四川高院：承租人基于“以租抵债”提执行异议，阻止租赁物占有交付，应审查租赁关系真实性、合同效力及租赁物占有使用

鲜文执行复议与执行异议之诉 2023-09-12

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裁判要旨

承租人基于“以租抵债”提执行异议，阻止租赁物占有交付，应审查租赁关系真实性、合同效力及租赁物占有使用

实务要点

第一、承租人基于“以租抵债”的租赁合同主张实体权利提出执行异议，此时，对于租赁合同的性质有不同观点，即“以租抵债”的租赁合同能否排除执行。一种观点认为，以租抵债的租赁合同非真正意义的租赁关系。如福建省高级人民法院（2017）闽民终549号朱守月、中国民生银行股份有限公司福州分行二审民事判决书评价“根据《合同法》第二百一十二条规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故房屋租赁合同承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人的缔约目的是为了收取租金。而本案朱守月与天生公司签订的《房屋租赁合同》约定以100万元的借款利息折抵每月租金18000元，并约定租赁期限为20年，该约定实质上系朱守月以取得案涉房屋20年租赁权，作为天生公司所欠债务利息的保证，属于以租抵债性质，不符合租赁合同的法律特征，其基础法律关系仍属于民间借贷性质。故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持的规定。”

又如最高人民法院（2020）最高法民申3044号江苏佐仕科技有限公司、中国民生银行股份有限公司郑州分行再审审查与审判监督民事裁定书，评价“根据《合同法》第二百一十二条、第二百二十九条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，债务人闵原公司以其公司房产、土地使用权抵偿佐仕公司欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《合同法》规定的“买卖不破租赁”原则。”江苏省高级人民法院（2020）苏民终315号南通市远东电器设备工程有限公司与交通银行股份有限公司南通分行、上海天翔大酒店有限公司破产管理人案外人执行异议之诉二审民事判决书，评价“本案实为天翔大酒店、灏旺公司与远东电器公司三方签订的以租抵债协议，且租金与股权转让款亦存在混同，不能视为上诉人已经足额支付租金。此外，以租抵债协议的本质是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，亦不得对抗抵押权人对涉案房地产行使抵押权。”

另一种观点认为，以租抵债的租赁合同与普通租赁没有本质不同，仅仅是租金以抵债的方式支付，仍构成合同法第二百一十二条定义的租赁合同。

第二、我们注意到，承租人以案外人身份主张不动产阻止移交，承租人在租赁合同中可能是基于转租的次承租人，即次承租人是否有权提出执行异议。可参考的依据是《北京高院关于执行工作中涉案外人异议若干问题的意见》第一条案外人依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出异议，有下列情形之一的，可以认定其不具备案外人异议主体资格，裁定驳回其异议申请：（三）承租人未经出租人同意转租被执行的不动产，次承租人以在租赁期限内不应腾交该不动产为由提出异议的。

另，承租人以租赁权提出执行异议，异议审查中首先识别执行行为审查还是执行标的审查，从而正确导入救济程序是执行复议还是执行异议之诉。参见案例天津高院：执行中承租人基于租赁关系对租赁物主张租赁权，实质是阻止受让人对租赁物的占有交付，应按执行标的异议审查

基于拍卖公告是否“带租拍卖”，通常体现为承租人以案外人身份提出带租拍卖，或者申请执行人要求去租拍卖等。“带租拍卖”隐含的先决条件是承租人租赁期内阻止受让人移交占有被执行人的不动产。对此，涉及承租人的租赁实体权利，适用执行标的异议审查，即《民事诉讼法》第二百二十七条审查，救济途径是另行提出执行异议之诉。参见案例最高法院：承租人要求“带租拍卖”，本质是租赁期内阻止受让人移交占有被执行人的不动产，应按照执行标的异议予以审查

