反复检验，希望这次开盘的上河宸章，低价优势之余，楼盘交付品质同样不负众望。
03
300万级叠墅，稀缺138㎡
上河宸章规划有89方户型，小面积、低总价，是刚需和投资客的最爱。
但别忘了，它还有138方叠墅，可做四房，带独立庭院、花园，因此同样适合改善群体入手，且单套售价只需约300-380万。
放眼杭州市场，该价格段内高层房源的选择面已较为狭窄，叠墅则更稀缺。
为数不多的叠墅楼盘选择中，上河宸章占据交通便捷、配套成熟、近邻城市中心、享运河新城规划红利的地利人和，是个不错的选项。
近日，杭州施行“限房价、限地价”新政。可以预见，新政会减弱开发商做高低配的意愿，往后在杭州繁华城区内，尤其是绕城内，低密产品将愈发稀有。
需要了解更多上河宸章信息的可以加房叔认证置业顾问朱乃心。
上河宸章选房指南
| PART1 |
摇号信息
▲上河宸章项目鸟瞰图
摇号房源：636套（其中高层362套，三叠墅210套，四叠墅64套）
主力户型：高层89、118㎡，共362套；叠墅为139㎡，共274套。
无房户倾斜：高层30%，三叠墅10%，四叠墅10%
价格：高层毛坯均价17800元/㎡；三叠墅毛坯均价24000元/㎡；四叠墅毛坯均价22300元/㎡。
验资门槛：高层40万验资证明，三叠墅、四叠墅80万验资证明
登记时间：2019年7月6日-7月8日
| PART2 |
规划配套
▲上河宸章项目区位图
定价情况 →
开发商：远洋，路劲
拿地时间：2017年8月10日
拿地楼面价：12999元/㎡
销售价格：高层17800元/㎡，四叠墅均价22300元/㎡，三叠墅均价24000元/㎡
车位售价：高层20万，叠墅26万
车位购买时间及付款方式：开盘当天购房，可按揭
装修改造费：无
| 周边新房售价 |
京杭府：
高层精装20200元/㎡，含装修3200元/㎡
路劲远洋江南院子（高层已清盘）：
高层精装19200元/㎡，含装修3200元/㎡
| 周边二手房售价 |
旭辉时代城：
毛坯约89方成交单价22000-24000元/㎡
锦昌年华：
毛坯约103方成交单价21000元/㎡
产品介绍 →
项目规划：4幢高层+13幢叠墅约636户
交房时间：2019年底
房屋朝向：坐北朝南
单层层高：高层2.95米，叠墅首层3.2米，二层3米
楼间距：比例大于等于1：1
小区物业：远洋物业
容积率：2
得房率：高层约80%
建筑外立面材质：石材、真石漆、铝板
梯户关系：高层2梯4户，叠墅1梯2户双开门
点/板楼：点，板都有
是否为人车分流：是
配套介绍 →
| 周边城市界面 |
北：河港、星海云庭住宅小区、崇贤第一幼儿园、崇贤商业中心
南：崇杭街、崇贤一幼陆家桥分园、佳源名城
西：河港、规划空地、崇贤农贸市场、向阳文体公园、上亿广场
东：崇贤一小、陆家桥幼儿园、石塘公园
| 公路交通 |
崇杭街、塘康路、绕城高速、丽水路、丽水路下穿隧道、上塘高架、秋石高架。通过秋石高架、上塘高架，15 公里左右就能达到武林广场(车程半小时)
| 轨道交通 |
地铁4号线，有站点距离崇贤约1.5公里，预计2022年开通；
地铁10 号线支线的远期规划，预计横穿整个崇贤新城。
| 小区内部配套 |
健身房、书吧、童玩天地、商铺
| 周边商业购物配套 |
崇贤商业中心 直线约440m
崇贤农贸市场 直线约700m
崇贤上亿广场 直线约1.1km
崇杭街临街商铺
| 周边休闲娱乐配套 |
天然河港：近邻
石塘公园 直线约900m
向阳文体公园 直线约900m
| 周边学校 |
崇贤一幼 直线约500m
崇贤一小总校区：近邻
崇贤一幼陆家桥分园 直线约350m
崇贤二幼总园 直线约700m
崇贤中学 直线约900m
| 周边医疗 |
余杭街道卫生服务中心 直线约1km
杭州市一医院余杭院区 直线约1.7km
规划待建医院 直线约1.5km
| PART3 |
户型介绍
高层中间套约89㎡三房两厅两卫 →
位置：8、9、11、12#楼中间套
套数：180套
总价：138万-166万元
点评：较为常见的传统小三房设计。常见优势之外，最大的亮点在于双阳台。
