海德公园、万家之星交付，勾庄“天价”次新房，买入半年套利100万？

半年赚100万，我酸了，你呢？

文 | 苏阳

楼市就是一部造富机器。

西湖国际城3万7、锦绣之城6万6、武林邸6万2，以及留香园7万1.......这些次新楼盘交付没几天，就惊现“天价”次新房的成交案例。

下一个最佳套利，可能发生在勾庄？

2个月前的海德公园工地开放日，业主见到交付实景后，喜出望外，且大放豪言：冲着这实景，我要卖4万！

本月海德公园正式交付。听说心急的业主已经把房子挂出来了，最便宜的一套89㎡，挂牌290万元，折合单价32373元/㎡。最贵的一套140㎡，挂牌单价3万5，算上各种税费，要520多万，买家实际到手接近3万8。

虽然还没到4万这么夸张，但毛估估一算，一套89㎡在账面上的套利能有100万左右。

前几天有网友愤愤不平：“2.1万入手的房子，现在报3.36万，才半年时间，心这么凶，我已经把情况告诉12345了。”

去年底，海德公园最后一批房源，以毛坯21526元/㎡的价格摇号入市。逆市中，中签率仍然低至2.93%。

▲正在交付中的海德公园

勾庄作为余杭区少数大面积位于杭州绕城内的板块，在地理位置上原本就有着先天优势。再加上2、4、10三条地铁线穿行而过，就连城北万象城这个大彩蛋都落在了勾庄。

所以，我很理解部分网友的“柠檬”心理，想起半年前摇中最后174套房子的人，总是各种羡慕嫉妒恨。

前几年，我身边不少杭州本地的朋友，都选择买在勾庄。这次我跑了勾庄7个小区的二手房，仔细算了算，4个小区都有认识的朋友住。

▲越来越好的勾庄

市中心的老破小留给爸妈住，继续占着不错的学区。年轻一辈住到勾庄，上班甚至比拱墅、西湖、江干的许多板块距离市中心更方便。

关键是当年勾庄房价合适。本地的普通工薪家庭，不用靠卖掉市中心的老破小，也基本上能拿出首付钱。

不过，面对如今的“天价”二手房，买家们又是否买账呢？带着疑问，我跑了一趟勾庄。

第一站：万家名城

在中介小哥的带领下，我们第一站打卡了目前勾庄一带，二手房成交单价最高的滨江万家名城。

物业管理、小区园林景观维护是当天跑的盘当中，维护得比较好的。项目分两期开发，隔河相望，两期都有泳池，总共2000多户，当初有部分精装，有部分毛坯交付。

▲早已交付的一期

最近几个月，万家名城的二手房成交均价基本上都在3万5-3万6左右波动。不过小区挂牌价格确实高，开发商的精装房源普遍挂牌都在3万8-4万左右。不过好在基本上都已经满两年了。

中介小哥首先带我看了一套89㎡三房两厅两卫的中间套，当初是毛坯交付，业主自己做了简装。房源报价320万，是目前小区挂牌价格较低的一套。房源一直处于出租状态，内部比较乱，挂牌快有10个月了，还没能成交。

由于业主简装，和我印象中滨江精装的房子还是有比较大的差距。于是要求中介小哥带我看一套开发商精装的房子。

▲一河之隔，是万家名城二期

小哥帮我找了一套最便宜的精装房源，同样是89㎡，报价335万元，三房两厅，但是却只有一卫。朝南的客餐厅和主卧套间比较大，北向的两个次卧都比较小。

“如果想要滨江精装，而且两卫的房源，那么基本上360万跑不掉。”也就是说，如果想要买到精装和户型相对更优一些的房源，基本上需要4万左右的单价。

目前，小区挂牌总价最高的是一套139㎡，带车位610万元。预算再加点的话，可以到申花买新房的小户型，代价真的不低。

第二站：瑷颐湾

被万家名城的二手价格shork到以后，我们前往了隔壁的融创瑷颐湾。

瑷颐湾最早由融科开发。2016年下半年，融创收购融科，当时临近交付瑷颐湾改姓融创。房子是融科造的，物业是第一太平戴维斯和融科合资成立的。除了案名之外，基本上和融创关系不大。

这个楼盘在2015年时一度卖过1万2的价格。借着G20的东风，在2016年下半年卖到过2万8左右的均价，尾期甚至有人3万接盘。

▲石材干挂外立面的瑷颐湾

石材干挂外立面，会所有恒温泳池和健身房，绿化也做得不错。目前，小区基本上成交均价稳定在3万1-3万3左右。

看了一套310万三房两厅一卫，报价310万元。之前房源出租，所以进行过改装，客厅改造成了第四间房间，装修非常简单。

“前段时间刚成交了一套，谈下来最后274万，性价比还是比较高的。目前挂牌的基本上都是300万以上。”

第三站：星汇尚城

由于我一直向中介小哥抱怨太贵，他带着我看了板块内单价相对较低的次新房——越秀星汇尚城。小区有部分房源到年底满二，有部分已经满二，税费上还是比较划算的。

▲星汇尚城地标

这个楼盘也曾经因为搭上G20的风口，后期均价接近2万5。再加上有一批75㎡的小户型，周边竞品都走得差不多了以后，一度也还是挺受欢迎的。

还没走进小区，我已经能感知到为什么单价低了：外立面整个板块次新房里最丑，没有之一。甚至还能看到外立面上打了补丁。部分楼幢规划2梯6户，也不像隔壁邻居们有泳池和会所。

