业主失窃与物业公司之责任承担辨析
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业主失窃与物业公司之责任承担辨析
文/刘明
石家庄市物业管理协会
本文经作者授权发表
某小区业主张某家中失窃，钢制防盗门被暴力破拆，损失财物近六万元，该案一直未能侦破，张某遂将物业服务公司诉至法院，要求该公司赔偿损失。物业服务公司辩称，已认真落实保安员职责、交接班制度，尽到相应注意和防范的义务，对原告被盗案件的发生并无过错，不应当承担赔偿责任。并提交了失窃期间其保安人员在小区门岗、小区内巡逻、执勤的记录等资料。
一审法院审理后认为，物业公司与张某并未签订专门的保管合同，而物业服务公司按照物业服务合同约定，已经对小区内业主的财产尽到了合理、谨慎的注意义务，不承担赔偿责任。二审法院审理后则认为，物业服务公司在小区管理规程、公约等文件中，均承诺对小区物业及居民人身、财产负有安全保障义务。在本案犯罪嫌疑人以暴力手段破拆防盗门时，物业服务公司巡逻存在疏漏，负有一定过错，应承担20％的赔偿责任。
两个判决大相径庭，一定程度上体现了对物业服务公司安全防范义务及责任承担的不同认识。下面我们从本案中涉及的法律关系、物业服务公司的安全防范义务、物业服务公司是否承担损害赔偿责任、需要赔偿时承担责任的方式，逐一进行分析。
民事法律关系。包括业主与物业公司之间的物业服务合同关系；业主与盗窃行为人之间的侵权关系。
刑事法律关系。由犯罪嫌疑人实施犯罪行为而产生。
可以看到，基于侵权关系，业主应当向盗窃行为人索赔，一旦其主张得到满足，业主的赔偿请求权即行消灭，不存在向物业服务公司索赔的问题。
问题在于，当业主不能从侵权行为人处得到赔偿时，物业服务公司是否负有赔偿责任？这时就要看物业服务公司是否尽到了合理的安全防范义务，是否存在违约行为，是否因其过错给业主造成了损害。
物业公司的安全防范义务，是其在经营服务过程中，依据法定或约定，对物业管理区域内的公共安全与秩序或业主的人身与财产，在合理限度内应尽的注意与防范责任。
物业公司的安全防范义务有两个来源：一是法定义务，二是合同义务。
法定义务。主要是根据《物业管理条例》的规定，“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”这一条款为物业公司设定的义务是：协助安全防范、采取应急措施、及时反馈报告、协助做好救助。此外，各地方性法规以及相关行业规范（注一）有特殊规定，且不违反上位法的，也应遵照执行。
法定义务的范围，是针对特定区域内的公共秩序维护，并不及于业主专有部分之内的人身与财产，仅是一种较低限度的注意与防范义务，而不是社会治安责任，在实践中也比较容易得到完善的履行。主要包括日常防范和突发事件即时处置两个方面。
日常防范：一是小区出入口设有值班人员；二是在适当时段对重点区域和部位安排人员巡查；三是保障电子监控设备的正常运转；四是发现可疑人员与行为及时进行询问；五是在特定的犯罪案件高发时段以公示的形式对业主进行警示。
即时处置：在发现有影响公共秩序、或者违法行为正在进行时，及时采取措施。包括出面制止违法行为、采取应急方案排除或减轻危害、及时报警或者向其它有关行政管理部门报告。
约定义务。在物业服务合同中以专门条款的形式作出约定。比如约定24小时保证业主人身、财产安全，或者承诺保证区域内刑事案件发案率为零等条款，均在此列。
根据《最高人民法院关于审理案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业公开作出的服务承诺、服务细则中，涉及安全防范内容的部分，吼属地约定义务的范畴。
约定义务的来源和形式相对广泛，只要是合同当事人真实意思表示，内容合法，具体确定，即能产生合同效力。但是在实务中，因为责任重大，操作困难等原因，很少有物业服务合同对此作出约定。因此，物业服务合同中的安全防范义务，主要是指法定义务。
物业服务公司是否承担赔偿责任，取决于是否履行了上述安全防范义务。
