刚需选金茂首开国樾，高端选杭州大家？ | 选房指南NO.133
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过去的十年，桥西是杭州地产发展最快最好的区域之一。
7月初良渚遗址入选世界文化遗产名录，全城欢呼。而桥西则有2014年就成功入选世界文化遗产名录的京杭大运河。还有三大历史街区、四大园区、五大博物馆等众多文化属性加持。
5000万总价创下杭州法拍房最高价的绿城江南里合院，在今年5月也赚足眼球。
▲桥西楼盘分布图
随着土地资源的全面开发，桥西已渐成饱和状态。正所谓十年桥西，十年桥东，未来的十年，拱墅的城市的发展方向，沿运河往桥东发展，桥东旧城更新，也将桥东腾挪出大量的空间。
2013年铁建国际城交付，近期上塘宸章、文澜府交付，整个桥东仅有一个杭州大家曾开过盘。
金茂首开·国樾首次领预售证正式加入桥东市场，国樾118㎡三房，128㎡四房产品，更大户型待后续加推，三叠墅产品没有推盘计划，户型涵盖刚需三房到改善四房；
杭州大家7月底也将有两栋新加推，全部是纯改善型四房产品。
杭州大家
位于舟山东路和东教路交界处
首次摇号为2019年1月10日
预售均价：48100元/㎡（装修标准6000元/㎡）
主力户型：118、126、130、133、138㎡
房源套数：170套
登记人数：181人
无房户倾斜比例：20%
综合中签率：93.92%
摇号门槛：100万元现金资产证明
金茂首开·国樾
位于科园路与蔡马东路交叉口
摇号房源：1#共60套
主力户型：118㎡、128㎡
无房户倾斜：30%
均价：精装48100元/㎡，含装修6000元/㎡
验资门槛：150万的存款证明
登记时间：7月12日至7月14日线上购房登记
▲杭州大家、国樾位置图
这两个项目位置相近，价格相似，很多喜欢城北的咨询者都出现了选择强迫症，如何选择购买？
对总价受限的购房者，首选楼盘是金茂首开·国樾：项目离中大银泰城、太阳城商业体、信联文创园都比较近，但离地铁站较远，距离5号线和3号线换乘站已开通的善贤路站和规划地铁4号线东新东路站都要1公里左右，这次预售证申领的1#楼，118㎡及128㎡，总价506万起，精装主材品牌优于杭州大家。
追求高端的购房者，首选杭州大家：地段比起国樾更占优势，7月底将推的是5#、9#,户型面积为135㎡、138㎡、139㎡、170㎡，全部为大户型，总价高，项目离地铁站较近，离5号线上塘路站约400米，优势为整体精装细节及风格出彩，地下恒温泳池等配套设施优于国樾，符合高端客群身份。
▲杭州大家楼盘鸟瞰图
一句话总结：
国樾在小区位上是不及杭州大家的，临近铁建国际城，位置略显尴尬，属于桥东东端，脱离了老城北的核心位置，周边城市界面不算最好，空间也基本可见。
产品本身大致跟杭州大家持平，因此综合性价比上不及大家。
自住接受板块的可以考虑，投资不太主张。
下文详细分析杭州大家和金茂首开国樾两盘的差异。
01
城东两盘差异
① 配套区位
交通优势：杭州大家>国樾。
▲杭州大家交通配套图
杭州大家
轨道交通方面：杭州大家位于东教路与上塘路之间，靠近地铁站，距离已开通的5号线上塘路站400米左右，5号线是杭州换乘王，可以原站便捷换乘1、2、3、4、6、7、8、13号各线。
公路交通方面：西边是上塘路高架向北快速直达留石高架通城西、城东、城北接绕城，向南直达滨江、萧山快速南北主干道，通勤城市各方向都能快速直达。东边则是沈半路连接主城北部东西。
商业生活：东面是运河商圈，运河上街直线距离约400米，欧尚、特力屋、迪卡侬约900米左右，生活便利程度及附近景观资源好，但缺少大型综合体。
