产权式商铺交易“合同目的不能实现”之探析｜办案手记
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前言
产权式商铺交易作为一种具有明显投资性质的房地产销售模式，于本世纪初由欧美国家传入我国，发展已有近二十年。由于该种销售模式一方面可使房地产开发企业快速回笼资金，促进资金流转；另一方面也可作为小投资者的一种低门槛投资方式，因此受到房地产开发商和中小投资者青睐。但因缺乏对此种交易模式的立法规制，以及商铺实际开发、销售和经营管理过程中存在的诸多不可控因素，致使该模式在实践中争议问题层出不穷。其中的典型问题之一，当出现争议时，作为投资者的商铺购买人往往以不能实现合同目的为由诉至法院，要求解除买卖合同、返还购房款等。由于此种交易模式整体上由数份不同类型的合同组成，涉及多方主体，权利义务关系错综复杂，导致产权式商铺交易中的合同目的是什么，以及合同目的是否实现的认定存在不少争议。
一、什么是产权式商铺交易
从交易模式的角度进行定义，所谓产权式商铺交易，是指商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干部分分别销售，商铺投资者购买后不直接经营，而是由第三方负责统一经营管理，商铺投资者获取定期、定额回报的房地产销售模式。[1]根据商铺的物理形态，可将产权式商铺进一步分为两种类型：一种是 “现实性产权商铺”，此种商铺形态虽然也是开放空间，但是开发商往往将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界限，或者没有墙壁，但以划线、地钉等作为界限以确定四至；另一种是“虚拟性产权商铺”，此种商铺并不以物理方式界定四至，仅是进行面积概念上的虚拟分割。[2]后一种类型的产权式商铺因其仅是在观念上对各个商铺的面积进行划分，并不具有明确的四至，所以此类商铺能否成为物权客体存有争议，由于此非本文主要讨论内容，因此不作进一步展开。
产权式商铺本质上是商铺所有权和经营权的分离，具体而言，产权式商铺交易的运作系基于两份合同而展开：其一，在商铺投资者与房地产开发商之间，通过《商铺买卖合同》与房屋所有权的登记，商铺投资者获得商铺所有权；其二，在商铺投资者与第三方管理公司之间，商铺投资者并不亲自占有、使用或经营商铺，而是通过《委托经营管理合同》，将商铺委托给第三方经营管理公司，由后者对商铺进行实际的经营管理，商铺投资者定期获取相应收益；其三，在房地产开发商与第三方管理公司之间，后者往往是前者的关联公司。
二、产权式商铺交易中的“合同目的”
（一）《商铺买卖合同》与《委托经营管理合同》属于合同联立
从上述定义可知，产权式商铺这一交易模式往往由《商铺买卖合同》和《委托经营管理合同》两份合同组成。在此交易模式下，确定两份合同之间相互独立抑或是相互关联，是认定商铺投资者合同目的以及其合同目的是否实现的重要前提。通过对检索到的案例的梳理，两份合同的关系如何，主要存在以下两种观点：
1.相互独立
有的法院认为，《商铺买卖合同》与《委托经营管理合同》各自独立，互不影响。例如在李佳成、四川环福置地有限公司商品房预售合同纠纷一案中[3]，四川省高级人民法院认为：商铺买卖行为和商铺委托经营行为作为不同的法律行为，产生的法律关系亦不同，在商铺委托经营合同的履行存在问题的情况下，如支持再审申请人解除商品房买卖合同，有违诚实信用原则，也必然导致买卖合同中交易双方权利义务的失衡。