第三、本案审理以严格证据审查方式否定“以租抵债”合意，进而否定租赁关系存在。我们注意到，四川高院评价“即使恒川公司与谭兴云之间确实存在“以租抵债”合意，该合意的确切含义也是指：谭兴云将案涉车库出租给恒川公司使用，并用应当收取的恒川公司的租金抵偿谭兴云所欠恒川公司的货款，依照《物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的规定，恒川公司就案涉车库所享有的权利并非抵押权而是租赁权，该权利并非能够排除法院执行的实体权利。”我们认为，“以租抵债”形成的租赁合同与以租赁合同作为债的担保是两个完全不同的法律关系，前者以债的确定以及实际履行租赁合同为前提，后者则是租赁合同是债的担保，租赁合同实际没有履行，无履行租赁合同之意思表示，类似名为房屋买卖实为借贷担保，即审查租赁合同的真实性。例如《江苏省高级人民法院执行异议之诉案件审理指南（三）》4.承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约，对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉的，应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：⑤是否存在名为租赁实为借贷情形。

第四、区分承租人执行异议之诉的诉请是阻止交付还是停止执行标的处置，诉请不同裁判结果完全不同。理由是《江苏省高级人民法院执行异议之诉案件审理指南（三）》第2条（1）承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。同理，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。换言之，承租人不能基于租赁权要求停止处置租赁物，但可继续占有使用租赁物从而排除租赁物交付。除此之外，还应当对租赁合同真实性、合同效力、签订时间、占有并使用租赁物等全面审查认定。

案情介绍

一、2010年9月14日，汇鑫公司（甲方）与谭兴云、任怀芬（乙方）签订《典当（借款）合同》，约定乙方将自有资产广元市利州区车库1-6号抵押给甲方，双方办理了抵押登记，汇鑫公司取得他项权证书，谭兴云、任怀芬向汇鑫公司出具《借款借据》，借款金额30万元，借款期限自2010年9月14日至2010年10月13日。广元仲裁委员会裁决谭兴云、任怀芬向恒川公司归还典当借款本金300000元及利息等。

法院作出执行裁定拍卖谭兴云、任怀芬所有的位于广元市利州区车库。恒川公司提出异议。

二、2006年-2007年，谭兴云在恒川公司处购买材料，双方核算后，谭兴云于2006年9月23日向恒川公司出具欠条，载明欠到材料款26000元，于2007年12月9日向恒川公司出具欠条，载明欠到材料款38526.2元，2008年3月，谭兴云向恒川公司支付欠款2000元，尚余材料款62526.2元未支付。

本案争议的车库为使用状态为恒川公司使用。

三、一审法院认为：恒川公司对讼争房产是否享有足以阻却执行的权益是本案的争议焦点。本案所涉广元市利州区车库，属于谭兴云、任怀芬共同所有，谭兴云、任怀芬有权以其设定抵押。汇鑫公司与谭兴云、任怀芬签订《典当（借款）合同》后，依法办理了当物的抵押登记，汇鑫公司作为抵押权人，在谭兴云、任怀芬未依约还款的情况下，有权依照合同约定就抵押物实现抵押权。案外人主张对房屋享有租赁权，应当就租赁合同关系、房屋使用状态、租金支付情况等事实提供相关证据。本案中，恒川公司与谭兴云之间并无书面租赁合同，也无其他证据可予证实双方之间存在房屋租赁合意。谭兴云并未就案涉房屋向恒川公司实施出租物交付行为，无充分证据证明恒川公司为车库有权使用人。谭兴云所出具的材料款欠条现仍由恒川公司持有，谭兴云也未另行向恒川公司出具房屋租金收据，关于车库租金交付的事实亦无证据证实。因此，恒川公司主张对案涉车库享有合法租赁权，但未提供足以支持其主张的相关证据，其主张一审法院不予支持，执行法院有权在房屋不负担恒川公司租赁权的状态下对被查封房产委托评估、拍卖、变卖。

