刚需红盘集体入市，最近改善盘日子却不好过 | 立问立答NO.63

一周两期《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

文 | 苏阳

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摇号热门·楼盘短评

▶融信保利·和光尘樾

▷项目地址：余杭区古墩路与杜文路交叉口

▷开盘信息：小高层、高层共110套，户型90-157㎡

▷均价25905元/㎡，精装交付

▷最近地铁站直线距离：2号线良渚站上盖

短评：有“万人摇”的底子，但之前几次开盘总是会遇到同期红盘分流，没能成就一次真正的万人摇。这次又是正面pk云和湖，既生瑜，何生亮。

▶绿都·云和湖

▷项目地址：西湖区庄墩路和联鸿街交叉口

▷开盘信息：最后2幢高层，户型89、107、117㎡

▷均价26900元/㎡，精装交付

▷最近地铁站直线距离：2号线白洋站约900米

短评：首套验资60万，跟和光尘樾一样的门槛，杭州想要尽可能遏制“万人摇”出现的意图请明显的。这次之后，告别云和湖，三墩北三大红盘全部落幕。

▶金茂首开·国樾

▷项目地址：拱墅区科园路与蔡马东路交叉口

▷开盘信息：预计近期加推二期高层，户型148㎡

▷均价48100元/㎡，精装交付

▷最近地铁站直线距离：3、5号线善贤站约1千米

短评：最近改善市场明显没有上半年活跃了。国樾很聪明地选择了“小步快跑”入市，距离首开没多久，加推很快就要来。148㎡的大四房亮点不少，玄关增加仪式感，客餐厅分离，主卧套间尺度大。

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精选提问·立问立答

Question 1

提问者▷追追

老师好！现在自住西庐，城西工作，不打算卖房。二套改善想买大面积，环境较好，可不过多考虑学区，最好是叠排或跃层，首付预算250-300左右，有什么楼盘推荐吗？

苏阳：二套首付250万的话，相当于总预算大约500万不到。这个价格段现在在城西方向想要找叠墅或者跃层还是比较困难的。像未来科技城镜溪绿汀和湖畔云庐都是千万级别的叠墅。不过如果加一些预算的话，选择还是有的。

耦园应该还有一栋洋房和不少联排待售。洋房顶跃上一次开盘基本上都是超过600万的。但是优点是和你现在居住的地方考得比较近，小区品质也不错，已经是现房。

另外，瑞城熙园前段时间推出过一批面积比较小的院墅，总价起步差不多就是500万，是未来科技城这一带比较难得的低总价低密产品了。之前佳源西溪印象有一批叠墅还比较符合你的预期，但是房源少，已经买不到了。

Question 2

提问者▷Hugo

老师您好！我们夫妻刚来杭州工作两年，地点在滨江和钱江新城，手握100万首付，预算买300—400万左右的房子，现在登记了锦宸，同时又看中了前湾国际社区的品质。如果登记了前湾，应该大概率会中签，麻烦老师帮忙分析下这两个板块如何选择，谢谢！

苏阳：锦宸属于市北东单元，距离地铁站也比较近，只有两百米，均价3万8。项目盘比较小，一共只有5幢房子，之前已经开了3幢。你们的预算应该能买到一套95㎡左右的小户型。当奥体新盘选择已经不多的时候，靠近奥体的市北，机会就来了。刚刚清盘的拥潮府，就是一个很好的例子。

前湾国际社区确实品质很好，而且萧山科技城初期占位就已经很高了，以后潜力一定很好。但是缺点是现在周边配套都很不齐全，板块发展需要时间。从你们两个的工作现状，和刚需首套的身份来看，还是选择目前相对成熟的锦宸更合适。

Question 3

提问者▷透明色

您好，打扰了。目前在地铁九和路附近工作，打算买个自住的，小户型。首套房，首付100万，您有建议的楼盘吗？看了很多，实在拿不定主意，非常感谢。

苏阳：首付100万左右，也就是330万左右的总预算。当然九和路站附近杨柳郡肯定不能错过了，下半年很多人都盯着的，有40-70左右的极小户型，也有部分85-89㎡的户型。你的预算能够得上，能摇中当然是最好的。

另外湖景居最近听说是憋不住了，虽然产品比较老了，但是胜在位置还不错，金沙湖应该小户型也能拿下。除此之外，也可以往乔司、翁梅一带考虑。

Question 4

提问者▷茄子嘉嘉

目前购房预算400万，桥西工作，自住改善考虑运河湾。看了地产小王子前几天写的运河新城地块，谢村地块也已经3万8了，融创项目会卖多少钱？你觉得400万买运河湾值不值，之前你说的运河湾彩蛋具体是什么？

苏阳：桥西工作考虑运河湾其实还是很合适的。谢村地块位置不如融创运河湾的两个项目。但是由于严格的限价，运河湾两个项目的高层大概率不会超过4万，应该就是3万8了。

个人觉得如果对比之前4万的中城汇，运河湾除了暂时没有地铁之外，其他各项水平都还是很在线的。运河湾的彩蛋由于还没有官宣，说不定会有变数，暂时就不明说了，但是和教育有关。运河ONE应该9月份就会有动作，项目可以先了解起来了。

Question 5

提问者▷Alex

你好，请问富阳的大城小院、新都会、新界2020哪个比较好？能具体帮忙分析一下吗？

苏阳：新都会和新界2020的优点是距离轨道交通近一些，都是200米左右，起步户型都是95㎡的三房两厅两卫。小户型还算卖得不错，大户型去化稍微缓慢一些。而且两个项目开发商品牌和精装修都还不错。价格也都是两万出头。如果是在滨江工作，要依靠轨道交通出行的，建议选择新界2020和新都会。

从大板块来说，高桥和杭州主城区的关系会稍微远一些，这点上大城小院有优势。而且大城小院高层单价更低，只有15500。虽然有89㎡，但是户型不怎么样。大城小院的缺点是离地铁站稍远，而且近期有股权变动。

8月24日·主题报告会·大咖面对面

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《地产说》线下分享见会面vol.12

地产小王子 x 层楼

签到时间：8月24日下午2：00（周六）

活动时间：8月24日下午2：30（周六）

活动地点：世茂·钱塘天誉展示中心

活动地址：江干区松碧街与跨塘桥路交叉口

分享嘉宾及主题：

▶《地产小王子》创始人程立老师——《城东新城追上申花、桥西，需要多久？》：对于城东新城，争议很大。很多人认为这里不如申花、桥西，短期看确实如此，但长远审视发展前景，却未必。买房要看成长性，而城东新城有诸多先天优势，以及背靠大树好乘凉。这棵大树是谁？现在比较好买的城东新城，要不要抓紧捡漏？与此同时，当天现场，程立老师还将专门留出时间，向大家透露分析接下来关于限价、限签的第一手消息。

▶《层楼》首席金融财经分析师邵峥怡老师——《人民币破7时代，我们如何保卫财富？》：汇率破7，既是关口，又是趋势。接下来波动加剧，虽牵一发，而动全身；整个经济局面波诡云谲，每一个人都应该擦亮双眼。美元、黄金、股市、楼市，如何搭配，侧重什么，才能更好的保卫自己的资产？邵峥怡老师带领大家开拓视野，站得高，看得远。

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