▲外立面打着补丁的星汇尚城

不过优势是价格低，75㎡两室两厅一卫的简装房源，基本上260万左右就能搞定，比较适合预算比较低的、摇号摇不中的刚需。

第四站：北宸之光

和万家名城一样，北宸之光也算是勾庄板块体量较大的小区。项目分三期开发，一期、二期原本是一块地，由万科在2012年拿地。

▲北宸之光二期

而三期拱宸最早归属于万通，2016年6月由万科收购，后由万科进行操盘。房子是万通造的，精装修是万科做的。

“三期单价基本差不多。拱宸的挂牌成交相对来说少一些，还没有满两年。所以虽然一二期更久，但是相对来说更受欢迎一些。”

▲收购来的三期拱宸

小区整体户型比较多变，成交均价基本稳定在3万3-3万4左右，也有一些总价比较低的小户型适合捡漏。

和万家名城情况比较类似，户型相对好一些的房源，价格会相对高一些，单价要到3万6-3万7。

第五站：杭宸

当年，万科的亲生儿子杭宸、领养儿子拱宸几乎同时入市。新房市场上，拱宸就没能卖的过杭宸。

而且杭宸距离地铁站比北宸之光近一些，体现在二手房价格上，杭宸的成交均价也要比拱宸高出1500-2000元/㎡左右。

整体小区物业、配套、景观，在今天参观的楼盘中可以排到前列。再加上杭宸还尚未满2年，算一下，基本上和万家名城的实际成交单价差不多。

▲杭宸外立面

中介小哥带我看了一套89平米中间套，三房两厅两卫，报价320万元。在今天看到的精装修里，算是做的比较不错的。

“这套房源看的人也比较多，已经算是小区里总价比较低的了。但是加上税费价格还是比较高的，一分价钱一分货，整体品质还是不错的。”

第六站：万家之星

继续往北走，我们达到了去年年底刚刚交付的万家之星。但或许是因为去年年底市场行情并不理想，万家之星交付也没什么水花。

项目由2幢高层、9幢小高层组成。4号楼大户型小高层为精装交付，其他楼栋为毛坯交付。

▲去年年底交付的万家之星

其实万家之星当年在户型上还是做了很多创新的。比如同样的90方户型，相比万家星城的优化了很多，基本上都是三开间朝南，双明卫，还做到了主卧衣帽间，储藏空间也优化了很多。

价格方面，由于小区去年年底才刚刚交付，成交价格还比较不稳定，从3万4到3万9都有。没有开发商精装的房源挂牌，基本都是毛坯房源，仅有一套简装。

挂牌价格来看，高层和小高层单价差异并不明显。而新房当年销售时，两种房源有接近2000元/㎡的价差。

中介小哥带看了一套89㎡的中间套，毛坯报价300万元，三房朝南。小区最贵的一套89㎡，毛坯报价350万元，算上税费，单价妥妥破4。

第七站：海德公园

最后一站，我打卡了海德公园。小区整体仍然在交付过程当中，家家户户的阳台上都挂着交付大红花。

走进小区，确实整体园林、景观和内部设施配套都做得很不错。不光有泳池，还开着雾森系统，健身房、童玩设施绝对都算是同等价位楼盘中的佼佼者。

▲家家户户窗口挂着大红花

中介小哥告诉我，“整体算勾庄蛮不错的楼盘，只可惜是毛坯。现在挂牌那几套看着价格高，但是未必不能成交。”

我们看了一套小高层房源89㎡，三房两厅两卫的边套，报价290万元。这也是目前小区当中已经挂牌房源当中，单价最低的。一共三房朝南，东面和南面各有一个阳台。

由于单价相对小区其他房源比较低一些，所以这套房源也是近期中介小哥们带看次数最多的。“我们门店，加上其他中介，估计挂牌这几天，20组客户应该有的。”

▲海德公园大门口

其他房源，小哥建议我暂时没必要看。“像有一个客户，挂牌了3天，就又提价了5万。我们现在带看比较集中于有机会成交的房源。”

根据我的观察，海德公园由于刚刚交付不久，所以挂牌房源数量相对较少，短期内的成交价格可能变动也会比较大。建议想要入手的朋友，可以再等一等。

尾声

整体看下来，勾庄板块二手房价格目前还是偏高。参考新房限价来看，真的很难让人下得去手。

前2年，勾庄板块供应还算克制。今明两年，新盘可以选择的余地会大很多，璀璨澜宸、华润幸福里，再加上还没有案名的德信大家项目、融信项目。

杭州限价有一条不成文的规矩，如果板块超过6个月没有新房供应入市，那么可以参考二手房价格调整限价。

有这种预期的存在，个别新盘已经对外报出了3万5的预期价格。不过据我们了解到的情况，精装限价顶天了也不可能破3，大概率会在2万7上下。也就是说，刨除精装修参考价，跟去年海德公园价格也不会差很多。

换言之，接下来勾庄板块仍然会存在比较大幅度的一二手房价格倒挂。再加上勾庄次新房小区位置相对集中，选择余地比较大，大家不妨耐着性子慢慢淘。

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