判决驳回恒川公司的诉讼请求。

裁判要点与理由

本案二审争议的主要焦点是：恒川公司就案争房产所主张的权利能否阻却法院执行。

首先，恒川公司主张其对案涉车库享有的“以租抵债”的权利性质为抵押权，且该权利先于汇鑫公司设立，故其就案涉房屋享有优先受偿权。

四川高院认为，首先，本案中，恒川公司主张案涉车库的所有权人谭兴云差欠其货款，故双方口头协商将案涉车库出租给恒川公司使用，用租金抵偿谭兴云所欠恒川公司货款。但在本案中，恒川公司所提交的用以证明其与谭兴云之间形成“以租抵债”合意的证据均为第三方的证人证言，且不同证人关于合意形成时间、具体过程等的陈述并不一致，不足以证明恒川公司与谭兴云之间形成了“以租抵债”的合意。依照《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由恒川公司承担举证不力的法律后果。如果恒川公司有新证据足以证明恒川公司与谭兴云之间存在“以租抵债”的合意，其可另案向谭兴云主张相关权利。其次，即使恒川公司与谭兴云之间确实存在“以租抵债”合意，该合意的确切含义也是指：谭兴云将案涉车库出租给恒川公司使用，并用应当收取的恒川公司的租金抵偿谭兴云所欠恒川公司的货款，依照《物权法》第一百七十九条关于“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，恒川公司就案涉车库所享有的权利并非抵押权而是租赁权，该权利并非能够排除法院执行的实体权利。综上，恒川公司主张其对案涉车库享有“抵押权”为由，主张停止对案涉车库的执行，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。

此外，本案中，汇鑫公司与谭兴云签订了《典当（借款）合同》，并实际向谭兴云出借了300000元，且就案涉车库办理了相关的抵押登记，一审法院据此认定汇鑫公司与谭兴云之间存在借款关系，且汇鑫公司就案涉车库享有抵押权，事实依据充分，并无不当。恒川公司所持一审法院认定汇鑫公司与谭兴云之间系借款关系错误的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。另外，本案中案涉车库他项权证书上记载了主债权的借款期限为2010年9月14日至2010年10月13日，但前述期限并非抵押权期限，恒川公司所持案涉车库上的抵押权仅有1个月存在期限的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。

最后，恒川公司所持（2013）广仲裁字第14号仲裁裁决书本身不具有合法性的问题，系针对法院执行依据所提出的异议，而非针对法院执行标的所提出的实体权利主张，其该项上诉理由，不属于本案的审理范围，本院依法不予审查。

判决驳回上诉，维持原判。

标签：执行异议丨执行异议之诉丨租赁合同丨以租抵债丨抵押权
案例索引：四川省高级人民法院（2018）川民终1186号“广元市恒川商贸有限公司、广元汇鑫典当有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书”（审判长王玥审判员朱文京审判员何杉），载《中国裁判文书网》（20190522）。

法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《物权法》

第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。　

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》

三、执行异议及执行异议之诉案件的受理及诉讼请求
1、案外人基于以下权利对执行标的提出异议，请求排除执行的，应依据《民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理：
（1）所有权；
（2）共有权；
（3）用益物权；
（4）部分可以阻却执行的留置权、质押权、价差担保物、行权担保物、履约担保物等特殊担保物权；
（5）合法占有；
（6）查封、抵押前设立的租赁权；
2、当事人、利害关系人基于以下事由提出执行异议的，应依据《民事诉讼法》第二百二十五条规定审查处理：
（1）主张对执行标的物享有抵押权或不能阻却执行的留置权、质押权的；
（2）主张对执行标的物享有法定优先权的，如建设工程价款优先权，船舶优先权、税收优先权、划拨土地使用权出让金优先权、民用航空器优先权、受教育者学杂费用优先权、剩余价款优先受偿权等；
（3）主张对被执行人享有普通债权的；
（4）主张对执行标的物虽享有租赁权，但强制执行不影响租赁权的行使，或该租赁权形成于抵押、查封之后的；
（5）《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条规定的权利；
（6）其他程序性权益和不足以排除执行的实体权利等情形。

