淮安中院：发布的拍卖公告房屋性质为住宅，不动产登记簿记载房屋性质为公寓的，应当认定拍卖标的严重失实，可撤销拍卖

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裁判要旨

发布的拍卖公告房屋性质为住宅，不动产登记簿记载房屋性质为公寓的，应当认定拍卖标的严重失实，可撤销拍卖

实务要点

第一、本案竞买人提出异议，撤销已经拍卖成交的执行裁定，理由是拍卖标的实际是公寓，《拍卖公告》公示为公寓，拍卖标的失实侵犯竞买人权益。法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。

第二、拍卖不动产的，应当向不动产权属部门核查权属状况、占有使用情况，执行法院根据财产状况制作《拍卖标的调查情况表》，通常与拍卖公告一同发布，构成竞买人知晓拍卖标的以及参与竞买的前提条件。理由是《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。

第三、当权属部门的不动产登记簿权属（包括房屋性质）与《拍卖标的调查情况表》或者《拍卖公告》披露的权属（包括房屋性质）不一致时，能否认定“拍卖信息失实”，能否撤销拍卖。淮安中院评价“淮安市不动产登记中心出具《不动产登记簿信息查询结果》，该材料显示拟拍卖的六套房屋用途为公寓。淮阴区法院在网络上发布的《拍卖标的调查情况表》中将所拍房屋用途填写为“住宅”。淮阴区法院拍卖公告中将公寓房表述为住宅房，应认定拍卖公告中关于拍卖房屋用途的内容严重失实。”

第四、对同一问题，两级法院认定不同，淮阴区法院认为“依据法律、行政法规的相关规定，在我国房屋根据土地用途划分为住宅、商业用途、文教用途等，并不包括公寓。本案中应区分讼争房屋登记的用途公寓为住宅亦或商业用途住房。讼争房屋使用年限为70年、具备住宅应有特性、税费与住宅也无区别，故本案讼争房屋应为住宅，而非商用房。在淘宝网司法拍卖网络平台发布的《拍卖标的调查情况表》中拍品房屋用途一栏注明“住宅”，并未失实。”事实非如此，实际是公寓，拍卖公告为住宅，就该节事实而言，竞买人的初衷是：公寓和住宅在房屋规划用途上有本质的区别，投资回报率不能同比。公寓房屋也无法满足学区房的使用和户籍落户。

案情介绍

一、李广飞与王守强、飞达利公司民间借贷纠纷一案，淮阴区法院作出民事调解书，主要内容：王守强、飞达利公司自愿连带归还李广飞借款本金及利息合计72万元。执行中，法院查封并拍卖被执行人飞达利公司中天虹桥花园六套房屋。

淮安市不动产登记中心于2016年11月9日出具的六份《不动产登记簿信息查询结果》显示：涉案的六套房屋权利人为江苏飞达利集团有限公司，用途为公寓。

2017年5月26日，六套房屋在淘宝网司法拍卖网络平台发布《拍卖公告》、《拍卖须知》以及《拍卖标的调查情况表》。

《拍卖标的调查情况表》中拍品所有人栏为“＊＊”，房屋用途栏为“住宅”。提供文件包括法院裁定书、协助执行通知书、拍卖成交确认书。

《拍卖公告》中“项目公告”第一条内容为：“拍卖标的：淮安市中天虹桥花园六套房屋。（1.该房屋系连体；2.租赁期至2025年3月5日；3.需缴纳税费，咨询12366江苏税务，增值税5.6%，土地增值税为增值部分的30%-60%，企业所得税25%，印花税万分之五），起拍价：270万元，保证金：27万元，增价幅度：8000元。”

2017年6月26日，对六套房屋进行司法拍卖，束明亚以350.8万元成交价拍得该六套房屋。2017年7月5日，买受人束明亚签订拍卖确认书，2017年7月6日，法院作出（2016）苏0804执2212－1号执行裁定书，裁定位于淮安市六套房屋的所有权归买受人束明亚所有。淮安市六套房屋的所有权自交付时起转移给买受人束明亚。买受人束明亚可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。

二、2017年8月17日买受人束明亚提出异议：请求撤销淮阴区法院（2018）苏0804执异1号执行裁定书。事实与理由：1、拍品所有人填写为“＊＊”，实质是飞达利公司房产。2、房屋用途栏为“住宅”，实际房屋用途为“公寓”。《拍卖标的调查情况表》五大要素，两个严重失实，两个空白，一个不详。公寓和住宅在房屋规划用途上有本质的区别，投资回报率不能同比。公寓房屋也无法满足学区房的使用和户籍落户。3.《拍卖公告》第七条规定过户费用包括税费由买受人承担。违背江苏省高级人民法院《关于正确适用＜最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定＞若干问题的通知》。网络司法拍卖严重损害竞买人的知情权，标的发布人员的过错不能推给竞买人，更不能以损害竞买人权益来换取，请求撤销拍卖。

