这个冷静期的表现，是我们综观运东、相城元和、园区等板块，无论2w+，还是3W+，以及4W的楼盘，都陷入了冷热不均的状态。苏南房地产观察认为，这接下来将会成为苏州楼市格局的新常态，但这也是我们最想看到的状态。
尤其是园区的光环，覆盖了周边，以园区东，甪直板块为主，就是当下除了园区和狮山外，真正有销量的板块。
我们知道，苏州近几年引来了城市的转型升级，尤其是园区为最典型代表。在经济深化转型的重要关头，桑田岛作为集创新科研、产业孵化、国际教育于一体的新兴产业板块，成为园区发展的重要增长极。
目前，桑田岛不仅云集备受瞩目的华为、苹果研发中心、协鑫新能源等科技巨头，还有人工智能产业园、桑田岛科创园、生物产业园等各类科技及产业类载体入驻。因此，桑田岛以东，甪直板块，就以最便利的地段优势，承接了这些高端人才的生活居住。大量的对于中高端、改善的居住需求，如今已经迫在眉睫。
今年8月20日公布的苏州自贸区，更是给到苏州园区、甪直板块的重大利好。自贸区的设立，未来将会有更多的商务、贸易机会，更多的企业总部、办事机构等都会在苏州自贸区出现。未来这些商务人士、办公人员的生活和居住，也势必会将这个需求的目光投放到离其最近的甪直板块。更重要的是，这个板块的房价相比园区湖东，有足足1.5W的差距。笔者昨日从园区湖东奥体中心，开车去甪直，仅用了22分钟，导航距离12公里。这个通勤时间，你从园区开往姑苏主城区，可能都还没到呢！也正因如此，甪直在这几年的表现，可谓是既低调又高光。说低调，是因为很少有宣传；但高光，是说销售数据闪闪发亮。无论是阳光城丽景湾，还是南山维拉，都曾多次开盘多次售罄。旭辉和庭，一次开盘，基本售罄。比如前两天，甪直印江南项目低调首开，又一次延续了甪直板块楼盘热销。据悉，印江南首批推出240套，认筹360组，开盘当日去化217套，热销九成。这两天，连顶底都卖完了。
带着这样的疑问，苏南房地产观察编辑部特意于昨日赶往项目销售现场，去了解情况。
这是被此前的阳光城、南山维拉、旭辉和庭等楼盘成功证明过的板块，不仅越来越成熟，而且房价也越来越高，从当初的1.5W来到了现在的2W+。已经运营的地铁二号线终点站在桑田岛，已经开工的六号线延伸段，在项目附近规划了两个站点。
东方大道和金鸡湖大道两条东西城市主干道也极大拉近了板块与园区和吴中区的距离。项目北侧就是南山邻里中心，也可以往东4公里去甪直镇上万嘉生活广场，当然，如果要更高端的商业购物休闲，开车去湖东奥体、永旺、欧尚等也只需要20分钟而已。
至于日常生活所需的学校和医院，周边有甪直实验小学、甪直中学、甫里中学，3.5公里外有甪直人民医院、往西约8.6公里还有苏大附属儿童医院总院等。可以说，印江南是既享受了周边便利的小配套，更能够在20多分钟享受到园区湖东的整体大配套！据了解，这次开盘，印江南以毛坯价，卖出了周边竞品精装的水平。但在我们仔细考察和分析后，还是看出了许多令人心动的卖点！印江南由央企保利地产、中国企业500强南山、中国地产三强碧桂园三家知名房企合作，打造出成熟社区。这三家国牌房企均在苏州深耕多年，拥有非常成熟和先进的开发营造经验，对于苏州和甪直的人居需求也十分了解。因此，无论是从产品立面，还是景观打造，甚至是户型、面积的配比控制，都几乎达到了该地块规划参数里的最优。
这个总建面约13万方，容积率2.2的小区，却拥有近43.91%的绿化率。
从产品面看，采用了先进的大板楼设计。这就秒杀了诸多竞品。这样设计，不仅进深较短，也能够给到各户型以充足的采光面，做到户户南北通透，户型方正均好，得房率更高。
