黄埔房价再上新高，置业时机再度来临？

编者按 /Editor's note

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周末接到一个陌生电话，自诩某楼盘的售楼经理，苦于骚扰电话如牛皮藓般萦绕，我条件反射就要随手挂断，但沉思一会，才反应过来前阵子跟公司同事组团去现场踩过点。

售楼经理表明身份之后，热情洋溢给我做着回访：上次观感如何，最近销售情况很好，公司决定下周调价，如有意向，可以周末过去下定。

真是戏精，好卖轮得到我去买吗？好卖留着下周涨价再卖，涨幅几万、十万都有提成可拿！

碍于是回访电话，便简单聊了几句。据她介绍，近来黄埔旧改大肆拆迁，拆迁户四处收割，所到之处，抢购一空，售罄捷报络绎不绝，楼市尽显盛世繁荣景象。
黄埔区旧村拆迁现场不由想起前段时间知识城万科幸福誉破三万的消息不胫而走，小孩的家长群中一幅幅惋惜错过走向人生巅峰的画像，如果买个像框裱起来悬于家中显眼位置，警醒后世子孙“祖辈无能，引以为戒”，方显人中豪杰，坦荡君子！

最近在朋友圈热传的聊天截图

依稀记得15年左右从九龙大道经过知识城，彼时仍无地铁通行，一路蜿蜒曲折、坑洼不平，串联起大小村落，偶有几处在建楼盘，一幅农村景象，心中略显鄙视：“鸟不拉屎！”
后来路不再蜿蜒，地铁出入口崭露地面，但见周边民房林立，感慨人傻钱多选这么荒凉的地方建地铁。后来想想，自己也是很傻很天真，自己看的是表象，可是别人看的是几年后的盛况。2020年的中新知识城，图/知识城
大道至简，只是表现形式不一样而已，像现如今互联网的各种“免费送”，总是要有甜头才有人上钩。招商引资要给政策，吸粉引流需要福利。地铁所到之处，搭载地价、楼价迅速飞涨，谁是最大的受益者，我想总不是租客吧！
这是我几年后才得悉的套路，我的脸肿了几年而不自知，恼羞之下愈发红肿，从此缄口莫言，不妄下定论。三万块的知识城我还没有去过，我怕脸疼，不敢去。此次黄埔区房价再上高楼，据售楼经理介绍，长岭居板块的岭南林语和万科山景城已破三万五，同为拆迁利好所致。
保利越秀岭南林语实景图心中拔凉，如针刺，15年山景城初卖，售价一万五。那年长平地铁口尚有盼头，贯穿长岭居的有轨1号线还只是浮云，永顺大道，路广人稀，中冶逸璟台还是岭南林语马路对面的闲置荒地，五矿壹云台更是岭头新村旁的养眼绿地。
而我们常以固化、停滞的眼光看待周边事物的发展，山就是山，湖就是湖，沧海桑田那是跨度千年的演变。
正如之前的我看黄埔（萝岗），总觉荒郊野岭，而今我却高攀不起。亦如现在的我看长岭居往东数公里增城地界的永宁板块，不限购地区，外地人买房、炒房圣地，至今仍为一字头，虽新白广城际竣工之日指日可待，但不限购的标签总觉没有一街之隔的黄埔高大上。
至于限不限购，政策向来飘忽不定，根据经济形势发展的需要适时调整。2020年5月28日，黄埔新的政策：半年社保+本科学历，就可以在黄埔区买房。此举虽仍有门槛，但对于定位为开发区的黄埔来说，致力于发展高科技企业，企业职工多为高学历人才，两个条件限制对于他们来说，几乎可以忽略不计。

