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公司调研 | Wework：Wework入华，我们该知道点神马？？？

原创 2016-08-11 公司调研 OF 爱分析ifenxi

Wework是全球联合办公平台鼻祖，也是规模最大的代表公司。2012年以来，它以每年超过200%的速度增长，并不断融资，相应估值也从15亿美元跃升至160亿美元，成为全球独角兽排名第7的创新公司，位列Uber、AirBNB等之后。

Wework模式验证成功，并被市场广为追捧时，刚碰上国内刮起“双创”之风，于是带动了国内多如牛毛的效仿者，其中至今脱颖而出的代表性公司，有优客工场、氪空间、联合创业办公社（P2）、SOHO 3Q等。

2016年3月，Wework完成F轮4.3亿美元，由中国知名机构联想控股与弘毅资本领投，并借此机会进入中国市场。

全球扩张、快速增长、巨额融资、超高估值等现象背后，Wework到底是家什么样的公司？到底做的怎么样？核心竞争力是什么？面临哪些问题？还有多大的增长空间？在中国市场，竞争者林立，Wework是否有能力把外来的经念好？下面由爱分析为你解读。

水手和设计师创办的联合办公空间

Wework是联合办公空间一种。联合办公空间是由共享的工作环境，办公场所和丰富的社交活动企业办公综合体。通常分为四种，Wework模式，Ten Ten Wilshire模式、Rocketspace模式、YC模式。

联合办公空间的四种模式

Wework由Adam Neumann 和 Miguel McKelvey两位联合创立，Adam是以色列人，2001年移民美国之前，是一名以色列的海军士兵，而Miguel则是一名建筑师事务所的建筑师。2008年经济危机以后，美国市场出现了大量的空置办公空间以及自由职业者，他们从中发现了联合办公的商机。

Adam Neumann ,Miguel McKelvey

首先，这两位创办了一个绿色友好型的联合办公空间Green Desk。到了2010年，他们认为社区构建才是联合办公的核心，所以卖掉了Green Desk，并在纽约SOHO区开了第一家Wework。当时这家店的面积不足300平米，但在一个月后就实现了盈利。

模式验证成功，Wework开始走上复制扩张之路，一发不可收拾。

要工作更要朋友，用租桌子的形式构建社交网络

Wework的主要业务分为三类，空间租赁、社区活动以及相关服务。

Wework的主要业务

空间租赁 Wework主要为客户提供办公桌租赁服务，这包括了WE会员，流动办公桌、专用办公桌和专用办公室。

WE会员适于每个月只有几天时间才需要用到办公场地的人士，它通常包括了Wework的数码会员网络、活动和服务，而办公桌则是随附随用。
流动办公桌的客户尽可以使用处于公共区域的空闲办公桌。
专用办公桌的客户则可以提供固定的工作场地，并拥有相应的办公设备。
专用办公室客户在用于固定工作场地的基础上，还拥有更加隐秘的空间。

Wework为会员提供完善的办公配套服务，包括了网络服务，私人电话间，免费的咖啡、茶水、果汁、啤酒，以及打印、清洁服务等。因此，会员进入Wework，只需要考虑办公就可以了。

除此之外，Wework办公空间非常注重设计感，并提出了“努力工作、努力享乐”的理念，会员置身其中，更多感受到的是能量和激情，而不再是冷冰冰的办公隔断。

社区活动 Wework的桌子都是有形可循的，但真正将Wework与其他联合办公场所以及区分开来的，是它的社区文化。Adam卖掉Green Desk的时候就看到了，尽管绿色环保是一个很时髦的概念，但联合办公的核心却在于社交。

Wework每年都会举办数以百计的社区活动，这些社区活动包括了产品展示、专题研讨会、甚至是公司派对，通常在这些活动上会免费的供应啤酒、鸡尾酒和其他饮料，以保持轻松、愉悦的时光。

最著名的Wework活动当属Summer Camp。每年8月份的一个周末，在纽约北部的阿第伦达克山脉，Summer Camp将全世界的Wework会员连接在一起，大家一起享受户外美景，参加团体健身、体育游戏、社交活动和研讨会。

用Adam的话说，尽管Camp花费巨大，但是却是值得的，正是出色的活动吸引了全世界最优秀和最聪明的人加入到了Wework。

企业服务 Wework现在拥有超过40,000名会员，它可以提供丰富的医疗保险、税收咨询、IT技术支持、法律咨询等一系列企业运营所需的配套服务。Wework会员可以在使用这些服务时获得专享的折扣，从而降低企业的运营成本。

