已签约68亿资产，寓见探索长租公寓类REITs新模式 | 爱分析访谈 | 自由微信

已签约68亿资产，寓见探索长租公寓类REITs新模式 | 爱分析访谈

From 爱分析爱分析ifenxi 2019-04-01

调研 | 黄勇吴永哲

撰写 | 吴永哲

寓见是一家总部位于上海的长租公寓运营商，最早从分布式公寓起家，随后与开发商、政府等进行合作，逐渐开始运营集中式公寓。目前管理公寓间数2万间以上。详情请参阅爱分析文章“寓见CEO程远：托管周期是长租公寓盈利关键｜爱分析访谈”。

以集中式长租公寓为例，其完整的业务流程包括物业获取、产品设计、工程管理和招租运营等部分。对于创业背景的长租公寓运营商而言，获取物业的方式无非分为两种，一种是自有资金包租或收购物业，属于重资产运营；另一种是轻资产运营模式，与业主方合作输出运营能力。

线下重资产的运营和扩张模式受资金瓶颈影响较大，越来越多创业公司倾向于与政府、开发商等物业持有者展开合作，以资产运营方角色参与集中式公寓运营。

近些年，诸如万科、龙湖地产和碧桂园等开发商先后进入长租公寓领域，但是长租公寓前期投入大、回报周期长的特性同样令开发商资金承压。目前来看，资产证券化逐渐成为解决这一难题的最佳出路。

通常，长租公寓进行资产证券化，大前提有两点：第一，资产本身质量过硬，比如位于一线城市核心地段；第二，公寓拥有较强的运营管理能力，能够保证持续、高水平的租金收入。满足上述两点，其资产方往往能获得较高的信用评级和更低的资金成本。

探索长租公寓类REITs新模式

随着监管层不断释放鼓励信号，近半年多来，长租公寓领域的资产证券化产品一直创新不断。

今年4月25日，华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划获深交所评审通过，成为中国首单专业化机构托管长租公寓类REITs产品。在此例产品中，中南是原始权益人，安间（寓见公寓的战略升级品牌）担任资产服务机构及物业运营商的角色。

由于继承了此前2万多间分布式和集中式公寓的用户运营经验，安间最大的优势便是其精细化的运营能力。一方面，根据物业类型和地理位置匹配不同产品和差异化定价，为公寓持有方带去稳定的现金流；另一方面，通过打造智能公寓节省人效，帮助提升运营效率。此外，寓见自建的楼宇租金数据库能快速帮助预测一栋楼的租金水平，以及未来的现金流。

相较于此前单一的运营商角色，安间将更多从资管角度考察项目。首先，安间将从买楼阶段，甚至土地阶段即参与整个金融产品的设计；其次，对于物业的改造将更加复杂，除了内部装修外，还可能涉及建筑物结构设计、机电和暖通改造等；最后，REITs的发行，涉及到银行券商等机构联动、公募退出、二级市场资产处置等一系列专业性极强的操作。其中，每一个环节都对安间团队的能力边界提出了更多更高的要求。

据创始人程远介绍，寓见今年一季度已签约17个资产项目，总资产规模在68亿元左右。2018年寓见已启动3个类REITs新项目发行的工作。未来，寓见的业务模式将更多转向类REITs等资产端。

对于整个长租公寓行业，此前无论是自持物业的开发商，还是包租模式的创业系运营商，都面临着一定程度资金压力带来的规模瓶颈。随着未来REITs逐步走上正规化和规模化的道路，资产方能更好地解决退出问题，长租公寓或将迎来更高速的增长。而寓见的模式，对于创业系运营商如何抓住长租公寓资产证券化的机会有很好的借鉴意义。

近期，爱分析专访寓见创始人程远，就长租公寓的发展趋势和寓见的战略发展进行交流，摘选部分内容分享如下。

寓见创始人Jeannie程远，美国伊利诺伊州立大学金融方向MBA，曾就职于软银中国，2014年创建寓见公寓。

新品牌“安间”服务资产管理业务，内部人才调整升级

爱分析：寓见为什么选择往资产端转型？

程远：我们内部认为，目前地产正进入存量资产时代，城市化进程放缓。同时我们观察到，2016年各家开发商的资产负债率已经达到顶峰。

因此我们判断，传统开发商“拿地-开发-出售”的短循环模式将面临重大挑战和调整。以前基本上以开发商直接将房子卖给消费者为主，本质是房产物权的销售。而长租公寓类REITs则相当于把物权转化为二级市场的证券，买家是金融机构。这其中的法律关系发生了很大的变化。我们发现有这样一个机会，可以利用寓见自身在金融方面的优势和团队提升，去往这方面转型。

爱分析：转型资产端主要的门槛有哪些？

程远：资产端业务的壁垒非常高。首先，需要具备一定的资金壁垒。与普通创业项目不同，资产端业务的操作需要大量资金；其次，发现被低估的物业价值，然后通过改造运营提升资产价格，实现资产增值；第三，需要对金融市场、资本市场的操作非常熟练，包括对金融产品创新的把握能力、产品设计能力、资本市场的判断等；最后，资产发行后需要优秀的运营管理，实现承诺投资者的收益率。