首先明确一点，实施了侵权行为的犯罪嫌疑人，才是侵权损害赔偿责任人，而非物业公司。
通过法律界定，本案中的刑事案件与物业服务合同是两个不同的法律关系。根据《刑法》规定，刑事法律关系中侵权的主体、承担责任的主体都是实施犯罪行为的人。物业公司作为民事合同的当事人，一般不应当为不可预见的、第三人的刑事犯罪承担赔偿责任。
即使排除刑事责任，单纯从民事责任的角度来讲，盗窃者是实施了侵权行为，应当对业主的损害承担全部赔偿责任。《民法通则》规定，公民、法人由于过错侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。而物业服务公司既不是实施侵权行为的人，也不是侵权行为的参与者，所以业主应当向盗窃者主张侵权损害赔偿。
至于有些业主认为收了物业费，物业服务公司就应当承担责任的观点，显然是片面的。正如公民作为纳税人向国家缴税后，并不能因为发生罪案，就向政府或公安机关索赔一样。
其次，物业公司不承担侵权的赔偿责任，但是并不排除承担违约责任的可能性。
由于物业服务合同的存在，物业服务公司以法定或约定的形式，负有不同程度的安全防范义务，相关义务是否得到了适当履行，决定了物业服务公司是否承担责任。
如果物业服务公司适当的履行了安全防范义务，不存在违约行为，对业主的损失就不承担赔偿责任。在只有法定义务，没有约定义务时，这种情形较为多见。
如果没有特殊约定，物业服务公司的安全防范服务仅限于公共区域及其秩序，而不及于业主家中的安全保障。如果物业服务公司已经尽到善良管理人谨慎、合理的注意义务，仍然发生刑事案件并给业主造成损失，物业服务公司不需承担民事赔偿责任。如案例中的一审判决，就是认定物业服务合同中没有就业主财物保管等条款进行专门约定，而以物业服务公司的法定义务为判断标准，认定有证据证明，在失窃期间物业公司设置了门岗、区内巡逻，达到了公共秩序与安全维护应有的防范程度，已经尽到相应注意和防范的义务，对原告的被盗并无过错，所以不应当承担赔偿责任。
在物业公司没有违约时，这一裁判是正确的。 但是，如果物业公司没有履行安全防范义务，疏于管理，并因其过错给业主造成了损失。此时，物业公司承担违约责任，应当对业主的损失进行适度赔偿。
本案中，以法定义务为尺度进行评估，物业服务公司已经做了合理适度的安防工作，履行了义务。但是二审法院将物业服务公司在小区管理规程、公约等文件中的承诺，认定为合同的组成部分，确认物业服务公司对业主人身、财产负有安全保障义务。从而使物业服务公司在法定义务之外，需要进一步承担更高标准的约定义务。并以此为依据，最终认定在犯罪嫌疑人暴力破门时物业服务公司存在疏漏和过错，未能实现保证业主财产安全的约定，判决承担20％的赔偿责任。
如何判断物业服务公司是否违约，以及物业服务公司违约时承担赔偿责任的限度。
同时具备以下要件，即可主张物业服务公司违约，并要求其承担违约责任：有不履行或者不完全履行义务的行为。比如门岗执勤人员缺员、脱岗，电子监控设备损坏不及时修复，遇业主举报违法行为却不作为等；违约行为造成了损害事实，有实际并且可以确认的损失；违约行为和损害结果之间存在着因果关系。
物业公司构成违约时承担赔偿责任的限度，主要分为以下三种情况：
首先，物业服务公司承担的是违约责任，是一种补偿性质的责任，与侵权行为人的完全赔偿责任不同。
其次，要考量物业服务公司的过错程度、业主损失的金额、物业费标准，公平合理的确定物业服务公司的赔偿责任，一般情况下比例多在10%--30%之间。
再次，物业服务公司在承担赔偿责任后，有权向侵权人追偿。
注一：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
来源：《城市开发:物业管理》,
2010(07):48-49
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编辑：赵翌序
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