让人纠结的准红盘海上海加推，你会去摇吗？ | 选房指南No.151

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从天都城到海上海，基本未变的价格再次让开发商们明白：捂盘的意义是不大的！ 海上海突然领证，价格也在意料之中。上次开盘的小高层均价是24600元/㎡，中签率4.03%，看来海上海虽然有一定的缺陷，但不少购房者还是对其较低的价格妥协了。而这次加推的是总高17-18层的高层房源，均价23542元/㎡，大家会去参与吗？

▲项目沙盘图

海上海位于余杭区古墩路与金汇南路交叉口附近，项目目前已经是现房的状态。最近加推的小高层以及高层的价格，与近两年前销售的价格基本持平。根据链家成交数据，此次开盘价格与海上海一期的毛坯大户型二手房成交单价存在着2000-5000元/㎡的倒挂价差，因而基本符合市场此前对它的价格红利预期。
而在项目的西侧就是地铁2号线，南、北侧1公里处分别设有地铁2、4号线交汇站点金家渡站和地铁2号线白洋站。项目西侧越过三墩北板块，布局有阿里云谷产业，未来还是有一定潜力的。项目附近还有规划的白洋港公园，目前的景观一般，待未来公园规划真正落地，项目便新添一条水景休闲资源优势。

▲白洋港公园现状

再加上项目的即将交付，可以节约不少的资金成本与租房成本，所以海上海也能跻身房叔的闭眼摇楼盘清单。但是，相对于不少的一线红盘，海上海的热度又没那么高，项目本身不少的小问题还是会让不少的购房者犹豫不决：曾经开车与一位朋友沿古墩路到良渚一带，朋友突然指着右边的一个楼盘问我，“这个是什么楼盘，怎么密密麻麻的？”我转身一看，这不正是海上海吗？
▲沿古墩路的海上海一期
的确如我这位朋友所言，无论是过密的楼间距，还是普通的外立面，错层的奇偶层设计，海上海都很难和高端大气联系上。在近6万方的占地面积上，上实海上海二期采取高低配排布了22幢楼栋，楼幢间的拥挤程度可以想象。

▲楼盘现场图

从楼盘现场来看，南北向楼间距较为狭窄，如果说上次加推的小高层还不算太拥挤，那本次加推的17-18层的高层楼间距就难言宽敞了。至于东西向楼间距，不管高层区还是小高层区，都非常局促，东西向光照时间会比较短。除了楼间距的问题，楼盘整体品质也让不少的购房者担心，项目的口碑与质量一般，上实这个开发商在杭州的知名度也不高。而且在项目的南侧，部分房源南邻货运铁轨，会受到一定的噪声影响。

本次加推的高层户型大多都是116方的四房户型，毛坯交付，户型偏老一些，而且户型门槛相对有些偏高，从投资的角度讲，价值会打一些折扣。

▲加推房源区位

整体来看，海上海的优劣势都是比较明显的，但是瑕不掩瑜，海上海的性价比还是不错的，所以周边自住，对四房比较感兴趣的购房者可以重点关注一下。

温馨提示：海上海指定的合作银行只有四家：建设银行、中国银行、邮政银行、交通银行。并不包括用户量很大的工商银行与农业银行，需要购房者们留意。

海上海选房指南

| PART1 |

摇号信息

▲项目鸟瞰图

项目位置：余杭区古墩路与金汇南路交汇处东200米

总房源数：10#、11#、12#，13#，15#，16#共200套

户型：116方

均价：23542元/㎡

装修：毛坯

无房比例：30%

资金冻结：统一50万资金冻结

登记时间：2019年9月19日9时-9月21日17时

登记地址：微信公众号“杭州上实海上海”

总户数：1248户

容积率：2.3

物业费：2.68元/㎡·月

车位信息：1460个（车位比1：1.17） 

物业公司：绿城物业 

| PART2 |

规划配套

▲海上海区位图

| 周边新房售价 |

保利和光尘越：高层房源为精装24453元/㎡

| 周边二手房售价 |

上实海上海一期：

毛坯约116方约26000-29000元/㎡

毛坯约89方约28000-30000元/㎡

配套介绍 →

| 周边城市界面 |

北：规划18班幼儿园、规划36班初中、白洋港

南：铁轨、金家渡北苑、省交通学院、金家渡地铁站、金地广场

西：海上海一期、古墩路小学、古墩路

东：白洋港、良渚二小、勾庄农贸市场、莫干山路、勾庄村会所（待拆迁）、白洋港

| 公路交通 |

古墩路、莫干山路、绕城高速、杭长高速

| 轨道交通 |

地铁2、4号线交汇站点金家渡站 直线约1km

地铁2号线白洋站 直线约1km

| 小区内部配套 |

小区商业、绿化景观、跑道等

| 周边商业购物娱乐配套 |

勾庄农贸市场 直线约600m

金地广场 直线约1km

西田城 直线约1.4km

永旺梦乐城购物中心 约1.6km

303生活广场 直线约1.7km

约200亩天然湖泊白洋港：近邻

| 小区代建学校 |

海上海一期代建一所幼儿园

| 周边学校 |

良渚古墩路小学 直线约100 m

余杭区勾庄中心幼儿园 直线约350m

小天鹅幼儿园 直线约350m

良渚二小（勾庄校区） 直线约500m

| 周边医疗 |

余杭区良渚医院 直线约640m

| PART3 |

户型介绍

约116方四房两厅两卫 →

点评： 

全明户型，三开间朝南

毛坯交付可自己改造

| PART4 |

一房一价&噪声测评

具体一房一价可加房叔微信获取

| PART5 |

选房建议

考虑因素：

楼间距偏小会影响低楼层采光南边部分房源会受道路以及铁路噪声影响西边为超高层，东边为小高层，东边视野更开阔
不同楼层间价差相对合理，次顶楼最贵，顶楼价格偏贵
选房建议：第一选择：11，12，13，15号楼中间楼层第二选择：16，10号楼中间楼层（16号楼优先）第三选择：11，12，13，15号楼顶楼第四选择：16，10号楼顶楼（16号楼优先）第五选择：11，12，13，15号楼低楼层第六选择：16，10号楼低楼层（16号楼优先）
备注：东边套高层的视野更好，预算充足的购房者可优先选择东边套

 -END-

作者崔少  编辑崔少

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