单价“1”字打头,大城北洼地,起价160万地铁盘 | 地产小王子
文 | 程立
广宇阳光城·上塘九里项目信息 | |
首开楼幢 | 1#—5#、14#、15#、17#共8幢 |
首开套数 | 共486套 |
精装价格 | 2800元/㎡ |
总价 | 160万起价 |
项目地址 | 余杭区仁河大道与怡然街交汇处西侧 |
1.
上周末下午,在勾庄房子里装空气源热水器。
有粉丝私信问我:上塘九里快开了,怎么样啊?
说实话,对这个楼盘早有耳闻,但因为一直没有开盘的消息,所以还没去看过,只记得是在仁和这个新兴板块,不贵。
趁着房子里安装师傅在做管道,我准备跑过去瞧瞧。当时和家里人说,估计离这儿(勾庄)不远,10公里左右。
谁知道,我拿出手机一导航,完全出人意料,离我竟然只有4公里,而且不用绕路,一条仁河大道直达。
我看这里与其说是仁和,倒不如说是勾庄北更贴切。这么一个位置关系,让我联想起了三墩和三墩北的位置关系。
三墩建设得差不多了,三墩北开始成为主角。按同样的逻辑,勾庄如果建设得差不多了,勾庄北自然也会起势。
只是两个地方所处的阶段不同,目前勾庄也还在发展的过程中,勾庄北想成为主角还早,但未来的蓝图,其实已经可以着手描绘了。
2.
勾庄北的上塘九里,现在的优势是什么?
便宜!2万以下单价的房子,在杭州真不好找。而且,目前状态下,2万以下的楼盘之间几乎不存在竞争。
需求量太大,供应量太少。
楼市随着大众预期的变化,总是起起伏伏。但我们会发现一个有趣的现象,无论行情好还是坏,有一类楼盘,似乎不太受影响。那就是绝对低价盘。
行情好的时候,绝对低价盘抢的人更多一些,抢不到失望的人更多一些。行情不好的时候,抢的人少一些,失望的人是少了,但买到的人却从来不少。因为这种盘,基本不愁卖。
单价越低、总价越低的盘,就越俏。
与我们一般购房者东挑西拣不同的是,不少勉强够得上买一套小户型的新杭州人,为了在杭州站住脚跟,但凡钱够,就会毫不犹豫的买下一套房子。
不要以为我夸大其词。真的,好多人从来不研究楼盘,只要哪里买得起,就买哪里。对他们来说,只想要一套属于自己的,杭州的房子。
上塘九里这次一次性推出486套房源,对于久摇不中和囊中羞涩的朋友来说,机会来了。
中签率=房源数/报名人数。
上塘九里486多套的巨大推盘量,相当于加大了中签率的分子,在分母不变化的前提下,摆明了会提高你的中签率啊。
这种机会可不要错过了。
3.
一般分析一个楼盘是否值得购买,是否有足够的涨价空间,购买者总会有合理的逻辑。
并不是每条逻辑都一定是正确的。但如果一个楼盘能够寻找出多条不同的逻辑,却又都指向同一个结果,那么恭喜你,这个楼盘涨定了。
之前讲过了,这里到勾庄只有4公里不到,是紧贴城北中心勾庄的第一外溢板块。但你恐怕不知道,这里到城北副中心的万象城直线也只有7公里多。
我们来看一下,城市副中心板块,与相距7-10公里左右的第一外溢板块,在房价上的梯度。
金沙湖大约3.5万左右,到了下沙沿江大约2.5万左右;阿里巴巴附近大约4万左右,到了老余杭大约3万不到一些;临平新城大约2.8万左右,到了东湖板块则大约2万左右。
一折算发现,这些副城中心向外出去7-10公里范围内,房价差不多相当于打七折。
目前,城北副中心附近万科杭宸二手房价格大约在3.4万左右,按上面七折推理,上塘九里这里的价格,理论上应该有2.3万元左右。
对比目前上塘九里售价在1.9万左右,还是精装的价格。一换算,今后至少会有20%左右的涨幅。这是今后房价能上涨的第一条逻辑。
如果以武林广场为中心,画一个半径17公里左右的圈,上塘九里就刚好是这个圈上的价格洼地。
而偏偏这里的交通又是最便利的之一。
沿着上塘高架一路往北,转博园路至仁和大道就到了,同样的距离,通勤时间感更短。
距离城市中心差不多距离的区块,最终房价都将扁平化。这是今后房价能上涨的第二条逻辑。
第三条涨价的逻辑是,越是低价的楼盘,今后涨幅越大。原因有三。
第一是起步低,所以哪怕涨的比例多一点,涨得绝对值其实并不高。譬如1万涨到2万,涨了100%,但只涨了1万。若3万起步,同样只涨1万,涨到4万,涨幅只有33.33%。
第二是低价的楼盘购买力的基数最大,造成需求远大于供给,永远不愁卖。
第三是低价的楼盘往往处于板块开发的初期,会经历整个板块由农村变城市的质变过程。而这个过程伴随的就是房价的最大涨幅。
之前的崇贤、下沙、闲林都有过相似的经历。今天的仁和正是昨天的崇贤、下沙和闲林。
有人会问,这里有没有价格倒挂?
