2019下半场，高位站岗还是抄底时刻？ | 立问立答NO.64

Original 苏阳地产小王子 2022-05-16

一周两期《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

文 | 苏阳

摇号热门·楼盘短评

▶杭州富力中心

▷项目地址：余杭区文一西路与舒心路交叉口

▷开盘信息：预计8月底首开双钥匙LOFT，主力户型约40-60㎡

▷总价140万起，精装交付

▷最近地铁站直线距离：5号线葛巷站上盖

短评：今年未来科技城最值得期待的楼盘，杭州富力中心绝对算一个：74万㎡的TOD大盘，5号线零距离，在近300米的天际上线，丽思卡尔顿酒店已经确定入驻。

产品更是迷人，未来科技城核心区唯一自带综合体配套的双钥匙LOFT。无论从什么维度考量，一个优秀双钥匙产品应该具备的特质全都有了。

▶天都城·滨沁公寓

▷项目地址：余杭区天都城天都路与星都路交叉口

▷开盘信息：高层178套，户型89、115㎡

▷均价14293元/㎡，毛坯交付

▷最近地铁站直线距离：3号线天都城站约600米

短评：1万4出头，真是翻遍杭州犄角旮旯都难找的价格。而且有地铁，有基本生活配套，还「要啥自行车」？据说第一天登记人数就已经过万。刚需们都去摇吧。

▶融创大家金茂·运河ONE

▷项目地址：拱墅区石祥路与通益路交叉口

▷开盘信息：预计9月首开高层2幢，户型105、115、128㎡

▷具体价格待定，预计均价38000元/㎡，精装交付

▷最近地铁站直线距离：5号线大运河站约1.5千米

短评：运河湾终于要来了，今年城北方向最值得期待的项目之一。谢村地块限价3万8，运河ONE也把高层预计价格设定在了3万8。除了地铁稍远一些，都很好。

精选提问·立问立答

Question 1

提问者▷菲菲

你好，我本来是想二套买未来悦，但要2022年才能交房，再加上2年才能卖，至少要在手里放5、6年的时间。所以，我是不是买二手房会更加划算一点？单价控制在4万以内，买完就能住，满2年想卖还可以卖。您觉得应该买二手房吗？如果要买新房，未来科技城的新房能帮我排个序吗？

苏阳：我们强调过很多次，接下来的市场中要有长线持有的意识，想要快速套利相对来说是越来越困难了。未来悦交房以后你也是可以立刻卖的，只是有双税，对买家来说总价会比较高，可能需要你让利一部分，没有说必须要长线持有5-6年。

在未来科技城一带还是更建议买新房，价格倒挂仍然比较明显，而且下半年新盘选择也比较多。现在二手房还是处在一个盘整期，如果不是非常急的刚需，在未来科技城这种还存在着倒挂的板块，没有必要着急买二手房。新房的限价红利摆在面前，没有道理不抓机会吧？

新房建议最优先选择肯定还是梧桐郡了，这是需要凭运气的盘。天空之城和富力中心都是TOD大盘，关键还是要看最终限价情况，如果给的价格和未来悦相当，那当然是天空之城和富力中心。另外西溪公馆毛坯更容易控制总价，也可以列入考虑范围。

Question 2

提问者▷地衣徐

本人宸铭府有房，家人也都在宸铭府，崇贤一套刚交付，暂时不打算卖，想等地铁规划了再做打算。手头现金300万，想买改善三房，还款压力不要太大，总价300-400万，又不想离家人很远，地铁一站的距离可以接受，不知道怎么选择，希望有游泳、健身配套设施，看过世茂的璀璨澜宸，价格可以接受，但产品不满意。

苏阳：宸铭府应该是拱墅区上塘一带的回迁房小区，你可以选择往运河湾一带考虑，也可以选择往勾庄考虑。

运河湾的优点是主城区，和桥西一路之隔。接下来融创大家金茂·运河ONE很快上新，预计单价3万8左右，融创的归心社区是有的，但是小区内部没有规划泳池和健身房。总价400万级，产品整体定调改善，居住舒适度比较高，只可惜地铁站稍远。

勾庄的优点当然是价格，离地铁稍近，网传幸福里只拿到了2.65万的价格，璀璨澜宸之前也只拿到了2万7左右的价格。幸福里因为有综合体的部分，将来配套应该会是优势。另外大家和德信合作的运河云庄也很快上新。

Question 3

提问者▷YEah

您好，想咨询一下上坤山语四季和绿都东澜府相比来说哪个值得摇一点？或者最近有现房的新盘吗？准备结婚不想等太久。

苏阳：上坤山语四季在临平山北，明年年底能够交付，到9号线北沙路站直线大约1.2公里，也算是搭到了一点地铁线。绿都东澜府位于崇贤，现房销售，到杭州市中心的距离上有空间优势，缺点是周边暂时没有确定落地的地铁线路。

个人觉得，参考上河宸章的情况，东澜府的摇号热度会高于山语四季。目前其他现房新盘要不就不符合你的预算你，要不就还没有动静。

Question 4

提问者▷科科

小王子，想买500总价左右的二手学区房，地铁口附近。钱江新城、钱江世纪城、奥体、滨江区域内有推荐的吗？次新房，明年上小学了，还来得急吗？

苏阳：钱江世纪城和奥体一带，现在没什么特别好的学区。前两年滨江区新建的丹枫实验小学，主要是接收莱蒙水榭春天、龙湖春江彼岸和绿都旭辉城的生源。硬件条件不错，但办学时间还短，很难评价学校到底怎么样。

如果是钱江新城的话，500万预算买次新房有点困难。比如金隅学府，行知幼儿园、胜利小学、勇进中学，应该算是一步到位的好学区了，但是89㎡的二手房挂牌总价基本上都在650万以上。

滨江的话，东方郡的小户型应该可以买到。但是有些一表生爆表的学区，至少你提前2-3年就要落户了，不然还是会调剂。

Question 5

提问者▷ALEX

请问小王子预售的房子因为没房产证是不是不能落户？本人在杭州工作单位集体户，能接爸妈户口到杭州吗？

苏阳：预售的房子是不能落户的，要交付办出房产证以后才能办理。你的户口可以从单位集体户口迁移到房子当中。

老人投靠80岁以上的不受限制，但如果父母还没有满80岁，需要同时达到这些条件：1、男性年满60周岁，女性年满55周岁；2、持有在杭申领的有效《浙江省居住证》；3、外地身边无子女，子女全部或大多数在杭州市区；4、本人或子女在杭州市区城镇有合法固定住所的，可申请投靠在杭子女。合法固定住所包括商品房、经济适用房、有租赁证和单位大产权证的单位自管房、房管部门的直管公房、公租房，不包括租赁的回迁房。

你现在的状况父母应该还迁不过来，也要等到你的房子交付以后。

9月7日·线下主题报告会·大咖面对面

▼

2019下半场，高位站岗还是抄底时刻？

签到时间：9月7日下午2：00（周六）

活动时间：9月7日下午2：30（周六）

活动地点：华侨城·芳菲与城售楼处

活动地址：江干区丁兰路7号皋亭山游客中心内

分享嘉宾及主题：

▶《地产说》线下分享见会面第13场

▶《地产小王子》创始人程立老师

▶ 2019下半场，高位站岗还是抄底时刻？