教育配套：代建小学，未确定。
▲国樾交通配套图
金茂首开·国樾
国樾的公路出行主干道附近有留石高架上下匝道，靠近杭州南北、东西高架环线交汇处，快速通行便捷性与杭州大家类似。
轨道交通方面：国樾离地铁5号线善贤路站直线距离1公里，规划地铁3、4号线康宁路站1.1公里左右，离地铁距离比较尴尬。
商业配套规划：中大银泰城综合体、新天地综合体在1公里生活圈内、太阳城商业体相距500米、城市更新综合体信联文创园（钢厂1958）隔河相望，整体配套相当不错。
教育配套：科园路斜对面为文澜小学，西边一公里内为源清中学，按目前的学区划分来说，优势比较明显。（期房实际学区以交付后教育局划分为准）
两盘距离浙大城市学院及树人大学都很近，人文氛围浓郁。
②产品、户型和价格
产品方面：
杭州大家优势一：以类似手机“全面屏”的柔美弧线金黄色铝板和玻璃的组合打造了整体建筑时尚、唯美的现代风格，设计手法还是比较清新、时髦的。
▲杭州大家样板房照片
杭州大家优势二：两盘精准标准一样，杭州大家在于在对产品细节打造更加精致，BV风格的专属高定，莫兰迪色作为主色调的高级灰轻奢风格还是受年轻客户喜爱，客厅背景墙的编织皮革、地面希腊白木纹石材等材质在墙面工法、地面铺装处的运用比较舒服，轻奢。
在产品细节处，古铜色不锈钢墙面收边，木饰面镶嵌不锈钢金属勾边等工艺，样板房墙面接缝、客厅吊顶、门套基层板、地砖基础等多处隐蔽工艺细节，也打磨得比较好。
精装主材及品牌：餐客厅大理石地面，厨电：西门子，净水器：滨特尔、怡口或水丽，马桶：主卫TOTO智能马桶，次卫唯宝，笼头：汉斯格雅，地暖：八喜，空调：东芝，空气能热水器：纽恩泰、海尔或美的，新风：爱迪士、松下或兰舍，开关面板：罗格朗。
▲杭州大家装修明细
国樾产品营造方面，第一产品类型丰富，除了精装高层产品外，规划了整个板块少见的占整个地块近一半面积三叠排产品；其二，整体规划南低北高，东低西高，争取楼盘最大的采光面和通风面。
精装修方面，仅从品牌上高于杭州大家，意大利轻奢艺术家电品牌smeg厨电微烤一体机、大户型洗碗机，德国唯宝、劳芬卫浴设备，德国高仪笼头，整体品牌都是国际一线。
▲国樾样板房照片
③户型对比
▼户型建面为约130方左右四房对比：
户型对比杭州大家低面积段产品PK国樾大面积。（国樾约118方户型见下文“国樾选房指南”）
▲杭州大家约135方户型
这两个是杭州大家的最小户型对比国樾最大户型（首次开盘），均为户型建面约130方左右的四房。
该面积段的四房户型设计中，杭州大家按照客餐厅分离设计，好处是玄关设计仪式感更强，互不打扰，缺点是厅感觉小且浪费面积；
杭州大家7米宽的跑道式阳台优势明显，但国樾三开间朝南，房间大小均衡性掌握的更好，最小的卧（书）房面宽也有2.7米超过杭州大家的2.4米；
杭州大家的两个卫生间空间更宽敞些，国樾的公卫虽然干湿区分离设计较好，但1.4米面宽过于局促，而且卫生间紧靠书房，对书房友好，对于其他两个次卧动线过长，使用不便；
国樾128方户型的购置门槛为573万元，比杭州大家首开133方最低613万元低约40万元；国樾上限666万元，比杭州大家首开最高685万低近20万元。
▼户型建面为约140方左右四房对比：
▲杭州大家约138方
▲杭州大家约139方
▲国樾约148方
杭州大家边套三房朝南，但是5.4米长的阳台进深仅有1.2米差点成一步阳台，美其名曰观景阳台；
国樾面积稍大但南向面宽达到11.1米，尺度不错，7.4米跑道阳台进深也有1.7米大气；