又如在再审申请人沈加平与被申请人浙江茂森置业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，[4]上诉人以商铺不能达到宣传的投资效益，因而合同目的不能实现为由要求解除《商品房买卖合同》，浙江省高级人民法院认为上诉人分别与茂森置业公司、茂森物业公司签订《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》各一份。茂森置业公司和茂森物业公司系两个不同的民事主体，上诉人与茂森置业公司签订的《商品房买卖合同》中并未约定茂森置业公司有培育市场、确保投资效益的义务。上诉人以《委托经营管理合同》的约定向茂森置业公司主张权利，不能成立。
2.相互关联
有的法院则认为，《商铺买卖合同》与《委托经营管理合同》相互关联，对二者应作整体看待。在北京西单友谊集团与陈桂芹等商品房买卖合同、房屋产权委托经营管理合同、侵权纠纷再审案中，[5]最高人民法院认为：陈桂芹等242名购房业主均是在与圣地公司签订商品房买卖合同的同日，又和秦京西单公司签订《房屋产权委托经营管理合同书》，一审法院关于两个合同的权利、义务关系是相互承接、紧密相连的，买卖合同是委托使用合同的基础，委托使用合同的签订是为了实现买卖合同的目的，两份合同应为联合的整体合同的认定并无不妥。
又如在再审申请人邓玉珍与被申请人周口市安泰置业有限公司、周口市泰和城百货有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，[6]河南省高级人民法院认为案涉《商铺委托经营合同》与《商品房买卖合同》系同一标的，《商铺委托经营合同》约定涉及《商品房买卖合同》内容，原审认定两份合同之间存在实现合同目的的利益关联，两份合同应做整体理解，符合两份合同所反映的双方真实意思。
再如在再审申请人陈军与被申请人成都中航瑞赛置业有限公司、成都上层名人投资有限公司商品房预售合同纠纷一案中，[7]一审法院认为，《房屋买卖合同》和《委托经营管理合同》的合同法律关系性质以及内容虽然不同，但从合同签订的形式、合同约定的内容、实际履行条件及方式来看，各合同之间实际上是互为履行条件，合同目的互为关联，权利义务具有不可分割性。通过合同联立而实现投资收益、获得对价的合同目的，系联立合同各方当事人真实意思表示。四川省高级人民法院对此观点予以维持。
笔者认为，在产权式商铺交易模式中，《商铺买卖合同》与《委托经营管理合同》属于合同联立。所谓合同联立，是指数个合同（典型与非典型）具有一定依存关系的相互结合，[8]即以当事人之意思，一个合同的效力依存于另一个合同的效力，其中一个合同不成立、无效、撤销或解除时，另一个合同也同其命运。多份合同之间是否属于合同联立，应当以多份合同是否具有经济上的整体性为判断，也即多份合同之间是否形成密切关系，以至于两个合同都作为法律上的整体，或者至少是经济上的整体而相互补充，如果不订立其中一个合同，则另外一个合同也不会被订立，或者其中一个合同的存在以另一个合同的存在为依据。[9]而多份合同之间否具有经济上的整体性，主要采取客观判断标准，即一方当事人签订的数个不同类型合同的相对方之间是否存在合作关系，例如其中一个合同的相对方虽然不是其他合同的当事人，但是也参与了该其他合同的订立过程。[10]具体到产权式商铺交易，商铺投资者在与房地产开发商签订《商铺买卖合同》的同时会根据该开发商的要求，与第三方商业管理公司签订《委托经营管理合同》，否则开发商不会与其签订买卖合同。并且该第三方商业管理公司往往是房地产开发商的关联公司，系房地产开发商为规避法律所禁止事项特意另外设立的公司。除此之外，就商铺投资者而言，其亦知晓房地产开发商与第三方经营管理公司之间的关联关系，若没有房地产开发商在销售过程中宣传的通过第三方经营管理所可获得的收益回报，商铺购买人同样不会与房地产开发商签订有关商铺的买卖合同。因此，鉴于房地产开发商与第三方经营管理公司往往存在高度合作关系，彼此深度参与对方与商铺投资者签订合同的过程之中，可以认为在产权式商铺交易模式中，《商铺买卖合同》与《委托经营管理合同》属于合同联立，构成交易上的一体性，应当整体对待。