我们从鸟瞰图就可以看出，电梯基本上是1梯1户或2梯2户，居住舒适度更高。且整个小区均为11-18F的小高层和高层，密度没有那么大，把更多的空间留给了宽阔的楼间距。
我们在小区里实地看了下楼间距，40-67米，非常宽阔；车位配比也很优秀，达到了1.23：1的配置。从项目的楼栋分布可以看出，为了保证最大楼间距，所以前后做了三排，中间留出了两大横向景观带。
一条主要景观，充满了江南水乡的古典韵味，印江南这个案名恐怕也是源出于此，设计师以此致敬了江南的水乡文化。小桥流水、枯山水石、中式凉亭，从入口一直延伸到小区内部，这条蜿蜒的景致让整个社区充满了江南的水乡印迹。
同时，设计师也兼顾了社区年轻现代的特点，不仅有400米的健康跑道，还有直饮水系统；打造了全时全龄运动系统。第四，苏州5G社区时代的伟大启幕。
10月17日晚，“智造先锋 创鉴未来”印江南·中国移动·华为Hi Link 联袂敬献的5G智慧社区启动仪式，在苏州园区香格里拉酒店盛大举行。
这个也是重大卖点啊！
苏州首个5G智慧社区，入住后可以随时享受到5G上网的高速惊喜。
我们经过和开发商的沟通，和客户的采访，总结出这次卖得好的原因，除了以上的产品、景观打造之外，主要还在于开发商在产品规划阶段，对于客群的分析，以及户型的分布。前面我们说过，这三家开发商合力打造印江南项目，是做出了非常成熟的产品。
在设计之初，就已经充分考虑到了这个板块的主力人群，以及可能的目标人群。
所以在16栋楼里，排出了3栋约90㎡的三房两厅一卫户型，3栋约140㎡的四房两厅户型，其余10栋楼，都是约110㎡的三房两厅一卫。这样，主力面积段的约110㎡首改产品，总价控制在250万；首置的约90㎡，210万以内可以拿下。
这就把位于桑田岛及园区的年轻白领客群给吸引住了，首付75万就可以买到约110㎡的三房两厅两卫，未来十年不用换房！而且还可以把公积金给套出来，那这样自己掏出的首付现金可能更少！同样的，310万左右可以买到非常优质的四房，四开间朝南，7.1面宽双阳台。这种产品，可以给甪直本地客做终极改善，园区部分小户型房东可以进行置换，以小换大，生活品质更大提升。同时，为了保证本次开盘去化。开发商各拿出了三个面积段各一栋楼，兼顾了市面上的三种不同客群，把能收的客户基本上全部一网打尽。所以，苏南房地产观察认为，本次解筹率高，这是营销+产品的双重胜利。无论是地段，还是价格，以及产品面，户型面积段，甚至是现房交付时间、物业费等等，都会成为当下楼市的胜负手。很显然，这次印江南的首开成功，是典型的全环节、全卖点、无明显短板，从设计到开发，到工程节点到营销的全面胜利。这也是当下合作操盘的非常成功和典型的案例项目，对于小区业主甚至整个行业，都有非常重要的典型意义。对行业来说，开发商拿出了一个可参照的示范性标杆项目。如何在甪直做出既叫好、又叫座的产品？如何在新形势下从众多竞品中杀出？想必这次开盘成功，也给了甪直板块其他在售和即将入市的项目，更大的信心。上次没有抢到心仪房源的买房人，这次可以好好挑一挑了！ 印江南花园首开热销
约90-140㎡ 5G智慧住区，12月加推在即
敬献苏州，当红不让！
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13914061686（园区、相城、新区）小徐
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