我告诉你,有,但是不大,周边旧的二手房也就在2万出头。但这样的二手房并没有太大的参考价值。因为这里是新开启的板块。你以前有听说过仁和这个板块有什么楼盘吗?基本没有。
因此,今后上塘九里到了二手市场,价格上很容易与周边老的二手房拉开显现的差距。这也就是我们平时说的,全新板块中高品质楼盘的入住将会重新定义整个板块的价格体系。第四条会涨价的逻辑也就有了。
如此多的逻辑指向同一个会涨价的结果,我都帮你分析透了,剩下的结论,你自己下吧。
4.
上塘九里附近规划了杭德轻轨,已经签约。今年年底前要开工,将于2022年开通。神奇的是,上塘九里这一段轻轨竟然是在地下的。要知道走地下的造价是走地上的三倍。
大家有没有GET到什么?杭临轻轨,临安区内是走地下的。地铁1号线,中途有一段地上,到了临平城区内,又走到了地下。
这说明,如果政府觉得这里是城区,才会考虑花大价钱走地下。这也就是说,上塘九里这一带今后一定是完完全全的城区。
万象城往北两站就是地铁10号线终点站新兴路站。同时也是杭德城际的起点,上塘九里则在城际的第二站附近云会站边上。
楼盘距离地铁站到底有多近目前还没有官方的数据。但是如果我们把地图与官方发布的杭德轻轨规划图重叠后,会发现云会站与上塘九里楼盘的距离只有400多米。
这就意味着,今后从小区出发,可能只要走400米,坐三站轨道交通(一站地下轻轨,两站地铁10号线),就到了城北副中心的万象城。基本接近无缝连接了。
5.
上塘九里的大户型超有特点。
我第一次看到120方左右的“4+X”户型。南面的儿童房外面间有个狭长的空间,算一个单独的房间,但却能够有各种拓展的功能,我称之为“X”。
直接敲掉隔墙,合二为一,你可以把儿童房做的宽敞一些。
放上小书桌,再配个电脑,这里可以是孩子今后专用的书房。
这道隔墙不是承重墙,如果需要,可以把隔墙变化一下位置,让房间变得再小一点,整个做成一个榻榻米,外间变大一点,可以做个儿童玩具房。
如果家里杂物比较多,又舍不得断离舍,那么这里就做个家庭储物间吧。
或者你还有更多的想法,可以身体力行。但要提醒大家的是,这一块的改造要交房后业主们自行改动了。
如果有能力,尽量买大一点的房子,一步到位,这是我给大家的一个建议。
三成首付的机会每户家庭都只有一次,从长期看房子又是越来越贵。今后小房子置换成大房子,你不仅要承担面积增加带来的成本,还要承担三成首付变六成首付带来的额外的三成首付款。
如果你没有足够的信心,让自己的收入能跑得赢房价,大体上一步到位,在相对低价的时候买入大户型是最好的选择。
有时候咬咬牙,先吃两年土,后面的日子应该会越过越好。
6.
上塘九里这次首开1#—5#、14#、15#、17#,共8幢楼。
其中1#—5#为小高层,总高11层,14#、15#、17#为高层,总高18-20层。具体的户型分布见下图。
尽管仁河大道在修路,通行不算很顺畅,但去售楼处看房子的客户还是络绎不绝。
售楼处开放的第一天,竟然有400多组到访的客户,也真是大大出乎了开发商自己的意料。
公示很快就会来,有兴趣的朋友届时可以搜索添加官微“广宇杭州区域”,也可以通过留言第一条电话咨询。
在杭州限购范围内,“1”字打头的房子,卖一套少一套,祝大家好运。
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