（二）整体交易目的
“合同目的”并非仅指用以确定合同类型的典型交易目的，而是应当采取主客观相结合的方式，将其理解为当事人所意图实现的交易目标。[11]由于合同联立情形旨在强调交易的经济整体性，即数个合同的结合旨在实现一个整体利益。因此，在合同联立的情况下，可以对“合同目的”作出超越单个合同目的的整体考量，即合同目的是指数个合同所能实现的整体的交易经济目标。[12]具体到产权式商铺的交易模式中，投资者购买商铺具有较为明显的投资目的，其购买商铺并不是为了实际占有、使用、经营商铺，事实上，投资者不直接经营商铺，甚至也不关心它的经营状况，而是看重所购商铺的商业价值以及经过专业的运营管理公司进行经营所能够获得的收益。因此，就商铺投资者而言，不能将其合同目的机械的认为获得商铺所有权，而应当是基于投资商铺能够获得固定收益回报。
就笔者所检索到的案例，多数法院亦是从合同联立的角度出发，认为商铺投资者购买产权式商铺旨在获取投资收益。例如在再审申请人韩红芹与被申请人河南德润置业有限公司、聂德才房屋买卖合同纠纷一案中，[13]河南省高级人民法院认为：涉案房屋作为商铺用途为商业服务，韩红芹与德润公司签订《商品房买卖合同》的当日即与星润公司签订了《托管经营协议书》，委托该公司全权经营和管理，经营期限为10年，并对运营收益的分配进行了约定。韩红芹的权益系依据《托管经营协议书》的约定，获得相应的租金收益。由此可见，原审认定韩红芹购买涉案房屋是基于追求涉案商铺租金收益目的符合本案客观情况。
再如在再审申请人华启虎、鲍传凤与被申请人滁州国金实业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，[14]安徽省高级人民法院认为，根据华启虎、鲍传凤与国金公司签订的《商品房预售合同》及华启虎、鲍传凤与世贸经营管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》的约定，华启虎、鲍传凤对其购买的商铺用于委托经营应是明知且认可的。案涉商铺虽然2013年12月31日才符合交付条件，但国金公司于2013年10月1日将案涉房屋直接交付给世贸经营管理公司进行商业运营并开始计算租期，因此未影响华启虎、鲍传凤实现其购买房屋以如期获得经营收益的合同目的。
三、影响认定合同目的是否实现的因素及其类型化
商铺投资者主张其合同目的不能实现的理由，通过对司法裁判的梳理，主要可以类型化为三种类型：其一，商铺交付不符合约定；其二，未能按照约定办理房产证等产权证书；其三，买受人未能按约获取收益。以下就此三种理由的司法裁判观点进行梳理说明。
（一）商铺交付不符合约定
商铺投资者与房地产开发商一般会在《商铺买卖合同》中约定商铺的交付时间以及商铺交付时应当满足的交付条件。在产权式商铺纠纷中，部分商铺投资者以商铺交付迟延或交付时不符合约定交付条件因此导致合同目的不能实现为由，主张解除《商铺买卖合同》。通过梳理检索到的案例，对此主张，多数法院并非机械的单独衡量《商铺买卖合同》如何约定，而是着眼于产权式商铺这一整体交易模式，整体考量《商铺买卖合同》与《委托经营管理合同》的关系，特别是商铺投资者是否在《委托经营管理合同》中授权第三方商业管理公司可代理接收商铺，以及其是否实际获得该合同约定的租金收益。若商铺投资者明确授权，并且《委托经营管理合同》也已经实际履行，商铺投资者已经获得相应收益。则基于商铺投资者并不追求自己实际经营商铺，其购买商铺的目的在于获得固定投资收益的实际情况，法院多会驳回商铺投资者因商铺交付迟延或交付时不符交条件而解除《商铺买卖合同》的主张。
