地产观察 | 七月实录，苏北县城买房记。

撰稿&视觉//周晓白V5

这两天先是高温，然后又是台风，但依然挡不住我们去看项目的热情。

上周末，我们看的是苏北盐城响水的新盘。

响水，位于盐城最北的县，北面隔一条河就是连云港。

之所以在周末去响水县城看房，一方面是因为亲戚要买房，我们去给做参考，另一方面，也是趁机多了解一下苏北的楼市。

今天这篇稿子，我们就来聊聊在响水看房的经历。

作为一个十几年的地产从业者，如何在一个相对陌生的城市买房，我想以下这些经历，可能对一些房产小白有一些帮助。

感兴趣可扫码入群，一起聊~

之前去过几次响水，基本没什么新建的房地产项目，但近些年，县城周边的乡镇，比如陈家港，因为一些化工、造纸、炼钢等产业的进驻，导致人数激增，以及镇区的迅速扩大。

/陈家港镇

这就导致了拆迁，以及新增的购房需求。

与此同时，苏北相比于苏南当初执行得不那么透彻的计划生育政策，也让这些乡镇的人口活力远远大于苏中比如南通。

这些80后90后，结婚生子后，迸发出巨大的人口红利。他们的下一代，对于教育和居住，有更高的需求。

因此，两种内因驱动，他们开始瞄准了县城的房子，以图未来更好的教育和生活。

响水，和无数个苏北县城一样，开始了房地产的一轮新发展。

前面说过，去过几次响水县城，印象中还是比较拥堵的，比较老旧。那么按照惯例，抛开老县城，建设新城区，是比较靠谱也经济的出路。

其实很多人，对于买房根本没概念，甚至不知道为什么要买，买什么，买哪里，买多大，花多少钱。

我们不能用我们的思路来看普通买房人，尤其是这种三四线城市，线下信息闭塞，线上也没有太多楼盘信息的地方，大家买房真的只能凭借自己的理解力了。

那么，我们就按照普通人买房的逻辑，先看看板块和地段。

县城，一般都不会特别大，开车先转一圈。

那么，主要看什么呢？

城市建面、主要配套如学校商业医院、新盘扎堆的板块、公园、新的办公大楼等等。

如果对一个城市不了解，最好找家二手门店聊一聊。

因为时间比较紧张，所以就没有去二手门店，把半个县城转了一下，发现城东的新盘比较多。

几个比较重要的点，响水湖公园、东鸣湖公园、电信和移动大楼、政务会议中心、行政中心、新建的五星级开元酒店、人力资源中心等等，都在城东板块。此外，双语实验学校和响城中学，也都在这里。

/响水湖公园

值得一提的，是在响城中学和双语实验中间一大块空地，正在打桩和新建售楼处，查了一下，是红星美凯龙、爱琴海和住宅（70万方）。

此外，还有大片空地待开发。

那么就很明确了，响水接下来的居住重点，就是城东新城。

我们把城东目前在售的几个楼盘都跑了一下。

有三个楼盘聚在一起，位置也特别好。

分别是中奥尊府、碧桂园凤鸣水岸、东城壹号院。

此外再往东，响城中学东面的金城雅苑售楼处也开着，以及正在建设的红星美凯龙的售楼处。

先说买房的第一个建议，不要认准某个项目，一定要尽可能多的看一下。因此，我们把以上几个楼盘全部看了一遍。

中奥尊府，已卖完并交付，价格六千多到8000不等。这个就不多说了。

金城雅苑，是响水城投公司开发的，分为东西两区。

东区已经基本卖完，这两天交付，在售楼处看到正在制作的两书（质量保证书和住宅使用说明书）。

销售介绍，西区预计八月新开。

我看了下，这个项目是大约九层的小高层，楼间距也比较大，得房率据说在85%以上了。

上户型，这个城投公司也比较奇怪，整个西区就俩户型。

边户132㎡的3+1双厅双卫户型，中间户91㎡的三房双厅一卫户型。

说实话，这91的户型，真的很LJ。至于132的，也不咋地。

物业费，1.2元/㎡ ，交付日期在2023年的9月。

价格是我们当日听到最低的，6600-7200元/㎡。

简单分析一下，这个项目南边靠红星美凯龙和爱琴海，西边靠响城中学，得房率高，价格也不高这些是优点。

不好的是，户型太差，整个位置相对偏了点，相当于主城的比较边缘地带。

顺便把红星美凯龙项目也说一下。7年前就说要来，今年终于落地了。

5月26日，响水县红星美凯龙“双茂”项目开工建设，这是该县招大引强、项目突破取得成果的一次重要展示。据悉，该项目总体建筑面积约70万平方米，建成后不仅可以满足居民的高层次消费需求，还将进一步对提升城市商贸产业档次和城市形象、增强区域辐射力和影响力、满足人民群众休闲购物娱乐等需求起到巨大的推动作用。