爱分析：在中南菩悦浦寓类REITs的发行过程中，各参与者分别承担什么角色？

程远：寓见承担的角色是底层基础资产的管理者，中南是原始权益人，而华泰作为持牌金融机构，承担资产的销售工作。

爱分析：类REITs产品从孵化到最终发行，需要经过哪些环节？

程远：中南菩悦浦寓类REITs，第一个阶段是资产孵化。首先，发现价值被低估、值得被投资的一栋资产，然后中南菩悦购买该不动产，成为原始权益人。第二个阶段是资产改造，寓见通过对资产进行改造、运营，产生不错的现金流。然后将资产打包设计成类REITs产品。第三个阶段是资产发行，华泰证券作为券商，将产品发行上市，卖给金融机构。

爱分析：寓见在其中主要负责哪些工作？

程远：本质来看，寓见做了两件事情。第一个叫资产管理，类似地产基金的投资业务，这部分现在使用的是“安间”品牌；第二件事情是担任公寓运营商的角色。因为在资产发行上市之后，需要优秀的运营商体系来确保资产能达到预期收益率。

爱分析：开展资产管理业务，对于寓见团队的能力要求方面有哪些变化？

程远：实际上寓见内部团队进行了很大调整。因为从产品角度出发，原先的运营商角色更多是涉及内部装修设计，而资产管理业务涉及到整个建筑物本身的定位和定性，是对既有物业的改造升级，它包含了建筑物结构设计、机电改造、暖通改造等。比如一幢楼宇原先是办公楼，现在我们要把它改造成长租公寓，从外观设计、结构改造、内部户型设计等，它对于人才的要求和之前是完全不同的。

团队方面，我们从研究院引进人才，比如华东建筑设计研究院。同时，外部邀请了很多工程专家、机电专家帮助等来帮助我们。这方面的人才梯队仍在一步步地更新中。

另外，投资部门成为我们新设的业务部门，团队主要来自证券、银行背景。因为我们要更多关注宏观经济情况，比如CPI、PPI等，包括怎么设定资产价格、如何退出等问题。

爱分析：比如类REITs模式，寓见未来目标规模做到什么级别？

程远：类REITs业务不是以规模取胜，它的本质更接近于一项投资业务，这意味着你需要对每一个资产进行负责。与分布式公寓需要前期迅速扩大规模的业务逻辑不一样，资管业务不要求规模，但要确保每次投资的IRR。

爱分析：在资产证券化项目中，寓见的主要收入来源是什么？

程远：主要来自资产增值的部分。比如中南-寓见这个项目起初的物业资产是2.16亿，当我们发行REITs时资产估值已经是3.6亿。我认为，作为运营商，寓见承担的角色非常重要，但是还未到脱离资产本身谈运营的阶段。

三大维度数据优化投资、运营模型

爱分析：寓见如何通过数据去提升运营资产的价值？

程远：我认为数据体系是分维度的。第一个维度是物业本身的逻辑。因为我们的核心收入指标是运营净收入（Net Operation Income），它跟租金收入密切相关。租金收入是由单间的租金水平和入住率两部分构成，而单间的租金水平由坪效决定，这是物业经营相关的维度。

目前整个物业维度大概由17个关键指标组成。通过分析每一个环节，不断进行优化，我们能得出最优的投资模型，比如2万方面积应该打造多少件房、每间房多少平米最合适，才能最终实现收入最大化。目前，我们还在根据实际数据不断修正验证最优投资模型。

第二个维度是业务本身，主要包括各种人效和转换率，比如线上定价、入住率关系、管家带看次数等。最后一个维度是用户层面的逻辑体系，即用户的行为数据表现怎么样等。所以，数据的精细化运营包含这三个维度，而不是靠某一方面的数据。

爱分析：小区楼宇的租金数据库在资产管理方面有哪些价值？

程远：它是方便我们快速定价的一个工具。因为起初，寓见无法判断某个资产退出时大概的价值，一般选择请专家进行评估。后来发现，资本市场的判断逻辑核心就是看现金流。现金流的测算无非就是租金收入，所以我们希望可以建立一个数据库，能快速地计算一幢楼的租金水平，以及预测未来的现金流。现在基本上，我们一个小时就能测算出一幢楼大概的租金水平。

爱分析：租金数据库的数据源主要有哪些？

程远：实际上分为两方面，第一，基于小区本身；第二，房屋的租金成交。小区的维度很好判别，比方说可以通过物业费就知道哪些是高档小区、哪些是偏低端的。房间的维度则主要看历史租金成交，包括寓见自有的成交数据也可以进行对比。

爱分析：您对未来租金涨幅有什么判断？

程远：我认为，租金涨幅不会特别厉害，大概每年涨个3-5%。因为对于租客而言，租金本身更偏向消费行为，它跟资产价值的变化反而没有特别大关系。

爱分析：随着开发商在长租公寓领域越来越强势，未来创业公司还有哪些发展机会？

程远：我认为，一方面，留给创业公司的机会可能会越来越少。另一方面，当基础层成熟以后，平台模式会涌现出来。另外，寓见自己也在探索类似小米生态链的商业模式，看看是否能够在长租公寓领域进行复制。

爱分析：简单介绍一下虚拟管家小羽？

程远：寓见内部，包括和生态链的一些企业合作，都在孵化许多有趣的产品，虚拟管家小羽是其中之一。实际上，它最早是一个智能客服，产生于客服投诉的场景。后来我们联合了生态链企业一起开发出一款智能音箱，取名为“小羽”，将它放置在客户的房间里，提升用户体验。目前产品还没有量产，也没有覆盖每个房间，后台体系还在打通过程中。