同样国樾房间设计均好性要优于杭州大家，杭州大家书房面不管大户型、小户型始终保持2.4是其最大的短板。
国樾128方户型的购置门槛为573万元，比杭州大家首开133方最低613万元低约40万元，上限666万元，比杭州大家685万元低近20万元。
国樾118方最低套总价506万元，比杭州大家首开118方户型套总价518万元也低了约12万元。
③区域二手房市场和规划布局
国樾、杭州大家所在片区的二手次新房楼盘目前主要有中国铁建国际城、上塘宸章、尚堂府、隽逸花苑，往南新天地三塘板块有万家星城、万和玺园、方圆府，但次新房挂牌量并不大，交易不活跃。
▲周边二手楼盘分布图
粗略来看，国樾和杭州大家所在区域竞品高品质并不多，全精装交付的基本没有，二手房市场没有竞品。
当前两个区域的二手房成交特点分别为：沈半路以南三塘新天地板块次新房售价偏高，但成交不活跃，成交量少，老破小均价在3.5-4万元/㎡之间，因面积小，生活便利，成交活跃。
例如，铁建国际城的毛坯最高售价87方单套成交价格在380万元左右，据了解本区块的成交均价在4万元/㎡左右；而铁建国际城同类型房源的单套成交售价在4.1万元/㎡左右，准新二手房上塘宸章开始挂牌上市，挂牌均价达到4.6万元/㎡。
最高的为文澜府精装挂牌均价为5.5万元/㎡。
而三塘新天地板块2015年交付次新房万和玺园最高成交价为1月88㎡精装，均价5.14万元/㎡，总价453万元，目前整盘挂牌均价5.7万元/㎡。新天地2012年交付的次新房滨江·万家星城挂牌均价4.6万，成交均价4.3万元/㎡。
两个楼盘的成交客群，来自桥西改善型客户外溢，桥东原地居民，德胜、三塘、新天地、甚至部分朝晖等地源性客户为主。普遍为老房置换为主，有一定的购买力。
两盘区域的整体规划利好相似。片区的规划利好有杭州的首个创新型小镇--智慧网谷小镇。目前，小镇已集聚了新浪（在建）、联想、顺丰、58同城、华为云、奇虎360、招商蛇口、省国贸等一批顶尖级龙头企业项目，规划侧重产业布局。
规划利好对整个区域内的人口导入有很大助益，但是产业人群导入速度将视整个产业园区建设速度而定。
02
购买建议
刚需客户，首改客户及投资客户优先首选国樾，国樾入门户型更小。
纯改善客户建议首选杭州大家，整体精装细节把控及整体风格更有仪式感。
① 投资购入
投资并不建议购入。实在要投资可以选择国樾的118方。国樾起始面积118方，该户型单套精装售价约550万左右有17套，与区域内二手房阳光城文澜府108方相近，精装配置高于文澜府，但得房率稍低。
可以尝试中长线投资，但价格高于500万，后期成交不够活跃，而且这个价格区段也是申花板块新房小户型主力价格段。
杭州大家的户型起步太高不太值得投资购入。它的弊端是售价过高，地段配套不具优势，区域内二手市场竞争压力较大。
② 自住购入
从价格、居住环境、可能的学区上看，国樾是首选。
国樾118方户型，拉低了准入门槛，性价比会更高，而且户型卧室大小设计均衡，实用性更强。其次国樾周边商业生活配套相对更便利，未来还会代建1958钢厂文化街区商业配套。项目北靠景观河道，也具有一定的景观优势。
杭州大家对于不缺钱，纯改善人群是首选，因为更好的轻奢风精装风格、更好的品质把控，更好的会所配置（地下恒温泳池），对于高端客户来说，尊荣感，仪式感更强。
金茂首开国樾选房指南
| PART1 |
摇号信息
▲金茂首开·国樾鸟瞰图
摇号房源：1#共60套
主力户型：118㎡、128㎡
无房户倾斜：30%
均价：精装48100元/㎡，含装修6000元/㎡
验资门槛：150万现金存款证明