例如再审申请人李强与被申请人河南中林置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，[15]河南省高级人民法院认为，李强从中林公司所购涉案商铺并不是直接交付李强使用，而是按照李强与兆岸公司所签《星光汇商铺委托经营管理合同》的约定，由中林公司将该商铺交由兆岸公司接收并进行托管经营。故中林公司在托管经营前将涉案商铺交付兆岸公司，符合合同约定。中林公司虽逾期交房，但原审判决已按合同约定判令中林公司支付逾期交房违约金，且中林公司的逾期交房不影响李强与兆岸公司之间的《星光汇商铺委托经营管理合同》的履行。故在涉案商铺托管经营正常履行的情况下，李强诉请解除合同并返还房款及利息缺乏事实和法律依据，原审判决驳回李强的该项请求并无不当。
又如再审申请人杨世良、杨鑫与被申请人西宁世纪佳和房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷一案中，[16]青海省高级人民法院认为，世纪佳和虽存在迟延履行交付房屋的事实，但现有证据不能证明世纪佳和存在不能履行、拒绝履行的情形。并且杨世良、杨鑫收取案涉商铺租金的行为证明其已取得案涉房屋的收益，通过该收益能证明签订《商品房预售合同》的目的已经得以实现。故杨世良、杨鑫解除与世纪佳和签订的《商品房预售合同》的主张缺乏事实和法律依据。
（二）未能按照约定办理房产证等产权证书
实践中，存在虽然房地产开发商能够按照《商铺买卖合同》约定的时间交付商铺，但是未能如约办理房屋产权证书的情形。就笔者检索到的案例而言，针对商铺投资者据此为由要求解除《房屋买卖合同》的情形，如同上述商铺不能如约交付的情形一样，法官在审理过程中多会结合《商铺买卖合同》与《委托经营管理合同》关系，整体考量商铺投资者在产权式商铺交易中的真实合同目的。若《委托经营管理合同》已经实际履行，并且商铺投资者也因此获得相应收益，则基于维护交易秩序、促进经济贸易的考虑，法院倾向于维持《商铺买卖合同》。
例如在申诉人陈立武、唐亚玲与被申诉人南陵江南国际置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，[17]安徽省高级人民法院认为，江南公司虽未在合同约定的期限内办理好案涉房地产权属证书构成违约，但江南公司的违约行为客观上未对陈立武、唐亚玲使用案涉商品房造成重大不利影响，且在与江南公司签订《商品房买卖合同》后，陈立武与南陵江南国际综合市场经营管理有限公司签订了《商铺委托经营管理合同》，并于2017年3月27日领取案涉房屋租赁费，并未影响《商品房买卖合同》目的的实现，二审判决双方签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行，并无不当。
（三）买受人未能按照约定获取收益
在产权式商铺交易中，商铺投资者主要通过与第三方管理公司签订《委托经营管理协议》获得收益回报。当商铺投资者仅因《委托经营管理协议》发生履行障碍而无法获得租金收益时，其能否主张解除《商铺买卖合同》？就笔者检索到的案例而言，若《商铺买卖合同》的履行没有瑕疵，商铺投资者仅以未能按照《委托经营管理协议》获得租金收益而主张解除买卖合同，法院往往认为《商铺买卖合同》与《委托经营管理协议》并非同一法律关系，关于租金事宜，商铺投资者应当依据《委托管理协议》另行起诉，而非直接主张解除《商铺买卖合同》。例如在上诉人金妍与被上诉人海宁名门房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，[18]法院认为，金妍与名门公司、海埠酒店分别签订了《浙江省商品房买卖合同》和《酒店委托经营管理协议》，金妍与名门公司系商品房买卖合同关系，现名门公司已将案涉房屋交由海埠酒店经营管理，可见名门公司已经完成了房屋交付的义务，且金妍现已取得了房屋所有权，金妍作为商品房买卖合同关系中的买受人，其合同目的已经实现。商品房买卖合同和委托经营管理协议是不同的合同关系，金妍是否取得委托经营收益并非买卖合同的权利义务，故金妍主张未取得委托经营收益导致买卖合同目的不能实现，理由不成立，其据此要求解除商品房买卖合同，不予支持。