另外Wework还在2011年4月成立了Wework labs。它为Wework内部优秀企业提供孵化与加速服务。Wework Labs会选择有良好前景的创业公司，为他们提供必要的辅导资源和人脉。

参加Wework labs 计划的企业能够获得更好水平的投资，大企业和投资机构的青睐以及更快的成长速度。Labs通常提供专业的计划经理和创业导师，同行间展示交流以及专家研讨会。

服务很丰满，但租赁仍是主要盈利来源

Wework的盈利模式主要有三种，租赁收入、会员费用和服务收费。

租赁收入当然是支付桌子的费用，会员收费来自于We会员年费及提供附加服务所产生的收入，服务收费通常是来自于Wework提供的企业服务所产生的佣金，另一部分是撮合内部企业间交易产生的佣金。

理论上看，租赁费用在市场竞争加剧下，难以保持现有的超额利润，服务收费可能会有较大的潜力，但从Wework发布的5年预测来看，其服务性收费占比5年后将增加6.06%，短期内难以对利润形成有效支撑。

Wework的盈利

疯狂扩张，布局全球

2012年，Wework把洛杉矶定位为扩张至全美市场的第一站。2012-2014年，Wework项目布局大多都在美国国内。Wework的快速扩张始于2014年，这一年完成了D轮融资，并且在伦敦开了第一家空间。2014年底时，Wework全球仅有21家店，到2015年底，Wework已经接近60家，2016年8月已达到109家，数量增长速度近200%。

截至2016年8月，Wework一共进入四个大洲，13个国家，29个城市和109个营业场所。按照Adam的说法，除了南极洲，他希望每一个大洲都有Wework。

Wework扩张速度

Wework项目分布

其中Wework开业最多的城市是纽约，有32家营业场所，除此之外伦敦和洛杉矶也是Wework的大本营，各有11和10家场所。Wework在国际扩张的过程中首选国家首都或者国际化大都市，例如伦敦、巴黎、柏林、上海、特拉维夫等等。

Wework分布地

租金价格高于周边价格，综合费用较低

Wework的租金价格是比较高的。以7月份开业的上海延平路空间来讲，其专用办公位的价格为2,783元/月/人，办公室办公位的平均价格为3,096元/月/人。换算成单平米租金，Wework的平均租金为15.46元/平米/日，周边写字楼的租金一般为6元/平米。

Wework租金

与一般写字楼相比，Wework会承担大部分行政管理费用、办公费用、保洁维护等费用，因此会大大降低入驻企业的综合使用成本。按照Wework方面计算，Wework的综合使用费用比租赁写字楼可以低25%，因为上海静安WE的租金价格是周边租金价格的2.57倍，因此其综合使用费用仍会较高。

占用率接近100%，增速大于200%，利润率大于30%

2010年到2014年间，Wework占用率接近100%，具有远高于一般办公空间的占用率（其竞争对手Regus的占用率约为85%）。在此期间，Wework会员数量也得到了快速增长，2014年会员数量16300余人，到2015年，已达45,000余人，年增长率超过200%。同时，Wework入驻企业规模也从50以下的小微企业，逐年增长至超过5,000人的大型企业，例如Microsoft、可口可乐公司。

从Wework营收与估值对比可以看出，自2012年以后，Wework实现了会员数量、ARPU同时增长的良好态势，其中会员年平均增速超过200%，客单价预计在2018年增长到916美元每人每月。

2010-2016年，Wework利润率达30%，主要盈利还是来自于会员租金收入，所占比例高达93%.按Wework的计划，2015年推出Welive计划，逐渐提高服务性收费的比例。到2018年，Wework计划将租金会员收入将降到69%，Welive会员收入与服务型收入分别增加到21%和10%。

Wework收入预测

前期融资较为平缓后期估值快速增长

从2010年到2016年，Wework经过了6轮融资过程，投资方可谓是豪华阵容，主要有Benchmark、Harvard Management Company、T.Rowe Price、JPMorgan Chase & Co.、Apeph、Hartford Funds Management Group、Wellington Management、Goldman Sachs、Fidellty Investments、、Legend Holdings、Hony Capital。

初期，Wework扩张速度较慢，融资过程也较缓。其A轮融资金额170万美元，按照占股10%估计，估值约为1700万美元。同比中国市场，优客工场在A轮融资后估值已达40亿人民币，约6亿美元。