《江苏省高级人民法院关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》

执行实务中法院在拍卖被执行人的不动产时，承租人以对该不动产享有租赁权为由，主张拍卖不破租赁，导致不动产流拍；而申请执行人认为被执行人与承租人恶意串通、虚构租赁法律关系，承租人实际上没有占有使用不动产，或占有使用不动产在申请执行人设立抵押权、法院查封之后，要求法院除去租赁关系继续拍卖变价，尽快实现申请人的合法利益。为了遏制被执行人与承租人通过虚假租赁规避执行行为，保护债权人合法利益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律及相关司法解释的规定，对执行被执行人的不动产时承租人主张租赁权涉及的主要问题作出解答，供实践中参照执行。
一、被执行人与承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并由承租人占有使用该不动产的，法院如何处置？
承租人在申请人对该不动产设立抵押权、法院查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得了该不动产的租赁权，法院在租赁期内带租拍卖。
被执行人与承租人虽在抵押权设立、法院查封之前订立租赁合同并交付使用该不动产，但申请执行人有证据证明，被执行人与承租人之间恶意串通，以明显不合理的低价租赁，或伪造交付租金证据的，适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第2款规定处理。
二、承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，执行法院如何处置？
这种情形下，无论被执行人与承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后，只要承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，法院根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。
三、承租人占有使用不动产有哪些情形？
承租人占有使用不动产主要是指承租人(包括次承租人)已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形。承租人以已向被执行人支付全部租金、以该不动产使用权抵债、已向房产管理部门登记备案、以在该不动产所在地为新设公司营业地址为由主张租赁权，请求法院带租拍卖或拍卖后阻止向受让人移交占有的，而该不动产仍为被执行人或其他人占有使用的，不属于承租人占有使用的情形。
四、在法院带租、除去租赁关系拍卖两种情形下，申请执行人、承租人如何救济？
带租拍卖时，申请执行人提出应当除去租赁关系，对带租拍卖提出异议，法院依据民事诉讼法第225条规定处理。
除去租赁关系拍卖时，承租人提出应当带租拍卖，对除去租赁关系拍卖提出异议，法院依据民事诉讼法第227条规定处理。

