外资避风港? 为何内资老潘在跑路，外资黑石在加仓中国 !

黑石为什么现在买？SOHO为什么现在卖？

资金层面

SOHO中国的租金回报率不到3%，国内银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，作为一个商人，不可能愿意做赔本的买卖，所以清仓资产，也是意料之中！

反观黑石，不仅募资能力很强，而且境外资金成本比国内资金成本低很多，在资本运作这块占了很大的优势！

黑石永续资本增长迅速·改变资本结构

黑石的永续资本规模在2019年大幅增长了43%，总规模达到1037亿元。在黑石收取管理费的资产中，永续资本已经占到了四分之一。 

  与普通基金相比，永续资本有巨大的优势——不设清算期，在正常业务过程中不需要通过赎回将资本返还给投资者。

   黑石集团总裁Jon Gray打了个比方，黑石过去的商业模式就像是种植一年生植物，周期性的募资、投资。而永续资本就像是种植多年生植物，将会让黑石的资产、收入基础稳定的多。 

  黑石的永续资本规模增长同样是主要由房地产基金驱动。

投资了拉斯维加斯的米高梅大酒店的BREIT基金，在2019年扩大募资，总规模达到了130亿美元。

截至2019年末，黑石房地产板块的永续资本总规模为529亿美元。

来源；PropTech研习社   |   Ellie

详文观察

01

路透社今天爆出消息后，SOHO中国股价应声大涨37.58%，创下了21个月来的新高。对于卖家老潘而言，这不是个坏消息。

02

那么，黑石为何要收购SOHO中国？潘石屹为何急于出手？

对此，某业内资深人士告诉PropTech研习社，黑石集团在亚太区房地产领域的弹药充足，因为募集到的资金总归要投出去，所以找到品质好的物业就出手了。（《资管规模首次突破500000000000美元，黑石靠什么给LP赚钱？》）  

黑石于2018年成功募集第二只亚洲投机性房地产基金（BREP Asia II），募资总额高达 71亿美元

“黑石这次果敢出手，也是纵观全球，放眼亚洲市场后，觉得还是中国的防疫做的最好，就把钱砸向中国了吧。全球经济增长放缓的大环境下，中国核心城市的房地产也成为了外资的避风港。”

▲SOHO中国营收及资产负债率情况。

▲SOHO中国一直在出售资产。

海外撒钱

▲潘石屹儿子潘瑞（中）婚礼现场，图片来自新华网。

▲潘石屹注册的部分公司，图片来自天眼查。

SOHO中国急于出手的资产，为何到了黑石这里就成为了避风港？

03

起底黑石亚洲布局

近年来偏爱核心增益型资产

黑石集团最新发布的财报显示，截至2019年底，黑石集团管理资产规模已达5711亿美元，涉及私募股权、房地产、对冲基金和信贷。其中，房地产基金的资产规模约1632亿美元，超过私募股权和信贷业务，成为黑石集团管理规模最大的业务。

黑石集团管理资产构成

（来源：黑石集团2019年四季报）

从不动产的投资策略来看，黑石房地产业务主要分为三种策略：机会型（Opportunistic）、核心增益型(Core +)和不动产债权型（Delt）。

黑石资产组合投资表现

（来源：黑石集团2019年四季报）

至于中国市场，自2008年黑石完成第一笔投资起，据不完全统计，黑石在中国房地产市场累计投资额接近300亿元，投资范围囊括了写字楼、购物中心以及综合体。其中，大部分投资发生在2018年以后。

近两年，黑石加快了在国内收购物业的步伐，单就2019年一年，黑石已经撒出了200亿收楼。

黑石收购的中国境内大宗物业

编辑： 林开浩

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3 Oct 2020

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  1、证券通证目前主要是华尔街精英·投行·在推动( 索罗斯量子基金等)，近几个月很多华尔街的其他大型机构的人出来进入证券通证生态，且伦敦香港日本新加坡迪拜澳洲等二三级金融中心在持续跟进，所以证券通证赋能实体经济是大趋势。

   2、华尔街为什么要推动证券通证,因为证券通证把全球所有价值资产都证券化了(房产股债艺术品IP大宗等)，华尔街的金融精英们要的是:全球金融定价权、全球金融游戏规则

  3、如何赴美做证券通证,合法合规是关键，最好参照现有美股上市标准来进行，主体，财务，法律，信息披露等，让投资人在信息公开透明的环境下做选择，即保护发行方也保护投资者。

       让外资投资中国企业，解决了当地税收和就业，促进当地产业发展，这就是Blockchain以证券通证的形式对当前阶段实体经济最大最快的赋能。

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