三、淮阴区法院审查认为，本案争议焦点：在对讼争房屋拍卖时发布的相关告知材料中所载明的所有人和房屋用途两项记载内容是否构成严重失实，致使异议人产生重大误解，购买目的无法实现，亦或存在法定免责情形。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。

首先，关于讼争房屋所有权人是公司亦或自然人问题，该院在淘宝网司法拍卖网络平台发布的《拍卖标的调查情况表》中拍品所有人栏填写“＊＊”，并未载明讼争房屋所有权人即是自然人，同时该院在发布的拍卖公告中对企业与自然人之间转让不动产应特别缴纳的税种即土地增值税、企业所得税已特别列明。作为买受人在咨询12366税务热线后，应知道土地增值税、企业所得税应为企业转让不动产须缴纳的税种，而不会产生讼争房屋所有权人为自然人的误解。再者，在拍卖公告中也特别注明过户所涉税费由买受人承担，对责任分担也已予以公示。故该院对异议人提出讼争房屋所有权人未注明的瑕疵导致重大误解的主张不予支持。

其次，关于讼争房屋性质及用途问题，淮安市不动产登记中心出具的不动产登记簿信息查询结果显示上述六套房屋用途为公寓，使用年限为70年。淮安市规划直属分局出具的证明证实讼争六套房屋公寓面积已纳入住宅面积计算，包括讼争房屋在内的B栋公寓已按住宅销售完毕。讼争房屋性质为住宅。该院认为，依据法律、行政法规的相关规定，在我国房屋根据土地用途划分为住宅、商业用途、文教用途等，并不包括公寓。故在本案中应区分讼争房屋登记的用途公寓为住宅亦或商业用途住房。根据本院查明事实，讼争房屋使用年限为70年，而非商用房屋的40至50年。讼争房屋在销售过程中亦按住宅销售，面积纳入住宅面积计算，具备住宅应有特性。再者在讼争房屋所有权办理过户时，亦按住宅程序办理过户手续，税费与住宅也无区别，故本案讼争房屋应为住宅，而非商用房。该院在淘宝网司法拍卖网络平台发布的《拍卖标的调查情况表》中拍品房屋用途一栏注明“住宅”，并未失实，对异议人该项主张不予支持。

综上，淮阴区法院在对讼争房屋拍卖中所告知的房屋所有权人及房屋用途等情况，并非严重失实。在该院对讼争房屋已知瑕疵及责任分担告知后，也不足以致使异议人产生重大误解，其在司法拍卖买受讼争房屋前应认定对讼争房屋现状已知情，进而视为已明确购买目的，故在其作出买受讼争房屋时，应认定其行为与目的相一致，故其主张购买目的无法实现，应不予支持。故异议人的异议不成立，依法予以驳回。裁定驳回异议人束明亚的异议请求。

裁判要点与理由

淮安中院认为，本案的争议焦点为：异议人束明亚要求撤销拍卖成交确认裁定书有无事实和法律依据。

关于公告将所拍房屋“所有权人”填写为“＊＊”是否失实问题。因淮阴区法院拍卖公告并未称涉案房屋为个人财产，复议申请人束明亚在竞买涉案房屋时明知房屋所有权人信息不明确，但仍决定购买涉案房屋，应认定其同意公告中关于涉案房屋所有权人的内容，其对此应承担相应的法律责任。

关于公告将所拍房屋“用途”填写为“住宅”是否属实的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平的不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条第一款规定：“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。”第五条第一款规定：“人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。”

本案中，淮阴区法院于2016年11月9日向淮安市不动产登记中心调查涉案房屋权属时，该中心已向该院出具了《不动产登记簿信息查询结果》，该材料显示拟拍卖的六套房屋用途为公寓。淮阴区法院拍卖上述房屋时应依此材料说明拟拍卖房屋的用途，但该院在网络上发布的《拍卖标的调查情况表》中将所拍房屋用途填写为“住宅”。虽然2017年10月26日淮安市规划直属分局出具证明称涉案的六套房屋性质为住宅，但由于该单位非房地产登记管理部门，且该单位证明的内容与淮安市不动产登记中心出具的《不动产登记簿信息查询结果》内容不一致，淮阴区法院拍卖公告在说明拟拍卖房屋用途时应以淮安市不动产登记中心出具的《不动产登记簿信息查询结果》为准。淮阴区法院拍卖公告中将公寓房表述为住宅房，应认定拍卖公告中关于拍卖房屋用途的内容严重失实。