根据以上介绍，70万方的综合体，住宅+商业+专业市场。

可惜现在没看到户型，建议有要买的也可以等等，按照5月开工，今年年底肯定可以拿出来卖了。

往西，就是中奥尊府、东城壹号院和碧桂园凤鸣水岸。

三个项目与东鸣湖公园分列十字路的四角，这也是目前城东主流的生活圈。

东城壹号院，是个人最看好的一个项目，但也有不少槽点。

先上鸟瞰图沙盘。

从沙盘上来看比较正常，小高层在中间，高层在两边，布局比较合理。

沙盘上小区还做了堆坡处理，中间还有跑道，是我们看的三个新盘里，最接近理想状态的项目。

主力户型108-140，三房到四房。

我们先去看了下样板间。

上一个比较心仪的户型吧，120平的三房两厅两卫。

四开间朝南，6米的大横厅，双阳台，没有丝毫面积浪费。

还有个亮点是双开的电梯，电梯前室私家专用。

好，接下来是吐槽时间。

也刷新了我对于响水楼市的三观。

项目东区已经基本售完，合同也签了，但物业公司没定，物业费没定。

样板间里一个非交付标准的提示都没有，窗户全部是左右移动的（肯定不是交标），入户门很粗陋，只有一个钥匙孔。

交付时间，说是2023年8月31日，一般会提前，至于会不会影响适龄儿童上学，不知道，也不保证。

车位，捆绑销售，11万一个，房价均价8000元/㎡。

这个车位，醉了，真贵。据销售说是因为住宅被严格限价，备案价上不去，所以车位上做点文章。

对了，对比一下金城雅苑，只有2万多一个车位。

亮点来了，小区1008户，还有沿街商业等，地价一共3亿。

相比于苏南，这么大体量，地价好便宜啊。

简单点评：从位置和格局上来看，这个项目是城东板块最值得推荐的；但玺丰置业是本土小开发商，三个老板合资的，样板间也看上去挺一般，就有点让人担心交付后品质；至于户型，是三个项目中，最好的。令人惆怅的是，不知道物业费和具体的物业公司。

好了，最后来看看响水最大牌的开发商高端项目——碧桂园凤鸣水岸。

售楼处和示范区都不算大，但看上去也比较顺眼，毕竟是主流房企，出来的东西不至于太拉胯。

来看下鸟瞰图。

从沙盘上就能看出，整体比路面抬高了1.5米左右，未来应该不太会被淹。但为什么要地面抬高这么多，销售表示也不知情。

小区还自带了一个幼儿园，不过整体的三角形布局，囿于地形，还是让人有点不太舒服。

我们来看看主力户型118㎡的，可以对标一下东城壹号院。

讲一下槽点，这个入户玄关，真的是无力吐槽。另外这个餐厅，基本上也是废了，单阳台，在响水新盘里没有竞争力；飘窗，其他家也有。干湿分离的次卫，有点过长，也浪费。最主要的，是户型的不规整，手枪户型，面积浪费太大。

样板间，干脆进户的这个南向次卧，就做了半高的墙，而且房间面积明显比较小，丝毫看不出是120平。

交付时间是2023年9-12月，可能提前交房，物业费1.2元/月。房价8300元/㎡。最贵。

不过，还是要讲一下亮点。碧桂园相比于另外几家，是最大牌的房企，后期相对有保障，维权也不怕。

三个项目同为毛坯，但入户门显然碧桂园更靠谱，四合一的HBS门锁。整个小区也是堆坡处理，五维景观，有不少安全监控，入户精装大堂。这也是目前我们看到唯一展示出实体大堂的项目。

好，看了以上三个项目，连带即将启动的红星美凯龙，就是四个项目，该怎么选？

总结对比

区位：东城壹号院＞碧桂园凤鸣水岸=红星美凯龙＞金城雅苑

品牌：碧桂园凤鸣水岸＞红星美凯龙＞城投金城雅苑＞玺丰东城壹号院
户型：东城壹号院第一，其他两个都是槽点，红星美凯龙暂时未知
价格：金城雅苑（最便宜）＞东城壹号院＞碧桂园凤鸣水岸

交付时间：同为2023年9-12月

综上，除了品牌风险以外，东城壹号院胜出。考虑到这个项目已经卖了大半，又是在这么核心的位置，想必不会烂尾。

最后，我们怀着复杂的心情，暂时选定了东城壹号院的120平米小高层，等待8月开盘。

对了，这几个项目都可以公积金贷款，一人上限20万，夫妻双方公积金可贷40万。

响水位于苏北，经历了一波房价的上涨。从五六千的单价，攀升到现在的均价8000+，目前来看还是比较良性的。

但从售楼处的来人，以及销售透露的情况来看，并没有到非常火爆的程度，也没有一些苏南的自媒体吹嘘的苏北楼市爆到不行的情况。

作为县城，乡镇的客户想买进来，但原来县城的客户，可能就要去买盐城市里或者苏南城市的房子。有增有减，有出有入，但不管怎么样，我们看到了新城建设的影子。

尽管可能当地人觉得价格还是比较高，但我们整体看来，还是有上涨的空间，未来可期。

整体的房地产市场，营销操盘水平，和苏南、浙江等大城市，还是有比较大的差距。

综合评定，值得买入，但要考虑户型对于后期居住舒适度的影响。

顺带说一声，中国真的太大了，真的要一城一策，因城施策。

更多交流，可扫码加我微信

— END —

扫描小程序码，搜索更多楼盘详情~

你可能还想看

丨特别推荐

地产晓白说：社交恐惧 | 杀死房地产营销丨财富自由丨地产策划丨买房建议是错的

房观新动态：天空之城2077丨利率上调丨通勤痛点丨为什么爱吴中丨苏州机场丨三胎政策丨为什么爱姑苏丨长三角一体化丨买房人别挑丨为什么爱新区丨长三角十四五丨苏州天际线丨二手房丨7月开盘预告丨为什么爱相城

地产哔哔哔：2万亿苏州丨苏州土拍成绩

房观中国： 苏北 | 昆山 | 环沪丨南通丨上海丨东莞丨广州丨 南京 | 合肥 | 深圳 | 宿迁

新房推荐：浅悦静庭丨仁恒园和丨金科品牌丨保利天樾人家丨鹿溪雅园丨山云轩丨泊岸时光印丨悦四季华庭丨璞玥风华丨朗诗乐府

板块推荐：太湖科学城丨园区飞地丨吴中板块扛把子丨奥体福地