高层边套约88㎡三房两厅两卫 →
位置：8#楼东边套
套数：15套
总价：136万-162万元
优点：
全明通透，两个卧室朝南
两个卫生间相邻设置，且与厨房窗户分隔很远，不会导致串气。
两个卧室中间设置了收纳空间
缺点：
主卧连接阳台，私密性略有欠缺；
放置衣柜空间略小。
高层夹边套约88㎡三房两厅两卫 →
位置：9#、8#楼
套数：60套
总价：144万-166万元
点评：较为常见的90方夹边套设计，常见优势之外，最大的亮点在北面两个房间的270°采光设计，增加了室内光线。
高层边套约118㎡四房两厅两卫 →
位置：9#东西边套、11#东西边套、12#东西边套、8#西边套
套数：107套
总价：179万-217万元
点评：
较为常见的四房边套设计，最大的亮点在于：
阳台空间多，除餐客厅带阳台外，南次卧也带阳台；
两个卫生间采光窗排布在一起，且与厨房采光窗隔离较远，不会导致两个功能区“窜味”；
北面两个房间的270°采光设计，增加了室内光线。
下叠约138㎡四房两厅三卫
带约40方夹层、约32方花园 →
位置：1-7#、10#、13-17#
套数：86套
总价：293万-385万元
优势：
通透性佳，赠送夹层与花园。
夹层因采光井面积较大，光线较好；
较为常见的90方夹边套设计，常见优势之外，最大的亮点在北面两个房间的270°采光设计，增加了室内光线。
下叠夹层
下叠一层
下叠二层
中叠约138㎡四房两厅三卫
带约30方夹层 →
位置：1-7#、10#、13-17#
套数：100套
总价：277万-345万元
中叠-夹层
中叠一层
中叠二层
上叠约138㎡四房两厅三卫
带约57方露台和约4方阁楼 →
位置：1-7#、10#、13-17#
套数：86套
总价：313万-369万元
上叠一层
上叠二层
上叠三层
三个叠墅户型的优势在于：
①通透性佳，四房中能做到三房朝南；
②户型地上第二层的两个卫生间空间较大；
③地下夹层因采光井面积较大，室内光线较好；中叠夹层的大面积采光通风井可提供类似花园、露台上种养花草的体验。
④地上花园、地上露台面积较大。尤其是上叠拥有约57方露台。
不足之处在于户型地上首层的朝北卫生间，因西侧墙体北延较长，容易影响朝北卫生间的自然采光。
| PART4 |
楼幢优劣
采光：
更具采光优势的楼幢：8#、9#、10#、11#、12#。
景观：
更具景观视野优势的楼幢：8#、9#、11#、12#。
噪声：
2号楼噪声影响最严重；
东侧沿街、南面沿街楼幢噪声影响比较大。
| PART5 |
噪声测评
一房一价表可加杭州房叔认证置业顾问朱乃心获取
| PART6 |
选房建议
89方选房建议 →
考虑因素：
所处位置：12号楼中间套、11号楼中间套、9号楼中间套与夹边套、8号楼中间套、夹边套、东边套。
采光因素：9、11号楼前面楼幢高度是7层，8#、12#楼前面是9层，低楼层9/11#优于8#、12#；
噪音因素：8#噪声影响最大，其次是9#，11#、12#噪声影响最小。
价格因素：第15层房源售价最贵
户型因素：边套户型>中间套>夹边套。同一楼层中，夹边套和边套的套售价差距不大，建议可根据对户型的喜好进行选择。
118方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：12号楼东西边套、11号楼东西边套、9号楼东西边套、8号楼西边套。
2. 采光因素：9、11号楼前面楼幢高度是7层，8#、12#楼前面是9层，低楼层9/11#优于8#、12#；
3. 噪音因素：相对来说，噪声影响都不大
4. 价格因素：第15层房源售价最贵，同楼层8号楼与其他楼幢价差约为2万元，几乎无价差；西边套与东边套几乎无价差
5、户型因素：户型一致
-END-
文/宇宙无敌帅的TF 编辑/大花姐
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。
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