但是，笔者认为，若仅《受托经营管理合同》的履行存瑕疵，商铺投资者能否解除《商铺买卖合同》，应当区分不同情形，不可一概而论。
1.第三方经营管理公司未根本违约，《委托经营管理合同》仍可继续履行，此时难谓商铺投资者无法实现其通过购买商铺获得固定收益的目的，因此不应支持其解除《商铺买卖合同》的主张。
2.第三方经营管理公司根本违约，《委托经营管理合同》无法继续履行，此时，无论商铺投资者能否亲自经营管理商铺，均应当认为商铺投资者无法实现其通过购买商铺获得固定收益的目的，因而可解除《商铺买卖合同》。理由在于：合同联立情形下，数个合同相互结合，旨在整体上实现同一交易目标，因此，数个合同效力相互依存，一合同不成立、无效、被撤销或被解除，另一合同也应同其命运。通过前文的论证，《商铺买卖合同》与《委托经营管理协议》属于合同联立，就商铺投资者而言，其整体交易目标系基于购买商铺获得固定投资收益，而非亲自经营管理商铺。并且，从交易过程来看，房地产开发商在销售过程中，往往将商铺“专业公司统一经营管理，定期收益回报”作为宣传的重要内容，即使其不构成买卖合同项下的要约，也能说明房地产开发商对投资者购买商铺从而获取定期收益，而非亲自经营管理这一整体交易目标是明知的。在产权式商铺交易模式中，任一合同最终归于无效或被解除，商铺投资者通过购买商铺获取固定收益的目的则无法实现。所以，笔者认为，如果《委托经营管理协议》无效，应当允许商铺投资者解除《商铺买卖合同》。
注释：
[1]参见赵霞：《产权式商铺所有权的界定和行使限制》，《人民司法》2013年第12期，第26页。
[2]参见陈晓雷：《“统一经营”模式下的“产权式商铺”的法律问题》，《黑龙江省政法管理干部学院学报》2007年第5期，第71页。
[3]参见四川省高级人民法院（2018）川民申327号民事裁定书。
[4]参见浙江省高级人民法院（2016）浙民申3846号民事裁定书。
[5]参见最高人民法院（2009）民申字第1601号民事裁定书。
[6]参见河南省高级人民法院（2021）豫民申1270号民事裁定书。
[7]参见四川省高级人民法院（2021）川民申417号民事裁定书。
[8]参见史尚宽：《债法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第11页。
[9]参见迟颖：《德国消费信贷法规中的关联合同制度》，《比较法研究》2006年第3期，第66~67页。
[10]同脚注9，第68~69页。
[11]参见崔建远：《论合同目的及其不能实现》，《吉林大学社会科学学报》2015年第3期，第41~45页
[12]参见陆青：《合同联立问题研究》，《政治与法律》2014年第5期，第105页。
[13]参见河南省高级人民法院（2020）豫民申5982号民事裁定书。
[14]参见安徽省高级人民法院（2016）皖民申10号民事裁定书。
[15]参见河南省(2020)豫民申5318号民事裁定书。
[16]参见青海省高级人民法院（2019）青民再95号民事裁定书，类似案例（2015）渝高法民申字第00545号、(2019)赣民申54号、(2016)川民申2588号、(2021)豫民申1276号。
[17]参见安徽省高级人民法院（2018）皖民再95号民事裁定书，类似案例(2020)鲁民再183号。
[18]参见浙江省嘉兴市中级人民法院（2020）浙04民终3347号民事判决书，类似案例(2020)浙0481民初5175号，（2019）浙04民终2740号。
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