登记时间：07.12-07.14
| PART2 |
规划配套
▲金茂首开·国樾项目区位图
定价情况 →
开发商：金茂，首开
拿地时间：2017年9月20日
拿地楼面价：35243元/㎡
销售价格：48100元/㎡，含装修6000元/㎡
装修改造费：无
车位售价：未定，周边45万左右
车位选购时间及付款方式：未定
| 周边新房售价 |
杭州大家48100元/㎡
| 周边二手房售价 |
铁建国际城89㎡6月份成交单价41230元/㎡
上塘宸章89㎡挂牌单价46414元/㎡
产品介绍 →
项目规划：8幢高层，8幢叠排
交房时间：2022年3月
房屋朝向：南北朝向
单层层高：3.1米
小区物业：绿城物业
容积率：2.8
得房率：81%左右
精装亮点：意大利轻奢艺术家电品牌smeg厨电微烤一体机、大户型洗碗机，德国唯宝、劳芬卫浴设备，德国高仪笼头，伊莱克斯冰箱，整体品牌都是国际一线。
配套介绍 →
| 周边城市界面 |
东：规划道路，沈半路
南：蔡马东路
西：科园路
北：河道
| 公路交通 |
36路; 48路; 63路; 129路; 209路; 1101路; 1102路; 游8线等
| 轨道交通 |
地铁5号线善贤站地铁口约1公里
轨道4号线康宁路站1.1公里
| 小区内部配套 |
樱花等组团花园、架空层泛会所
| 周边商业购物配套 |
中大银泰城约900m
太阳城商业约600m
项目北侧规划:“钢厂1958”艺术、文化、办公和商业综合街区
| 周边学校 |
幼儿园：浙幼师第二附属幼儿园约250m
小学：文澜小学约100m
源清中学约1km
| 周边医疗 |
杭州市第二人民医院约3km
| PART3 |
户型介绍
118方三房两厅两卫→
位置：35、36号楼中间套
套数：123套
总价:246-267万
优点：三开间朝南，6.9米面宽大阳台，
缺点：只有三室， 次卫面积过小
| PART4 |
楼幢优劣
优点：
南低北高，东低西高，采光通风好。
缺点：
地块三面靠近马路，容易受到道路车行噪声尾气污染；
1#楼靠近三岔路口，低楼层容易受到噪声影响。
| PART5 |
噪声测评
一房一价可加房叔微信索取
| PART6 |
选房建议
约118方选房建议 →
考虑因素：
所处位置：1号楼中间套、西边套
采光因素：无遮挡采光好
噪声因素：中间楼层噪声最大
价格因素：15层为最贵楼层，同楼层边套比中间套高约12万元
户型因素：户型一致
选择建议：
第1选择：5-15层中间套，首选东边单元，价格由低往高选
第2选择：5-15层西边套，价格由低往高选
第3选择：顶楼中间套，东边单元优先
第4选择：顶楼西边套
第5选择：4楼以下，楼层优先、中间套优先
约128方选房建议 →
考虑因素：
所处位置：1号楼东边套
采光因素：无遮挡采光好
价格因素：15层总价最高
噪声因素：中间楼层噪声最大
户型因素：户型一致
选择建议：
第1选择：5-15层，价格由低往高选
第2选择：顶楼
第3选择：4搂
第4选择：3楼
第5选择：2楼
-END-
文/渔舟 编辑/大花姐
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。
福利
2019杭州地铁楼盘图
（7月版）
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活动截止时间：2019年7月14日9:00
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