专题丨商业物业REITs底层资产选择及合规要点

金融炼金术 THE ALCHEMY OF FINANCE 

听百家之言，问证券化之道问资产证券化之道，寻资产证券化之术资产证券化界精英翘楚、各抒己见、碰撞思想，行他山之石之益，呈著说立言之机。

一、商业物业REITs底层资产的选择

（一）物业的类型

（二）物业的位置

图4-1 写字楼物业的热门城市

（三）物业持有人的信用评级

（四）其他关键指标

二、商业物业REITs合规要点

（一）内部授权的合规要点

（二）特殊主体的合规要点

在REITs交易中，需要关注的特殊主体为国有企业。

当国有企业作为物业持有人时，要关注股权转让审批、挂牌交易以及交易价款的支付等问题。

图4-2 国有物业持有人重点关注合规要点

1

股权转让审批的合规性

2

公开挂牌交易的合规性

3

价款支付的合规性

（三）物业不动产相关合规要点

1

物业不动产权属的合规性

图4-3 不动产物业的五证

2

股权及物业资产不存在任何权利负担

此处所说的“不存在任何权利负担”，体现在两个方面：一是在项目公司层面，公司的股权不存在质押等任何的权利限制；二是在底层物业资产层面，物业不存在被抵押、查封限制。

图4-4 项目公司及物业资产无权利负担

如果项目公司层面存在股权质押或者物业不动产存在抵押，则需要在转让前解除质押、抵押等，否则存在项目公司股权无法转让、物业不动产未来无法转让等风险。

3

现金流收取主体与产权人保持一致

4

物业运营的合规关注点

物业运营的合规关注点，基于底层物业资产的不同而不同，即根据具体的物业资产核实运营方是否持有相关经营证照，此外环保类证照、消防类证照等是否齐全也是需要核查的重点。

图4-5 物业运营的合规要点

三、商业物业REITs未来发展展望

基于上述，未来REITs在国内的发展空间巨大，但是在专题（一）中我们也提到，基于当前REITs相关法律体系尚未建立、没有匹配的税收制度、缺乏专业的物业管理机构等原因，在国内推动标准化的REITs尚需从制度和法律体系的建设入手。在照顾我国国情的基础上，结合国际标准化REITs的发展经验，联合学术界、实务界的力量共同推出符合我国国情和实际的标准化REITs法律制度体系，加快推动标准化REITs的落地。

商业物业REITs探讨

作者：高磊律师、李守倩律师

注释

[1]相关数据来自微信公众号“投融资金融服务平台”于2018年4月3日发布的《国内首单抵押型类REITS案例分享 —北京银泰中心资产支持计划》一文。

作者介绍

高磊合伙人

北京办公室

邮箱：[e-mail]

专业领域：房地产与基础设施；投资并购；金融与资产管理

李守倩律师

北京办公室

邮箱：[e-mail]

专业领域：资产管理；投融资并购

该系列-收录内容：

资产证券化·承揽承做承销·实务

目录

第三章：区块链+资产证券化

第四章：律师视角下优质abs要点

第五章：国内的REITs产品

5·3；商业物业REITs底层资产选择及合规要点

第六章：优质abs会计处理问题

第七章：项目承销流程

《ABS销售要点》
1、ABS买方市场现状与发展趋势
1.1 存量规模庞大且增量继续放大
1.2 投资者结构相对单一
1.3 投资偏好相对统一
1.4 投资者以持有到期为主
2、ABS买方的准入机制
2.1 对不同交易场所的认可程度与准入机制
2.2 对交易要素的准入机制
2.3 对原始权益人/发起人的准入机制
2.4 对基础资产的准入机制
2.5 对中介机构的准入机制
3、ABS买方的决策机制与销售应对
3.1 决策机制：单笔单议
3.2 决策机制：准入与单笔单议结合
3.3 决策机制：委托管理
3.4 ABS销售人员如何应对买方的决策机制
4、ABS买方的投资者结构、投资偏好
4.1 银行的ABS投资偏好
4.2 地产基金的ABS投资偏好
4.3 券商资管的ABS投资偏好
4.4 保险资管的ABS投资偏好
4.5 产业PE的ABS投资偏好
4.6 财务公司的ABS投资偏好
4.7 固收私募的ABS投资偏好
4.8 公募基金的ABS投资偏好
5、加强ABS买方认购意愿的几种途径
6、对销售时间点的准确把握
7、承做承揽团队与销售团队的配合

第八章：延伸阅读

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  1、证券通证目前主要是华尔街精英·投行·在推动( 索罗斯量子基金等)，近几个月很多华尔街的其他大型机构的人出来进入证券通证生态，且伦敦香港日本新加坡迪拜澳洲等二三级金融中心在持续跟进，所以证券通证赋能实体经济是大趋势。

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