综上所述，由于淮阴区法院拍卖公告中关于涉案六套房屋“用途”的文字说明错误，致使买受人束明亚产生重大误解，购买目的无法实现。束明亚的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项的规定，本院予以支持。淮阴区法院（2018）苏0804执异1号执行裁定书适用法律错误，应予纠正。裁定撤销淮安市淮阴区人民法院（2018）苏0804执异1号执行裁定书和（2016）苏0804执2212－1号执行裁定书。

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案例索引：江苏省淮安市中级人民法院（2018）苏08执复25号“李广飞与王守强、江苏飞达利集团有限公司执行裁定书”（审判长李玲审判员董国华审判员庞海涛），《中国裁判文书网》（20180521）。

法律依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十一条  当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：
（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；
（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；
（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；
（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；
（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。
当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

第十二条  网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。
拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。

第三十条  因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

第三十一条  当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持： 
（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外； 
（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的； 
（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； 
（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的； 
（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的； 
（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

第二条  人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。
人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具协助查询通知书。
人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。

第五条  人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。
在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

江苏省高级人民法院关于正确适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》若干问题的通知  苏高法电〔2017〕217号

各市中级人民法院、各基层人民法院：
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称网拍规定）已正式施行，为确保我省司法网拍工作顺利进行，提高网拍成交率，现结合我省司法网拍工作实际，就正确适用网拍规定相关问题通知如下：
一、关于第二轮司法网拍
网拍规定并未限制或禁止第二轮司法网拍，我省仍按照《江苏省高级人民法院关于完善司法评估、网拍的规定》启动第二轮司法网拍。
1、第二轮司法网拍的启动。对于司法网拍二拍流拍的动产、不动产及其他财产权利，申请执行人或者其他执行债权人不接受以物抵债且变卖不成的，执行法院可以在30日内启动第二轮司法网拍。
2、第二轮司法网拍的起拍价及降价幅度。第二轮司法网拍一拍的起拍价即前一轮司法网拍二拍的流拍价。若仍流拍，则按照网拍规定第二十六条的规定再次确定起拍价进行拍卖。
第二轮司法网拍的标的物为人民法院扣押的车辆的，第二轮司法网拍第一次拍卖的起拍价可按照网拍规定第十条的规定，不低于前一轮司法网拍二拍流拍价的百分之七十。若流拍，则按照网拍规定第二十六条的规定再次确定起拍价进行拍卖。
3、第二轮司法网拍的以物抵债。第二轮司法网拍二拍流拍后，申请执行人或其他执行债权人接受以物抵债的，以物抵债的价格按照第二轮司法网拍二拍的流拍价确定。
二、关于网络服务提供者的选择
全省各级法院对于网络服务提供者不做选择，仍统一在淘宝网上进行司法网拍。
若申请执行人坚持要求选择其他网络服务提供者进行拍卖，执行法院可委托在该网络服务提供者平台上进行拍卖的人民法院进行拍卖。
三、关于清空、交付要求
人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖。
人民法院对于拍卖成交的动产、不动产等需要交付买受人的财产，除法律另有规定外，一般均应负责交付买受人。
四、关于税费负担
因网络司法拍卖产生的税费，按照网拍规定第三十条的规定，由相应主体承担。在法律、行政法规对税费负担主体有明确规定的情况下，人民法院不得在拍卖公告中规定一律由买受人承担。
五、关于信息录入的准确性
人民法院网络司法拍卖平台（以下简称网拍平台）已正式上线，根据最高人民法院要求，在网拍平台成功发布拍品后，所有信息不得更改，故请全省各级法院在发布拍品信息前务必仔细、谨慎填写、核对相关信息，确定无误后再行发布。
拍品信息发布后发现发布的信息确实有错误的，应及时将拍品从网拍平台上撤回，修改、完善、确认无误后再重新发布。
六、其他
网拍规定未明确规定的其他内容，按照我省原有规定继续执行。
特此通知。 

江苏省高级人民法院
2017年4月6日

国家税务总局《关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》国税函[2005]869号

最高人民法院：
你院《关于人民法院依法强制执行拍卖、变卖被执行人财产后，税务部门能否直接向人民法院征收营业税的征求意见稿》（〔2005〕执他字第12号）收悉。经研究，函复如下：
一、人民法院的强制执行活动属司法活动，不具有经营性质，不属于应税行为，税务部门不能向人民法院的强制执行活动征税。
二、无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。
三、税收具有优先权。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条规定，税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。
四、鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。

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