年报点评4丨万科地产：利润指标微降，基本盘持续巩固提升

Original CRIC研究中心克而瑞地产研究 2020-04-27

克而瑞研究中心朱一鸣、贡显扬
导读： 基本盘巩固提升，坚持“城乡建设与生活服务商”战略

【销售规模增速放缓至3.9%】2019年，万科累计实现销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%，全年业绩增速在2018年14.5%的基础上进一步放缓至3.9%。2020年以来，疫情对万科的销售、交付、开复工等多方面都有较大的影响。但整体来看，预计随着年内疫情改善、被压抑的需求逐步释放，全年销售下降是小概率。

【新增投资权益占比提升至66.7%】2019年，万科继续坚持理性审慎的投资态度，全年新增土地投资项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米。截至2019年末，万科的总土储规模达15650.4万平方米。年内，万科的新增土地投资项目个数和投资总建面都较2018年有明显降低，但新增投资金额和投资权益占比有所提升。

【利润增速放缓显著，盈利指标微降】2019年，万科整体营收规模继续保持增长，全年实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%。但目前行业整体利润增长和盈利能力面临较大下行压力。且2019年内，万科土地增值税支出大幅提升，长期股权投资中资产减值损失、以及递延所得税费用中土地增值税清算准备金增加。与营收的增长相比，万科利润规模的增速放缓显著、利润率指标微降。

销售

合同销售金额6308.4亿元，规模增速进一步放缓至3.9%

万科2019年累计实现销售金额6308.4亿元，销售面积4112.2万平方米，分别同比增长3.9%和1.8%；销售均价较2018年略有提升，达到15341元/平方米。2019年，万科的全年业绩同比增速在其2018年14.5%的基础上进一步放缓至3.9%。近年来，随着行业规模增长步入平稳期，房企整体规模增速逐年显著放缓成为趋势。

同时，自2020年以来，疫情对行业整体的销售、交付、开复工等多方面都有较大的影响。对于万科而言，首先疫情直接影响了万科在湖北武汉、宜昌、鄂州的销售。其次，一季度预计全国有1万户面临交付延缓、全年或将涉及3.9万户。开复工较往年也有40天左右的延迟，占到一年的1/9。整体来看，此次疫情对房企的现金流，甚至未来1-2年的结算造成了较大的压力。但万科预计随着年内疫情改善、被压抑的需求逐步释放之后，全年销售下降是小概率。

销售结构：上海区域业绩贡献超2000亿，业绩贡献占比逐年提升

2019年，万科在21个城市的销售金额位列当地第一，在12个城市排名第二。从销售结构来看，2019年对万科业绩贡献最高的上海区域实现销售金额2045.1亿元，销售金额和销售面积占比分别达到了32.4%和28.4%，较2018年有明显提升。北方区域和南方区域的销售金额贡献度则均在20%左右。此外，万科中西部区域2019年实现销售金额1506.6亿元，业绩贡献度自2016年以来逐年提升。

投资新增投资权益金额增长14.7%，投资权益占比提升至66.7%2019年，万科继续坚持理性审慎的投资态度，全年新增土地投资项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米，权益规划建筑面积2478.4万平方米。虽然2019年内，万科的新增土地投资项目个数和投资总建面都较2018年有明显降低。但新增投资金额和投资权益占比都有所提升，其中，万科2019年新增投资权益金额1549.6亿元，同比增长14.7%；新增投资权益占比66.7%，较2018年增长13.5个百分点。在总土地储备规模上，万科截至2019年末的在建及规划中土地储备面积达15650.4万平方米（在建项目10256.1万平方米、规划中项目5394.3万平方米），其中权益土储9530.2万平方米。同时万科还积极参与旧改，截至2019年末旧改项目的规划权益建筑面积达492.9万平方米，较2018年末增长41.8%。

财务利润增速放缓显著、盈利能力仍维持在行业较高水平

2019年，万科整体营收规模继续保持增长，全年实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%。但相比营收的增长，年内万科利润规模的增速放缓显著、利润率指标有所降低。具体来看，万科2019年实现毛利润1333.4亿元、净利润551.3亿元，分别同比增长19.5%和11.9%，增速较2018年的逾30%有明显降低。归母净利润增速自2017年以来也逐年放缓，较2018年的20.4%进一步降低5个百分点至15.1%。

盈利指标上，万科2019年毛利率和归母净利率为36.2%和10.6%，较2018年分别降低了1.2和0.8个百分点。我们认为，一方面，目前行业整体的利润空间受到挤压，房企利润增长和盈利能力面临较大的下行压力。另一方面，2019年万科年内土地增值税支出大幅提升，长期股权投资中资产减值损失、以及递延所得税费用中土地增值税清算准备金增加。受这两方面的影响，万科2019年的利润增速降低，但整体来看万科的盈利能力仍维持在行业较高水平。

负债：持续稳健经营，净负债率、融资成本保持行业低位

在行业增速放缓和企业整体融资环境趋紧的背景下，万科始终保持稳健经营，净负债率水平和融资成本多年来稳定在行业较低水平。截至2019年末，万科持有货币资金1661.9亿元，有息负债总额2578.5亿元。现金短债比和长短期债务比分别为1.77和1.75，净负债率33.9%，债务结构较为健康。

万科于2019年年内还分两次发行总额45亿元的住房租赁专项债券，利率分别为3.65%和3.55%；完成5亿元超短期融资券发行，发行利率3.18%；此外还完成多次美元中期票据发行，最低票面利率为3.15%。凭借良好的市场信用，整体融资成本保持在行业较低水平。

多元化

巩固提升基本盘，坚持城乡建设与生活服务商的既定战略

除了地产开发业务持续巩固提升基本盘，万科在物业服务、长租公寓、印力商业、物流仓储、冰雪业务等多元业务板块，继续围绕城市发展和客户的需求进行布局，践行“城乡建设与生活服务商”战略。

特别是随着房地产行业从增量进入存量时代，万科在各个业务板块中将致力于把各自领域的顾客照顾好，为他们提供好产品、好服务，并适时引入外部视角对业务进行优化改善。对于未来的战略布局，万科表示今年将再次做战略修订，同时还要做配套的数字化发展规划。新业务将围绕城市发展和客户服务需求进行发展，计划先打造能力再拓展规模，做到领先领跑、但不会追求单一业务和规模的比拼。

如在物业服务板块，2019年万科物业实现营业收入127亿元，同比增长29.7%。年内新拓展项目的年饱和收入54.06亿元（根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入），同比增长33.13%。为了更好地响应客户服务需求，实现降本提效和精细运营，万科物业还积极开展数字化建设，包括纸电一体化发票管理平台、人行出入口无人值守智能化产品、以及“黑猫二号”智慧停车场管理系统等。目前，万科物业还在以城市服务商为目标持续转型成长，暂无上市计划。

排版丨CiCi

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