《江苏省无锡市中级人民法院关于执行不动产时涉租赁权处理的指导意见》锡中法[2017]122号

为切实保障申请执行人和承租人的合法权益，进一步规范涉租赁不动产的执行程序及执行裁决审查程序，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《人民法院办理执行案件规范》、江苏省高级人民法院《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》等相关法律法规及文件规定，结合执行工作实务，制定本意见。
一、先期公告
（一）现场张贴公告
法院拟对被执行人名下不动产采取强制执行措施，进行评估、拍卖、变卖时，应当在查封不动产现场张贴公告，并做好相关调查及记录。
（二）公告主要内容
1、法院拟拍卖、变卖该不动产以偿还本案债务。
2、如对上述不动产享有抵押权、租赁权、使用权及其它相关权利的，应于指定日期前向法院书面申报权利，并提交相关证据材料（原件及复印件）。材料包括：合同、租金支付情况、占用情况等。
3、如未申报或虚假申报的，将自行承担法律责任。
4、注明执行案号、联系人及联系电话。
二、对租赁权的审查
公告后，有承租人以对该不动产享有租赁权为由进行申报的，执行实施法官应先行审查，作出带租拍卖或除去租赁拍卖的裁定。
（一）支持承租人主张，应带租拍卖的情形
承租人申报租赁权并请求带租拍卖的，在该不动产设立抵押权、法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同、支付合理租金并实际占有使用该不动产，或虽在该不动产设立抵押权、法院查封之后才签订合法有效的书面租赁合同或实际占有使用该不动产，但申请执行人书面同意带租拍卖的，应裁定在租赁期内带租拍卖。
1、租赁合同签订于抵押、查封前可结合下列情形予以审查判断：
①在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经办理了租赁登记备案手续的；
②租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；
③租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的;
④有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉不动产所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。
2、抵押、查封前占有案涉不动产可结合下列情形予以审查判断:
①在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉不动产内居住使用或生产经营的；
②在抵押、查封前已经领取以案涉不动产作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的;
③在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉不动产水电、物业管理等费用的；
④在抵押、查封前已经对案涉不动产根据租赁用途进行装修的;
⑤其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉不动产的;
（二）不支持承租人主张，应除去租赁拍卖的情形
1、承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，无论被执行人、承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后，法院都应根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。
2、被执行人与承租人虽在抵押权设立、法院查封之前订立租赁合同并交付该不动产，但申请执行人有证据证明，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，法院应根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。
值得注意的是，在除去租赁拍卖裁定中，可裁定解除承租人对该财产的占有，但不应在裁定中直接认定租赁合同无效或解除租赁合同。
三、救济路径
执行实施法官对承租人主张的租赁权进行审查判断后作出的书面裁定，应送达承租人及执行案件当事人。裁定书中应告知异议权利、异议期限。如相关当事人在法定期限内提出异议，执行法院应当通过执行异议程序进行审查。
（一）申请执行人异议
申请执行人提出应当除去租赁拍卖，对带租拍卖裁定提出异议的，应由执行裁决法官依据民事诉讼法第225条处理。
（二）承租人异议
承租人提出应当带租拍卖，对除去租赁拍卖裁定提出异议的，应由执行裁决法官依据民事诉讼法第227条处理。
四、后续处理
（一）带租拍卖
带租拍卖的，执行实施法官应提示评估公司评估不动产价值时考虑租赁因素，且在司法拍卖公告中对租赁情况进行公示，主要包括租赁人、租赁期间、租金支付情况等内容。另需对承租人在同等条件下的优先地买权予以保护。
（二）除去租赁拍卖
除去租赁拍卖的，承租人对租赁物进行装潢的，执行实施法官应提示评估公司评估时对装潢部分价值与租赁物原有价值进行区分，在处置拍卖款项时根据案件具体情况决定分配方案。
除去租赁拍卖的，成交裁定生效后，执行实施法官应及时办理买受人与承租人的交接手续。对未搬迁的承租人应以通知书形式告知承租人于限期内自案涉不动产中迁出，将不动产移交给拍卖不动产的买受人。拒不迁出、移交不动产的，强制执行。
值得注意的是，在除去租赁拍卖但租赁合同合法有效的情况下，承租人的租赁权仅为不能对抗强制执行，执行法院仍需保护承租人在同等条件下的优先购买权。
本指导意见自2018年1月1日起施行。

《江苏省高级人民法院执行异议之诉案件审理指南（三）》

案外人基于租赁权提出的执行异议及执行异议之诉案件的处理
1.承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。
承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。
2.承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。因此引发的执行异议之诉案件，根据以下情形进行处理：
（1）承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。
（2）承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。
（3）租赁物具有下列情形的，应分别根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条以及第四条的规定认定租赁合同的效力：
①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；
②未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；
③租赁期限超过临时建筑的使用期限的；
④当事人以房屋租赁应办理登记备案手续为由主张合同效力的。
3.案外人以其在执行标的被设定抵押或被查封之前与被执行人订立租赁合同，且对执行标的实际占有使用为由，提出执行异议及执行异议之诉，具有下列情形之一的，应认定为虚假租赁：
（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；
（2）承租人或者被执行人伪造、变造租赁合同的；
（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的；
（4）承租人或被执行人伪造租金交付或收取证据的；
（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的证据的；
（6）承租人系被执行人的近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。
4.承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约，对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉的，应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：
①租赁合同的订立时间；
②租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；
③租金支付是否违反常理；
④是否办理房屋租赁登记备案手续；
⑤是否存在名为租赁实为借贷情形；
⑥租赁房屋是否实际转移占有使用；
⑦是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。
案涉不动产为被执行人或其他人占有使用，承租人仅以其已向房产管理部门办理登记备案，并将该不动产登记为新设公司营业地址为由主张租赁权的，应认定其未实际占有并使用该不动产。但同时具有下列情形的，应视为承租人实际占有并使用租赁物：
①已经取得对租赁物的实际控制权；
②已在租赁的土地或房屋内从事生产经营活动，包括已将租赁物用于生活、生产、经营或已进行装修等。