请注意，投资客真的彻底没有机会了吗？

看问题要「点面结合」。

1.

风向变了。

730政治局会议，终于给下半年的房地产定调：一，房住不炒；二，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

早几个月前，银保会、住建部就给出了警示：以开封、苏州树立典型，限购限贷限价限售，一个也不会放松。

从目前的政治术语看，房地产调控将是一种常态，是长期的、连续的，且不可能有放松的一天。

换句话说就是，地方决策部门、开发商和投资客，请不要抱有幻想，至于刚需自住，请安心，预期要稳住了。

留给房价的空间，越来越小了。

2.

最近看空的观点又多起来了。

确实与去年下半年相比，十分相似。当然，「土拍双限」政策的实施，以及随之而来的土拍结果，都在印证着楼市转冷的事实。

去年下半年，众人唱空时，我独醒：希望大家尽快买入。今年上半年，市场升温，我又泼了不少冷水。

对于今年下半年，购房者也不用慌张，一，行情要继续冷到让人害怕；二，市场有政策托底，相对稳定，正是「播种」的好时机。

稳定既是精准调控的目标，也是今后较长周期的常态。

刚需自住，买就对了。

那么投资客，就彻底没机会了吗？我看未必，这个机会还是在包括杭州在内的一些二线城市。

3.

政策留给市场的空间，已经很有限了。

这么多年调控下来，对于房地产这个重要支柱行业，如何用，怎么用，什么时候用，才能发挥最大的作用，国家已经驾轻就熟。这意味着，房地产「野蛮生长」的阶段，不复存在了。

对于投资客，也应该转变思路和逻辑。如果还是闭着眼睛，坐吃行业红利，不是百分百都能有收获了。对于接下来的房地产局面，看问题，要点面结合。

或者说，投资客要抓住城市发展战略的最关键部分。大到国家层面，小到城市以及板块之间。

我们先来问两个宏大难解的问题：一，中国房子多吗？二，中国房子过剩吗？

答案可能是肯定，又是否定的。

4.

2000年2月到2018年11月，近20年的时间内，全国一共卖出商品房住宅面积146亿平方米。我们按套均100方估算，一共约1.46亿套房子。

而截至去年底，国家统计局数据显示，中国大陆人口13.9538亿人，其中城镇人口为8.3亿人。

按三口之家拥有一套住宅算，至少需要商品房2.76亿套，按4口之家算，则需要商品房2.07亿套。

这两个粗略估算的数据，从整体基本面来看，说明房子是明显不够的。

再来看个国办发（2016）72号文件：国务院办公厅关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案——要求在2020年完成1亿农村人口落户城镇。

目前落实了多少，没有数据。但可以肯定，绝对没有完成，不然不会去年专门发正式文件强调催促落实了。

所以，从另一个侧面看，中国城镇人口还要继续往上增加。记住，中国城镇化趋势远远还没完成。而城镇人口增加，对商品房的需求，也就会继续增加。

5.

但抛开基本面，从一个点一个点去看，房子确实是过剩了。为什么？因为每个城市的实际情况不同，具体到每个城市上，就是一个个的点。

这就是解释了：为什么对房地产的调控，从以前的「一刀切」变成了现在的「因城施策」。对于中央，既然要看基本面，也要看到每个点的不同。

对于大部分三四线城市，房子是过剩的。

过去这么多年造的房子，随着棚改接近尾声，大部分城镇化的人口，居者有其屋。随着人口流出，需求减少，就出现转手困难和租不出去的情况。

对于不少二线、强二线城市，房子仍是稀缺的资源。

这些二线城市正在经历城市扩容，城镇化的快速发展阶段。大量人口流入，商品房无论租还是售，都有源源不断的接盘者，需大于供。

大量流入的人口，正是冲着这些二线城市快速发展带来的城市红利，譬如医疗、交通、教育、就业等等而来的。

对于投资客来看，买还是不买，有一个重要的观测点就是人口：人口净流入的城市，买，人口净流出的城市，请务必谨慎。

6.

哪些城市是人口净流入的城市？

显而易见，要抓住三个概念：中心城市、大都市圈和城市群。这三者若占其一，就不错。要是占兼顾其二，或包揽三项，那就放心大胆买吧。

有人肯定会质疑：这不是还在喊口号吗？没看到实质动作啊？

各位，等人人都看到了，那还来得及吗？另外我们国家的体制就决定了，国家意志是务必强大的，我们国家在「办大事」这件事上，长袖善舞。

无论是中心城市、都市圈还是城市群，都是国家正在重点打造和接下去即将重点打造的内容。恰好，我们通常意义上认为的那些强二线城市以及他们所形成的都市圈，与这三个内容重合。

所以我们说，投资客的楼市的机会，还是在二线城市。

7.

那一线城市？

分两类：一，人口大量流入的一线，如深圳、广州。跟二线、强二线城市一样的逻辑。二，人口控制不给流入的北京、上海。尽管增量不再，但内部结构调整需求仍有，需求也不存在枯竭。

简单地说，房子太老了，需要更新换代。

正在强推4万亿的「旧改」就是这个。730政治局会议就有相关的表述：实施城镇老旧小区改造，未来城镇化率的提升，老城升级会是重要的组成部分。

8.

请记住：买房不要追求「一夜暴富」。

接下来二线城市的机会，叫作「资产配置」，而不是「炒房倒房」，就跟很多人有钱了还是想到一线城市买一套房子一样。买房子的本质就是买城市。

但是，既然是配置，就是理财，就需要有耐心等待一段不短的周期，来实现财富的积累。

毕竟中央都说了：不将房地产作为短期刺激经济的手段。

9.

最后回答一个问题：房价还会不会涨？

短期肯定不会。但长期资产价格的上涨，最终要看超发的货币量。

今天凌晨，美联储突然宣布降息25个基点，这是自2008年12月以来首次降息。可以想见，新一轮全球货币宽松量化，可能要来了。

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