然计划总是赶不上变化，刚需们为规划好的首付款奋斗之际，涨价潮来袭，印证了几年前盛行的广告“首付变车库”。
“房子是用来住的不是用来炒的”，倘若房子的属性只有国策般单一，就不会出现不同区块房价天壤之别的现象，而与之捆绑的交通、教育等问题往往左右着刚需们改变置业的方向。
区块的涨价既是通货膨胀的表现，亦离不开配套交通和教育的到位。
依稀记得2016年底地铁六号线二期一开，龙洞板块两万变四万，非渐变，系属骤变，可想交通因素推波助澜之威力。而地铁未开通之际，龙洞常年属交通黑点，每逢下午时分，从高塘石到龙洞，交通路况由绿变黄，由黄变红，再由红变深红。
这两年永顺大道围蔽建设有轨线路，部分路段仅容一辆车通过，且不说上下班高峰期，闲暇时段依旧拥堵不堪。而今道路新铺，更是增加了几处隧道疏导部分交通黑点，既有改变现状之需求，又有布局将来之深意。
不经围蔽之痛苦，何来交通之便利，怎得楼市之繁华！龙洞如此，如今的长岭居板块亦是如此。
知识城最近天誉小学新闻不断，去年黄埔军校小学更是到了拉横幅的地步，凡此种种，都是学区房在作祟。
天誉小学俯瞰图，图/房天下广州那么学区房真的那么重要吗？
曾有人一语道破，学校成绩的好坏与老师关系不大，主要取决于生源的质量。生源好比水源，流动才有生机。如果生源固定为某几片村落的学校，学生生活环境、学生家长学识见识皆大体相同，就像一滩死水，难有突破。
而流动的生源中，家长四处奔波，学识见识一般高于定居村民，偶有天赋异禀的学生便可突破学校原有成绩水平，名气一开，越能汇聚更多高质量生源入读，如此反复数届良性循环，往往造就一所崭新名校，若能得到相关部门单位的政策支持，则发展更为便捷。

广州名校华附

公立学校如此，部分私立学校更是刻意为之，特别是初中高中犹是如此。
私立学校往往是开发商假借与政府联合办学，以建设学校之名低于市场价拿地，原计划建成之际政府以成本价回购。此举开发商在预售之时便可以学区房为卖点高价吸引购房者，这一低一高的剪刀差剪得真是优秀！更有甚者使得一手空手套白狼的伎俩，一边低价拿地，另外又把土地抵押套得资金以建设工程缓慢为名，将资金挪为己用。
相信有一部分购买学区房的家长的首要驱动因素是学校建成招生的时间能够与小孩的入读时间无缝衔接，只是一纸“延期交付”，苦了家长既要劳心劳力维权，又要为小孩寻觅可入读的学校。
而有些开发商待建成之际又报高成本使政府难以接受，于是便转为开发商自主经营。而首要的问题便是打开名气。
先是高价引进优秀的公立老师和优质的复读生源，辅以专职老师跟进，此类学生，想不出好成绩都难。次年取得好成绩之时只宣扬老师的名气，学生不便宣传，但成绩终究还是靠学生取得，老师却成了明面的幌子。有了名气就有家长愿意支付高昂的择校费企图沾光，殊不知考试一摸底便人以群分，明面上同个老师授课，实际授课内容也不尽相同，更甚者考卷亦有区别。家长只关注分数，却不谙套路，自家孩子取得高分还欣喜若狂，感慨不枉花费高价就读。待到统一考卷检验真实水平之时，低分却又以发挥失常安慰自己。而整个过程开发商多重收益，跟风者、投资客亦顺势而为，推波助澜。
几年前有个笑话，至今历历在目。

一对清华、北大毕业的年轻父母拜问禅师：“如果买不起学区房，应该怎么办？”

禅师回曰：“如果清华、北大毕业生都买不起房，那还买学区房做啥？”

学区房到底重要不重要，不同的人有不同的价值观。但是有一点是肯定的，更好的保值增值才是学区房饱受追捧的根本原因。今天，太多的东西被赋予了金融属性，有形的、无形的，只要有人接盘，标的物的形式已经无关紧要，哪怕兜售的价格远远超出其实际价值亦鲜有人担心兑付问题，常常以“事情还没做，怎么能想着失败”来宽慰、麻痹自己。
前阵子有个朋友买房，碰到一个业主，一直在吹嘘两年前他的房子还是毛坯房的时候，售价要高于现在已经装修好的价格，并表示若非特殊原因，也舍不得降价出售，最后给出的价格还是远远高于同一市场的平均价格，这就是涨得跌不得的心理。另有几个业主，在有意向下定，却坐地起价，无视市场定位，仿佛卖得太容易就是亏本生意。
万科幸福誉幼儿园实景图知识城破三万的万科幸福誉，仅仅是一个特例，却将所有业主的心理预期一同拔高。而当年的炒房团便是利用这种心理，通过内部交易一两套房，从而拉高房价，让自己手头所有房源都水涨船高。
此番黄埔各个板块看涨，虽受拆迁户们拿自己继承而来的祖业壕气一番影响，更多的是黄埔长期以来致力于发展高科技产业，后劲渐显所致，其中拆迁进度冠绝全市离不开拆迁款的到位。
手持巨资，其势正盛，刚需们若仅为自住，切忌脱离自身承受能力贸然与之抗衡，可待市场回归理智，且自住要关注的更多是房子的本身，朝向、楼层、物业、环境等等方才是响应国策。

完

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